张庆元、张丽娟、侯亚某与侯某某、沈某某物权确认纠纷一案再审民事判决书

侯某某
宋恒玉（黑龙江恒金律师事务所）
沈某某
张宏明（黑龙江青天律师事务所）
王德威（黑龙江天扩律师事务所）
张庆元
张丽娟
侯亚某
刘润邦（黑龙江恒辰律师事务所）

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）侯某某，男。
委托代理人宋恒玉，黑龙江恒金律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）沈某某，男。
委托代理人张宏明，黑龙江青天律师事务所律师。
委托代理人王德威，黑龙江天扩律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）张庆元，男。
被申请人（一审原告、二审上诉人）张丽娟，女。
被申请人（一审原告、二审上诉人）侯亚某，男。
委托代理人刘润邦，黑龙江恒辰律师事务所律师。
张庆元、张丽娟、侯亚某与侯某某、沈某某物权确认纠纷一案，克山县人民法院于2011年12月12日作出（2011）克民初字第240号民事判决，张庆元、张丽娟、侯亚某不服，向本院提起上诉。本院于2012年3月26日作出（2012）齐民一终字第115号民事判决，侯某某、沈某某不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2013年4月24日作出（2013）黑高民申一字第40号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人侯某某的委托代理人宋恒宇，再审申请人沈某某及其委托代理人张宏明、王德威，被申请人张庆元、张丽娟、侯亚某的委托代理人刘润邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年3月8日，一审原告张庆元、张丽娟、侯亚某起诉至克山县人民法院称，2006年我们与被告侯某某及侯铁军五人合伙在克山县筹建齐齐哈尔汇鑫亚麻制品有限公司，得到了克山县人民政府的支持，符合克山县招商引资政策，并给与多项优惠政策，其中一项是将克山县原铁路小学卖给原告和被告等5人，作为厂房和用地，并且办理了过户手续，待汇鑫亚麻纺织品有限公司成立后，每年所缴纳税金上划部分全额缴纳，地方留成部分用于抵顶企业购买厂房和土地的资金540000元，三年抵清。因当时公司尚未成立，就将房屋所有权证过户到了被告侯某某个人名下。在经营期间原告张庆元贷款500000元用于公司周转。2010年9月30日，被告侯某某在没有通知原告等合伙人的情况下，私自将本案争议的5处厂房卖给了被告沈某某。被告侯某某将和原告等合伙人共同所有的房屋私自处分的行为，严重侵害了原告等人的合法权益，并且被告在未征得其他共有人同意的情况下，私自处分我们共有财产的行为无效。因此，为维护我们的合法权益，现请求法院确认被告侯某某和沈某某的房屋买卖无效。被告侯某某辩称，原告所说的同事实不符，我同克山县人民政府达成协议，而不是与原告构成合伙关系，我是依法取得的产权证，我把房产卖给被告沈某某是合法行为，原告无法证明与此房屋的所有关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告沈某某辩称，我同产权人侯某某进行房屋买卖，同原告没有任何关系，应驳回原告的诉讼请求。
另查明，2006年10月23日，该争议的5处房产的产权所有权人落在侯某某名下，产权证照在张庆元处。2010年12月27日，侯某某办理了产权证照挂失手续，并重新补办了产权证。2010年12月29日侯某某与沈某某签订了5处房产的买卖协议，侯某某以163.5万元将争议的5处房产卖与沈某某，并于2011年1月17日办理了产权过户手续。但双方争议的房屋未予交付。
本院二审认为，根据2006年9月30日克山县人民政府协调会议纪要、2007年9月10日张庆元、张丽娟、侯亚某、侯铁军、侯某某等5人签订的股权分配协议以及证人吴永财的证言，均能够证实争议的5处房产属汇鑫公司及合伙人共有。侯某某明知争议的5处房产系合伙人共有，在未征得其他共有人同意的情况下，擅自将共有财产出售他人存在恶意。虽然沈某某称其不知道争议的5处房产属合伙人共有，但根据张利君、杨树国证言证实，沈某某与张庆元曾商谈过买卖5处房产事宜，商谈时沈某某知道5处房产属合伙人共有。因沈某某在与张庆元协商房价未果的情况下，明知5处房产的产权属汇鑫公司及合伙人共有，还与侯某某签订房屋买卖协议，沈某某存在恶意。因侯某某与沈某某之间的房屋买卖存在恶意，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条  ……符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因侯某某与沈某某房屋买卖行为不属于善意取得法律规定的情形，故侯某某与沈某某签订的房屋买卖协议无效。
综上，原判查明的事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。张庆元、张丽娟、侯亚某的上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（三）项  之规定，本院作出（2012）齐民一终字第115号民事判决:一、撤销克山县人民法院（2011）克民初字第240号民事判决；二、侯某某与沈某某签订的房屋买卖协议无效；三、侯某某返还沈某某购房款163.5万元。此款于本判决生效后十日内返还。
