张某与李某、武汉好利佳房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，无业，住湖北省嘉鱼县。
委托诉讼代理人：刘娥梅，湖北佑应律师事务所律师。
被告：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市汉南区，
委托诉讼代理人：陈光千，湖北瀚海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜亮，国浩律师（武汉）事务所。
被告：武汉好利佳房产经纪有限公司，住所地：武汉经济技术开发区30R地块奥林花园10栋1层9室。
法定代表人：吴好男，该公司总经理。

原告张某与被告李某、武汉好利佳房产经纪有限公司以下简称好利佳公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王传平独任审判。本院分别于2017年5月10日、2017年11月10日，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘娥梅，被告李某及其委托诉讼代理人陈光千、杜亮，被告武汉好利佳房产经纪有限公司法定代表人吴好男均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告张某请求法院判令：一、被告李某赔偿原告损失130000元，被告好利佳公司承担连带赔偿责任；二、被告好利佳公司返还中介服务费13400元、定金5000元，共计18400元并以18400元为本金按银行同期贷款利率支付自2017年2月23日至实际付清之日的利息损失；三、本案案件受理费等费用由被告李某承担。
原告张某诉称：2017年2月23日，原告作为乙方与被告李某作为甲方、被告好利佳公司作为丙方在丙方营业场所签订了一份《房屋买卖居间合同》，该合同约定：甲方将位于汉南区东荆街船头山1号武汉碧桂园翠堤春晓三街7-608室房屋（以下简称涉案房产）出售给乙方，建筑面积为109.76平方米，房屋总价为670000元整；合同签订之日，乙方需向甲方支付购房定金25000元，乙方支付中介服务费13400元。另，2017年2月23日当天，被告李某在丙方营业场所向原告及被告好利佳公司出示了涉案房屋产权证书，房产证载明的房屋所有权人为：李某。
合同签订当日，原告按约定支付了定金25000元（其中20000元由被告李某收取，5000元由被告好利佳公司收取）及中介服务费13400元。2017年3月17日，原告又支付给被告李某175000元房款，用于被告李某清偿涉案房屋银行贷款，消除抵押，涉案房屋抵押银行中国建设银行于当日出具了《个人贷款结清证明》。
2017年3月20日，原告及其妻子接到被告好利佳公司通知：约定了双方于2017年3月31日办理房屋过户，原告妻子遂向公司请假并订好2017年3月31日从天津到武汉的飞机票。但是，在约定办理过户时间的前一天，即2017年3月30日，被告李某打电话给原告说：房价上涨了，现在卖800000元没问题，要求原告加钱。原告说需要跟妻子商量。随后，被告李某又跟被告好利佳公司说让原告加价50000元，原告当时未同意。2017年3月31日即约定过户的当天，被告李某以该房产其前夫不同意签字为由拒绝办理过户，随后退还给原告50000元，另于2017年4月3日退还给原告145000元。为此，原告要求被告李某支付违约金或赔偿损失，被告李某以涉案房屋其前夫为共有产权人、共有产权人未签字的房屋买卖合同无效为由拒绝支付违约金或赔偿损失。
被告李某违约致使原告已无法以同等价格购置同类房产，造成原告巨大经济损失。同时，因被告好利佳公司在提供居间服务过程中疏于查明房屋权属并未如实告知原告相关情况，致使被告李某以该房屋尚有共有产权人且共有产权人未签字的房屋买卖合同无效为由拒绝履行合同，因此被告好利佳公司对原告的损失应承担连带赔偿责任。
原告张某为证明其主张，提交了如下证据：
证据一：涉案房产权属证书、《房屋买卖居间合同》，拟证明：被告李某为涉案房产权属证书登记的所有权人，原告与被告李某、被告好利佳公司签订的《房屋买卖居间合同》合法有效以及合同各方的权利义务；
