张某某与海城燕阳房地产开发有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书

原告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体经营，住辽宁市文圣区。
委托诉讼代理人：张久飞，系辽宁英派律师事务所律师。
被告：海城燕阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码证号：91210381574252901F。住所地：海城市经济技术开发区二台子委燕阳花溪地。
法定代表人：王琨棚，男，系该公司总经理，住河北省唐山市滦南县。
委托诉讼代理人：戚峰，系辽宁海清律师事务所律师。

原告张某某诉被告海城燕阳房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，依法由审判员陈雪担任审判长并主审此案，与人民陪审员金芳、赫英龙共同组成合议庭，于2018年11月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张久飞、被告委托诉讼代理人戚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称：2017年11月28日，原告购买了被告开发的海城花溪地V10、V11双拼别墅两栋，面积1060平方米，总房款叁佰万元整。双方签订了购房协议书，原告交付了全部购房款。协议约定被告保证在2018年9月27日前交付房屋。现被告未能按约定交付房屋，故原告诉至法院，请求法院依法确认双方签订的购房协议合法有效，被告立即交付位于海城市花溪地的V10、V11号房产给原告，并出具合法的买卖手续配合原告办理房屋登记，被告给付原告违约金200万元，并承担本案的诉讼费等相关费用。后原告变更诉讼请求，请求法院判令：1、被告偿还借款210万元；2、被告支付自2017年11月29日起至实际还款之日止按月息三分计算的利息；3、案件受理费由被告承担。
被告海城燕阳房地产开发有限公司辩称：本案不属于房屋买卖，被告公司因经营需要向原告借款，以诉争的2处别墅V10、V11做民间借贷的担保，依据最高院民间借贷司法解释第24条规定应按民间借贷关系审理，如不变更应予驳回。原告没有证据证明向被告支付了300万元，别墅的基本造价每平在4000元左右，买卖合同的标价每平不足3000元，而同期别墅的售价是每平8000元，显然房屋买卖合同是按民间借贷的惯例半价抵押。
综上请依法驳回原告的诉请。
经审理查明：2017年11月28日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《购房协议》一份，内容为：“经双方协商愿将本公司的花溪地小区双拼别墅：V10和V11，总面积共1060平方米出售给乙方，价格人民币叁佰万元整，乙方一次性交齐。甲方保证在2018年9月27日前将房屋交付给乙方使用，但甲方也有在2018年9月27日前退给乙方全部房款收回房屋的权利。此房不可作为其他买卖、抵押等使用。一经约定，双方不得违约。如甲方违约需支付乙方违约金人民币贰佰万元整。”同日，原告向被告法定代表人王琨棚银行账户汇款210万元，被告给原告出具专用收款收据一张，金额为300万元。
另查：原、被告均认可双方之间是民间借贷法律关系，借款本金为210万元，月利息为三分。被告未偿还原告借款本金210万元及利息。
以上事实，原告提供的证据有：预购协议书1份、购房协议书1份、专用收款收据1份及其陈述；被告提供的证据有：银行流水1份、变更登记核准通知书复印件1份及其陈述，以上证据经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。关于原告提供的售房信息2份，因与本案无关，故本院不予采信。

本院认为：合法的借贷关系受法律保护。本案原、被告虽然签订的是《购房协议》，但原、被告均认可双方之间是民间借贷法律关系，借款本金为210万元，故对原告要求被告偿还借款本金210万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张被告按月息3分计算给付利息一节，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”之规定，因原、被告关于利息的约定违反了法律规定，超过部分的利息约定应为无效，故被告应自2017年11月29日起至实际给付之日止按月息2分计算给付原告利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”之规定，判决如下：

一、被告海城燕阳房地产开发有限公司于本判决生效后三日内偿还原告张某某借款本金210万元，并自2017年11月29日起至实际给付之日止按月息2分计算给付原告利息；
二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
案件受理费30800元由被告承担。此款原告已垫付，被告在履行本判决所确定的给付义务时加付30800元给原告。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。

审判长 陈雪
人民陪审员 金芳
人民陪审员 赫英龙

书记员： 吴海军