侯某某申请再审理由:申请人原系克山县人，一直在外经商，后为发展当地经济，在克山县欲开办一家亚麻制品公司，为此克山县人民政府将原铁路小学出售给申请人作为经营场地，申请人依法取得房屋产权证。在公司开办过程中，申请人认为亲属张庆元作为管理参与者存在诸多问题，因此决定不再创办该公司，并于2011年12月与案外人沈某某协商，将房屋以市值出售给沈某某并办理产权过户手续。申请人认为，齐齐哈尔市中级人民法院的判决是存在诸多错误的，理由如下:一、原审认定事实错误，诉争房屋并非共有，系申请人一人所有。1、诉争房屋是作为招商引资的场地交付给申请人的，申请人缴纳了购房款后，产权人登记变更为申请人，并无其他共有人。申请人与张庆元等人只是草拟了一份股份协议，（协议约定经公证生效，但未经公证且协议内容约定不清），其是否创立公司行为与房屋属性无关。故不能认定协议已经生效，且申请人名下的房产不应当认定为共有关系。2、原审法院认定汇鑫公司是争议房产的共有人是错误的。事实上汇鑫公司是一家还没有到工商行政管理部门登记备案，也没有进行对外经营，无法证明其实依法成立的法人，事实上该公司也并不存在，只是申请人头脑中的一个想法，拟建立的一家公司。原审法院将一家正在酝酿成立的公司作为该争议房产的共有人之一，其错误的认定也就不言而喻了。二、适用法律错误，应当依法确认买卖行为有效。本案申请人与沈某某签订了房屋买卖合同，沈某某支付了对价，交付了房屋。在产权登记档案没有记载其他共有人的情况下，双方的房屋买卖合同有效并已经实际履行完毕。沈某某虽然曾经与张庆元协商过房屋价款，但在房屋产权部门查询到房屋产权人是申请人后，与申请人进行的买卖行为正符合《物权法》中规定的对外公示效力，由产权人对外交易这一物权特征。原审法院认定张庆元以二个存在利害关系的证人证言证实沈某某知道房屋共有是错误的。申请人所有的房屋在产权登记部门并未登记为共有，其购买房产行为是善意。三、审理程序错误导致本案非公正审理，依法应当进行再审。1、齐齐哈尔市中级人民法院在开庭时，未合法传唤申请人，未开庭审理，（虽然判决书中写明经开庭审理），在调查完上诉人及沈某某后，事后简单询问了申请人的代理人，就以调查笔录的形式对案件从实质上进行了改判。2、张庆元提出侵犯其他共有人权利的依据是一份未生效的合伙协议，但该协议中不仅是张庆元一人，而是五人，可是只有三人提起诉讼，且这三人也只是张庆元一人到庭应诉，其他协议中的当事人是否真是主张权利是否真是认为房屋属于共有，包括对“房产属于股份”这一明显后添加的字样如何理解，对所谓“房产”如何认识，均未查清，就作出判决。在实体上遗漏当事人，程序存在明显错误。请求撤销二审法院的错误判决，维持克山县人民法院（2011）克民初字第240号民事判决。
沈某某申请再审理由:2010年，申请人因经营需要，需购买房产，听说张利君有房要卖，就通过霍凯与张利君联系，张利君找来张庆元与申请人协商房屋买卖的相关事宜。申请人要求见到房主，但是其二人推脱房主侯某某目前在新疆，不便联系，价钱可以和他们谈，申请人一再坚持下，终于见到了房屋的所有人侯某某，申请人与侯某某查阅了克山县房屋产权登记部门的登记记录，见到所有人一栏仅填写的侯某某一人后，确信侯某某即产权人。故双方就房屋的价款、支付方式、支付日期、房屋的产权变更时间等相关问题达成一致，签订房屋买卖协议。现申请人已经将房屋的价款全部按照协议约定支付完毕，房屋已经登记到申请人名下。申请人认为齐齐哈尔市中级人民法院的判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。理由如下:一、原审认定事实错误，诉争房屋系侯某某一人所有。1、克山县房产登记部门备案的所有权人是侯某某一人，登记的共有人一栏中时空白的，依据《物权法》第十六条、第十七条的规定应当认定房屋的权利人是侯某某一人，而非与其他五人共有。2、申请人在购买诉争的房屋期间虽然与张庆元见过面，那是因为张庆元说房主侯某某在新疆，不便联系，且信任其叔侄关系方协商一下价款，但并非知道他们对房屋共有，也没有人说他们是共有。申请人相信行政机关的登记内容。二、适用法律错误，依法应当撤销原二审判决，维持一审判决。三、程序错误。张庆元提出侵犯其他共有人权利的依据是一份未生效的合伙协议，但该协议中不仅是张庆元一人，而是五人，可是只有三人提起诉讼，且这三人也只是张庆元一人到庭应诉，其他协议中的当事人是否真是主张权利是否真是认为房屋属于共有，包括对“房产属于股份”这一明显后添加的字样如何理解，对所谓“房产”如何让认识，均未查清，就作出裁决。在实体上遗漏当事人，程序存在明显错误。请求撤销二审法院的错误判决，维持克山县人民法院（2011）克民初字第240号民事判决。
本院再审认为，张庆元、张丽娟、侯亚某、侯铁军、侯某某系亲属关系，2006年以家族合伙方式在克山县欲建立汇鑫公司。经克山县人民政府专门会议，2006年9月30日形成会议纪要，以招商引资将双方争议的铁路小学房产及土地低价出让给拟成立的汇鑫公司。出让方式:汇鑫公司每年所缴税金上划部分全额交纳，地方留成部分用于抵顶企业购买厂房和土地的54万元，若三年累积抵顶不足，则延长抵顶年限，直至抵顶完毕。2006年10月2日，双方争议的房产落户于侯某某名下，因出让方式明确，汇鑫公司、侯某某均未交付购房资金。并非侯某某在答辩状中所称，争议房产是县政府直接卖给其本人。且该房产产权证始终在张庆元处保存。根据张庆元提供的记账凭证记载，该公司从2006年6月借资50万元开始筹备、经营，至2009年1月停产闲置，未进行清算。该期间虽未办理工商注册登记，但也实际进行了近两年半的生产经营活动。侯某某在记账凭证中也有参与经营的记载。2007年9月10日签订的五人股权协议虽然未进行公证，但在两年多的经营活动中也是按照各自的分工，履行各自的职责。所以双方争议的房产及土地应属五名股东或合伙人共有。本院认为，沈某某在再审申请书中承认先通过证人张利君与张庆元进行过接触，商谈过价格，但否认知道共有的事实。根据张庆元的陈述、证人张利君、杨树国的证实，沈某某对购买的房产属共有是明知的，所以沈某某与侯某某的交易行为，不属善意取得。而侯某某将共有人的房产私自与他人交易属恶意，因此，沈某某与侯某某的房屋买卖行为根据相关法律规定应属无效。侯某某、沈某某的再审请求，不予支持。本院（2012）齐民一终字第115号民事判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条  、第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
维持本院（2012）齐民一终字第115号民事判决。
本判决为终审判决。