证据二：被告李某出具给原告的收条、中国建设银行出具的《个人贷款结清证明》，拟证明：原告按合同约定，向被告李某支付了定金25000元及购房款175000元，涉案房屋已解除抵押、具备了过户条件，原告已全面履行了合同义务；
证据三：被告李某委托被告好利佳公司于2017年3月29日在房屋中介网站发布的售房信息，拟证明：被告李某在收取原告购房定金25000元及购房款175000元并解除涉案房屋银行抵押后，不履行过户义务，恶意违约，以800000元的价格重新出售涉案房屋，被告李某的恶意违约致使原告至少需另行多支付130000元才能购买到同类房产；
证据四、张某与周明月的结婚证。拟证明：张某与周明月系夫妻关系。
被告李某辩称：一、本案中《房屋买卖居间合同》合同并不成立。因为本案合同三方均不具备签订合同的主体资格。首先，对于原告，从整个房屋买卖过程中看，所有的房屋买卖都是原告妻子周明月在进行磋商及支付房款，但是在签订合同时却是张某一人单独签订合同，没有周明月授权委托书，因此，张某不具备签订涉案房屋居间买卖合同的主体资格；其次，对于我本人，因为诉争房屋属于我与前夫翟航夫妻关系存续期间的共同财产，基于共有关系，我在未经翟航授权的情况下，无权单方处分夫妻共同财产，因此，我也不具备合同签订的主体资格；再次，对于好利佳公司，作为房屋买卖居间服务的中介机构应当在房产局备案，同时作为经纪从业人员应具有房产经纪人的从业资格，然而好利佳公司既没有在房产管理部门备案，从业人员也不具备房产经纪人从业资格，因此，好利佳公司也不具备签订该合同的主体资格。综上，本案中三方均不是适格的合同签约主体，不具备签约主体的三方直接导致了所签诉争合同并未成立；二、本案原告主张130000元损失无事实依据和法律依据，不应得到支持。原告所主张130000元损失系根据网络截图，作为证据提交的网络截图没有任何证据显示图片中的房屋系我的房屋，图片中的价格仅为标价，并不是实际成交价，因此原告所主张的130000元损失无事实依据和法律依据，不应得到支持。至于2017年3月17日至2017年4月3日期间的资金占用的利息可支付原告2000元，对于其他损失我不承担任何责任，也不会支付；三、被告好利佳公司作为专业从事房地产销售的中介公司，其未尽到房产销售应有签约风险告知及买卖双方资格审查，对原告的损失应当承担主要责任。综上所述，本案中《房居买卖居间合同》不成立，至于合同不成立的缔约过失责任应由被告好利佳公司和原告承担，我无需承担任何责任。为此，我请求依法驳回原告对我的所有诉讼请求。
被告李某向本院提交了如下证据：
证据一、李某与翟航的离婚证、离婚协议及李某前夫翟航书写的情况说明，拟证明：李某在房屋产权上没有完全的产权；
证据二、收据，拟证明：好利佳公司收取了涉案房屋土地证原件，但未归还。
被告好利佳公司辩称：被告李某委托我公司出售涉案房产，我公司联系原告，并将售房信息提供给原告，在我公司促成下原告与被告李某协商一致后签订合同；在办理过户流程中，我公司积极配合，在约定办理过户的前一天，被告李某打电话说要涨价，没有说过其前夫不肯签字，不能过户。在签订合同后，我公司工作人员余志龙一直与被告李某有微信聊天，微信聊天记录被告李某也认可，微信聊天记录记载李某前夫也同意协助办理过户，李某不愿意卖房是因为想涨价，而不是其前夫不同意，李某退还原告购房款后，我公司工作人员华亚胜以800000元的价格在网上挂售，后由于李某以房屋已抵押，不同意挂售而停止挂售。另外，在签订合同时，原告和被告李某应交给我公司的佣金和费用分别为13400元、5000元，原告支付被告李某25000元定金时，李某将定金中5000元直接转交我公司，冲抵了应当交付的费用5000元，我公司也给被告李某打了5000元的收条。本案在审理过程中，我公司已将佣金18300元（含定金中5000元）退还了原告。
被告好利佳公司提交了如下证据：
证据一、微信聊天记录，拟证明：1、被告好利佳公司已经提前通知被告李某需要其前夫协助办理过户，而且其前夫也同意协助办理过户；2、被告李某不愿意卖房是因为想涨价，而不是其前夫不同意，被告好利佳公司不存在过失，是被告李某单方违约；
证据二、房地产中介加盟合同书，拟证明：被告好利佳公司系武汉家联盟房地产经纪有限公司的加盟店，《房屋买卖居间合同》中中介方的名称与盖章不一致不影响合同真实有效；

