张某某霖辉物业服务有限公司与李某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：张某某霖辉物业服务有限公司，住所地:张某某经济开发区西苑中路37号天秀花园小区44、45号底商。
法定代表人：弓振坤，该公司经理。
委托诉讼代理人：李志刚，该公司职工。
委托诉讼代理人：管中华，北京市博儒律师事务所律师。
被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，建筑师，住张某某经济开发区。
委托诉讼代理人：李全云，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休教师，住张某某经济开发区。
委托诉讼代理人：梁永生，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，教师，住张某某经济开发区。

原告张某某霖辉物业服务有限公司（以下简称霖辉物业公司）与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2017年8月22日公开开庭进行了审理，后本案转换为普通程序，依法组成合议庭，并于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告霖辉物业公司的委托诉讼代理人李志刚、管中华律师，被告李某某及其委托诉讼代理人李全云、梁永生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告霖辉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年4月1日至2016年3月31日及2016年4月1日至2017年3月31日共两年的物业服务费3188元。2、判令被告给付原告二次加压费（供水）192元。3、判令被告支付因其逾期缴纳物业服务费给原告造成的经济损失80元；4、诉讼费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求：要求被告给付2017年4月1日至8月14日的物业费597元，物业费总额为3784元。二次加压费增加诉讼请求为36元，共计金额是228元。事实与理由：被告从2015年4月1日起到现在，一直没有向原告支付物业服务费和供水二次加压费。经原告数次催缴，被告拒不缴纳。被告逾期不向原告缴纳物业服务费，给原告造成了经济损失，据此，原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告李某某辩称，一、关于霖辉《物业服务协议》、《物业服务合同》、《公示》的性质。城达公司未在与购房人签订的《商品房买卖合同》上载明前期物业的相关内容，故实际进场提供服务的欣辉物业不属于前期物业性质。原欣辉物业公司虽与每位业主签订有《物业服务协议》，合同有效期为1年，但协议内容未与业主协商，属于格式条款合同。霖辉公司与城达公司2016年5月30日签订的《文华苑物业服务合同》把业主列为合同义务人，但双方与业主间均没有其他从合同支撑，故该合同对业主不发生效力。霖辉公司于2017年1月13日张贴的收费《公示》，其收费依据是《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，表明霖辉公司实际上承认其与业主间已不存在有效的合同关系。二、霖辉公司物业服务收费不符合规定。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》、《张某某市物业服务收费管理规定》普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价，原告并没有遵照执行。原告向被告和其他业主收取的物业服务费、电梯服务费等费用没有征求被告和其他业主的意见，是原告通过格式条款合同或收费公示单方面强加给被告和其他业主的霸王条款。原告还向被告收取了装修保证金、垃圾清运费、电梯维护费，违反了《河北省物业服务收费管理实施办法》的规定，其中装修保证金、电梯维护费属于违规收费，垃圾清运费没有经过物价部门审批，属于乱收费。另外，原告未经业主同意擅自出租住宅楼电梯广告位、住宅楼楼梯间灯光投影广告、出租业主公共场地为银行设置自助设备提供便利谋取利益，侵害了被告和其他业主的合法权益。原告服务质量未达到标准，如机动车进院乱停乱放、草坪、绿地不养护、公用设备设施维护不及时、道路路面损坏不修理等等。物业服务协议未经与被告协商、属于格式合同，其重复收费加重了被告负担，根据合同法的相关规定，应依法撤销该协议第四条。鉴于原告已经为小区提供了一定的服务，被告拟同意按以下办法之一向原告支付合理的服务费用：1、按照《关于规范张某某市物业服务收费管理工作的通知》所确定之收费标准执行；2、重新审查物业服务协议，剔除第四条涉及的重复性收费。以上服务价格确定后，从2015年4月1日起重新计算被告的应交费用。由于原告实际上长期占用了被告的资金，即使被告没有按照原告要求的时间交纳物业服务费，并未造成原告的经济损失，故被告不同意向原告支付所谓的经济损失。（具体答辩意见详见书面答辩状）。
经审理查明：2014年4月1日，张某某市城达房地产开发有限公司（甲方）与张某某欣辉物业服务有限公司（乙方）签订文华苑物业服务合同，该合同载明甲方选聘乙方为其开发的文华苑项目提供物业服务，委托管理期限为2年，自2014年4月1日至2016年5月30日。后张某某欣辉物业服务有限公司变更名称为张某某霖辉物业服务有限公司。2016年5月30日，由张某某市城达房地产开发有限公司（甲方）与张某某霖辉物业服务有限公司（乙方）又签订文华苑物业服务合同，该合同亦载明了甲方选聘乙方为其开发的文华苑项目提供物业服务，委托管理期限为3年，自2016年5月30日至2019年5月30日。上述两份物业服务合同另载明了委托管理事项、物业的承接验收、物业服务承诺、物业服务费的标准与交纳、双方权利与义务等其他内容。
2013年10月25日，李某某（甲方）作为业主与张某某欣辉物业服务有限公司（乙方）作为物业服务企业签订物业服务协议，双方约定“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、一致的基础上，就提供物业管理服务事宜，订立本合同。一、在物业区域内，乙方按物业服务协议约定的服务标准等级和物业服务费收费标准，主要提供常规性公共物业服务，包括以下内容：1、物业共用部位的养护、管理；2、物业共用设施设备的运行、维护、管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共场地垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的维护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。三、本物业区域物业服务费用是按照三级物业服务指导价，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅0.5元/平方米.月。物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（包含单元对讲、单元照明、电梯用电、电梯维保、电梯年检等）；3、物业服务区域清洁卫生费用；4、物业服务区域绿化维护费用；5、物业服务区域秩序维护费用；6、物业服务企业的利润；7、其它。四、本物业服务区域内的电梯服务费用按照2层以下0.3元/平方米.月；2层至13层按照0.68元/平方米.月的标准收取，电梯服务费基本由运行费用、维保费用、折旧费用等构成。本物业服务区域内的公摊电费用按照0.2元/平方米.月的标准收取，公摊电费基本由楼道照明、绿化照明、道路照明、景观照明等构成。本物业服务区域内的供水加压费用按运行成本测算据实分摊。基本执行：高层住宅供水加压费分段收取，6层以下不收费；6层以上（含6层），1.6元/吨。五、自开发公司发出回楼通知之日起，业主、使用人应一次性交纳全年物业管理费用及相关费用。自第二年到期之日起，第一个月交纳全年的物业管理服务费用。业主应按照《物业管理条例》的约定按时足额交纳物业服务费用，物业服务费标准可按政府指导价或市场价格的变化进行调整。十三、协议期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止。”双方另约定了停车场收费、免责事由等其他内容。（其他合同条款详见合同文本）。
诉讼中，原告提供物业管理费催缴通知单，欲证明向被告催要物业费的情况。被告对该证据的真实性有异议。原告提供清掏化粪池协议书、文华苑保洁服务协议、保安服务协议、电梯保养服务合同、电梯维保费发票、用电统计表等证据，欲证明其为被告进行了物业服务及支出相关费用的情况。被告认为该证据与其无关。
诉讼中，被告提供照片打印件18页，欲证明原告未按标准提供物业服务，包括房屋管理不到位、公用设施维护、维修不到位、公共秩序管理不尽职、保洁不到位、绿化养护不到位、违规经营业主财产、综合管理存在问题等。原告对照片的真实性有异议。
另查明：本案所涉被告李某某房屋为张某某市城达房地产开发有限公司开发的文华苑小区11号楼2单元1002室，建筑面积96.24平方米。原告主张物业费的时间为：自2015年4月1日至2017年8月14日，物业费的计算方法为：建筑面积96.24平方米×1.38元/月（基本物业费0.5元/平方米.月+电梯服务费0.68元/平方米.月+公摊电费0.2元/平方米.月）×28个月零15天=3784元。二次加压费为228元。后原告霖辉物业公司按照该小区业主委员会的决定于2017年8月15日撤出了该小区，停止了对该小区的物业服务。
诉讼中，被告提供的小区现状光盘显示该小区在原告提供物业服务期间确实存在部分路面破损、路面塌陷、车辆停放混乱、楼道墙面涂画、绿化维护不到位、卫生清理不及时及共用设施维护不到位等问题。
上述事实有原告提供的其与城达房开公司签订的物业服务合同、与被告签订的物业服务协议、物业费催缴通知单、清掏化粪池协议书、保洁服务协议、保安服务协议、产品保养服务合同、发票、用电统计表、照片、通知，被告提供的照片、光盘等证据及本案庭审笔录在卷予以佐证。