本院再审认为，张庆元、张丽娟、侯亚某、侯铁军、侯某某系亲属关系，2006年以家族合伙方式在克山县欲建立汇鑫公司。经克山县人民政府专门会议，2006年9月30日形成会议纪要，以招商引资将双方争议的铁路小学房产及土地低价出让给拟成立的汇鑫公司。出让方式:汇鑫公司每年所缴税金上划部分全额交纳，地方留成部分用于抵顶企业购买厂房和土地的54万元，若三年累积抵顶不足，则延长抵顶年限，直至抵顶完毕。2006年10月2日，双方争议的房产落户于侯某某名下，因出让方式明确，汇鑫公司、侯某某均未交付购房资金。并非侯某某在答辩状中所称，争议房产是县政府直接卖给其本人。且该房产产权证始终在张庆元处保存。根据张庆元提供的记账凭证记载，该公司从2006年6月借资50万元开始筹备、经营，至2009年1月停产闲置，未进行清算。该期间虽未办理工商注册登记，但也实际进行了近两年半的生产经营活动。侯某某在记账凭证中也有参与经营的记载。2007年9月10日签订的五人股权协议虽然未进行公证，但在两年多的经营活动中也是按照各自的分工，履行各自的职责。所以双方争议的房产及土地应属五名股东或合伙人共有。本院认为，沈某某在再审申请书中承认先通过证人张利君与张庆元进行过接触，商谈过价格，但否认知道共有的事实。根据张庆元的陈述、证人张利君、杨树国的证实，沈某某对购买的房产属共有是明知的，所以沈某某与侯某某的交易行为，不属善意取得。而侯某某将共有人的房产私自与他人交易属恶意，因此，沈某某与侯某某的房屋买卖行为根据相关法律规定应属无效。侯某某、沈某某的再审请求，不予支持。本院（2012）齐民一终字第115号民事判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条  、第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:

维持本院（2012）齐民一终字第115号民事判决。

审判长：王艳霞
审判员：郭英华
审判员：关毅民

书记员：敖镝