经庭审质证，对原、被告提交的证据没有争议的部分本院予以认定，对有争议的部分作如下认定：被告李某对原告提交的证据二中的定金收条有异议，认为其收条上的付款人为周明月，与本案无关联性。本院认为，被告李某一方面在陈述事实时认可房屋买卖居间合同签订前都是原告妻子周明月在进行磋商及支付房款，另一方面在质证时对收到周明月定金的事实又强调与本案无关联性，被告李某陈述前后矛盾，其收取的定金实际上就是涉案房屋买卖违约定金，其质证意见本院不予采信。被告李某对原告提交的证据三提出异议认为，两份网上截图的真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，原告提交的该证据并未提交合法有效的证据来源，故本院对该证据不予认定。原告及被告李某均认为被告好利佳公司提交的加盟合同书系被告好利佳公司与案外人签订，真实性无法确认，但原告及被告李某均未提交相反证据予以反驳，本院对该证据真实性依法予以认定。
经审理查明：2017年2月23日，原告张某作为乙方与被告李某作为甲方、被告好利佳公司作为丙方签订了一份《房屋买卖居间合同》，该合同约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积为109.76平方米，房屋总价为670000元整；在签订本合同当日，乙方需向甲方支付定金25000元，在支付定金同时，为了保证乙方拿到房屋后无任何物业、水、电等经济纠纷，甲方需向丙方交付保证金5000元，乙方支付中介服务费13400元；乙方支付定金，三方签订合同后，若甲方违约，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述房屋成交金额10%赔偿乙方等内容。
合同签订当天，原告张某向被告李某支付了25000元购房定金。2017年3月17日，原告妻子周明月向李某支付了购房款175000元，李某收到购房款175000元后，将涉案房屋抵押贷款结清。2017年3月20日，原告接到被告好利佳公司通知：约定双方于2017年3月31日办理过户手续。2017年3月30日李某与好利佳公司业务员通过微信联系要求与原告协商涨价事宜，并向好利佳公司业务员咨询其前夫需要配合办理的手续。由于原告不同意涨价，约定过户当天，李某拒绝配合办理过户。随后，李某退还原告定金20000元。2017年4月3日，李某又将购房款175000元退还给了原告，本案在审理过程中，好利佳公司退还了原告佣金13400元，另外代还了李某定金中5000元，合计退还18400元。
另查明：李某于2016年5月19日与翟航办理离婚登记，离婚协议中财产处理为：男方支付女方53480元，无其他财产纠纷，无债务纠纷。
被告好利佳公司营业执照上经营范围载明：房产经纪服务及房产信息咨询服务。
上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、涉案房产权属证书、被告李某出具的收到原告购房定金25000元的收据以及收到购房款175000元的收据，涉案房屋抵押银行出具的《个人贷款结清证明》，被告李某提交的离婚证、离婚协议，被告好利佳公司提交的与被告李某的微信聊天记录及当事人的陈述予以证实。
本案争议焦点为：一、本案所涉《房屋买卖居间合同》是否生效；二、原告损失如何确定；三、被告好利佳公司是否应当承担连带赔偿责任。
本院认为：本案中的《房屋买卖居间合同》实际上是房屋买卖合同和房屋居间合同共同载体，合同当事人本应将两份合同分开签订，是两种不同法律关系的合同当事人为了简便，将本应分开签订的合同叠加在一起。其中，房屋买卖合同的当事人卖方为李某，买方为张某，房屋居间合同的当事人居间人为好利佳公司，委托人为李某、张某。两种不同民事法律关系的合同应当分别受两种不同的民事法律关系的调整。其调整的主体、内容等均有不同，不能在同一案件中同时进行审理。原告所提出的诉讼请求中既有买卖合同中违约赔偿，又有居间合同中的佣金返还。因此，原告的这两项诉讼请求，不能一并在本案中同时进行审理。本案在审理过程中，被告好利佳公司已经将佣金退还给了原告，这是居间合同当事人对其实体权利的处分，本院不予干预。本案实际上审理的是买卖合同，由于本案原告的诉讼请求系买卖合同违约赔偿，被告好利佳公司是促成买卖合同订立的居间人，为了查明本案事实等原因，在诉讼程序上将好利佳公司列为本案当事人并无不妥。