本院认为，被告李某某与张某某欣辉物业服务有限公司于2013年10月25日签订的物业服务协议系双方真实意思表示，双方应依约、诚信履行各自义务。因张某某欣辉物业服务有限公司于2016年5月30日变更名称为张某某霖辉物业服务有限公司，现原告以霖辉物业公司名称提起诉讼，主体适格。虽然双方约定上述物业服务协议期限至2015年3月31日届满，但从2015年4月1日至原告撤出该小区即2017年8月15日，原告亦实际提供了物业服务，被告亦实际接受了物业服务，双方虽未续签书面物业服务协议，但已形成了事实上的物业服务合同关系，根据物业服务收费管理办法的相关规定，物业服务费用应与物业服务水平及服务质量相适应。小区作为业主日常生活、休息的场所，小区物业环境与业主生活息息相关，物业管理服务水平、质量的高低直接决定小区物业环境的优劣，亦影响着业主的日常生活质量，虽然业主对于物业服务的水平、质量期望各异，但物业服务企业的服务水平及服务质量应符合合同约定的内容、自身资质等级及业主普遍的期望水平，而本案中，虽然原告提供了一定的物业服务，但相关证据显示该小区物业环境确实存在一些问题，如部分公共路面破损、路面塌陷、车辆停放混乱、楼道墙面涂画、公共绿化维护不到位、卫生清理不及时及共用设施维护不到位等，即原告未能按照约定内容及业主普遍的期望水平履行物业服务义务，理应降低收费标准，故综合上述情况，本院确定原告按照双方签订的上述物业服务协议约定的物业费收费标准的70%收取物业费，即被告应交纳2015年4月1日至2017年8月14日期间的物业费为3784元×70%=2649元，二次加压费为228元。对于原告主张的经济损失80元，因原告未提供相关证据予以证实，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

一、被告李某某于本判决生效之日起十日内给付原告张某某霖辉物业服务有限公司2015年4月1日至2017年8月14日期间的物业服务费2649元及二次加压费228元，合计人民币2877元；
二、驳回原告张某某霖辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，由被告李某某承担35元，原告张某某霖辉物业服务有限公司承担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河北省张某某市中级人民法院。
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审判长 王爱军
审判员 吴夺
人民陪审员 李慧娟

书记员： 秦泰春