关于争议焦点一、本案所涉《房屋买卖居间合同》是否生效。被告李某提出本案合同三方均不具备签订合同的主体资格，合同不成立。本院认为，被告李某提出上述抗辩理由实际上合同是否生效，而不是合同是否成立。首先、关于合同是否成立，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。事实上《房屋买卖居间合同》的签订地在好利佳公司，该合同当事人均在场并在合同上签字认可，当事人在合同上签字之时即为合同成立之时；其次、关于合同是否生效，就是判断合同是否依法成立。判断合同是否依法成立，要看签订合同的主体是否具备主体资格、合同内容是否为当事人的真实意思表示、是否违反了法律的强制性规定。被告李某提出签订房屋买卖合同和房屋居间合同的主体均不适格，《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。作为买卖合同的双方当事人来说，均系具有完全民事权利能力和民事行为能力，对签订合同的行为以及对签订合同后所产生的后果具有完全的判断能力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……。对于李某来说，合同签订时，李某与翟航已离婚，其协议中财产处理约定：男方支付女方53480元，无其他财产纠纷，无债务纠纷。涉案房屋也登记在李某的名下，按照该离婚协议约定李某应当享有处分权，即使涉案房屋属于李某与翟航共有财产，并以此来抗辩合同不成立或无效不合法律规定；至于张某有无主体资格签订合同的问题，被告李某已认可房屋买卖都是原告妻子周明月在进行磋商及支付房款，张某签订合同，正好印证了张某、周明月夫妻俩购买涉案房屋的真实意思是一致的，即使夫妻一方签订合同，同样不违反上述法条规定，不存在有合同无效的情形；本案审理的是房屋买卖合同，而非居间合同，居间合同系另一法律关系，为了查清事实，本案中对好利佳公司能否具有主体资格也做了甄别，作为居间合同当事人，其营业执照上登记为有限责任公司，经营范围为房产经纪服务及房产信息咨询服务，好利佳公司应当具备签订合同主体资格。房屋买卖合同是房屋买卖合同当事人李某和张某就房屋买卖事项共同达成的协议，合同内容也是当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，当事人应受合同的约束。综上，被告李某的抗辩理由，既不符合法律规定，也不符合本案事实，本院不予支持。
关于争议焦点二、原告损失如何确定。在合同履行的过程中，被告李某一方面要求涨价，拒绝履行合同约定的房屋买卖成交价格，另一面也表示不同意过户，达到了法定解除的条件，被告李某也将购房款退还了张某，合同事实上也解除了。原告张某与被告李某签订的《房屋买卖居间合同》第九条第（一）款约定：乙方张某支付定金，三方签订合同后，若甲方（李某）违约，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述房屋成交金额10%赔偿乙方，……。该合同条款本意为解约责任条款。因不履行合同义务造成解约的，解约一方应承担赔偿责任，在案证据证明，李某之所以拒绝履行合同，是因房屋的市场价格上涨趋势明显，无意出售房屋，是合同解除的根本原因。上述合同解约条款对违约损失赔偿的计算方式明确具体，既然有明确赔偿约定，应从其约定，涉案房屋成交金额为670000元，因此，损失赔偿额度应确定为67000元。
关于争议焦点三、关于好利佳公司是否应承担连带赔偿责任的问题。根据合同的相对性，买卖合同订立、变更、终止等行为的行使完全取决于房屋买卖合同当事人，也是合同当事人处分自己实体权利的体现，作为买卖合同外的第三人好利佳公司并不能参与其中，也无权处分买卖合同中所涉及的权利义务。至于好利佳公司是否存在居间合同的违约行为，属于另一法律关系，不是本案审理的范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条判决如下：

一、自本判决生效之日起十日内，被告李某赔偿原告张某违约损失67000元；
二、驳回原告张某的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3268元减半收取计1634元，由被告李某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判员 王传平

书记员： 章岚