张某某百货纺织品总公司与董某某、第三人严某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

张某某百货纺织品总公司
王家贵（河北震河律师事务所）
董某某
董某某、
严某
严某的
许哲（北京中允律师事务所）

原告（反诉被告）张某某百货纺织品总公司，住所地张某某市桥东区。
法定代表人陈和平，该公司总经理。
委托代理人王家贵，河北震河律师事务所律师。
被告董某某（反诉原告），男，1972年4月出生，汉族，现住张某某市桥西区。
第三人严某，男，1982年7月出生，汉族，现住张某某市桥东区。
被告董某某、
第三人严某的
委托代理人许哲，北京市中允律师事务所律师。
原告（反诉被告）张某某百货纺织品总公司（以下简称百货公司）与被告（反诉原告）董某某、第三严某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2012年6月1日作出（2012）东商初字第869号民事判决书，被告（反诉原告）董某某不服，向张某某市中级人民法院提起上诉。张某某市中级人民法院经过审理，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告（反诉原告）董某某提出反诉，本院予以受理，与本诉合并进行了审理。原告（反诉被告）百货公司的委托代理人王家贵、被告（反诉原告）董某某、第三人严某及董某某和严某的委托代理人许哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:原告（反诉被告）百货公司根据租赁合同约定将租赁房屋交予被告（反诉原告）董某某使用，履行合同合同义务，但董某某未按合同约定期限交纳租金并拖欠水费、采暖费，属于违约，应当承担违约责任。故对百货公司要求董某某给付拖欠租赁费、水费、采暖费的诉讼请求予以支持。对于采暖费的数额，因宾馆供暖管网老化致使部分房间供暖温度不达标，百货公司在供暖不达标的情况擅自垫付了全部供暖费用，存在一定的过错，故百货公司作为出租方和供暖设施的产权方对此应承担一定的责任，但证据仅证明部分房间不达标，达标与不达标的比例无法查清，依据公平原则，百货公司和董某某对采暖费各承担一半为宜，即董某某应承担采暖费122517.02÷2=61258.51元。对于百货公司提出的要求董某某给付合同到期日2012年8月14日之后的占有使用费的诉讼请求，由于事实上合同到期后百货公司未收回房屋，董某某仍然占有使用租赁房屋，在百货公司未明确表示收回房屋的情况下，应视为不定期租赁，董某某应当支付租赁费，故对百货公司的该诉讼请求予以支持。对于董某某提出的应与严某分别计算租赁费、水费、采暖费的抗辩主张，由于本案租赁合同的相对方是百货公司和董某某，百货公司与严某并无直接的合同关系，根据合同相对性原则，百货公司要求董某某承担合同责任符合法律规定，故对董某某的该抗辩主张不予支持。董某某与严某之间的租赁合同纠纷可以另行通过协商或诉讼途径解决。对于董某某反诉要求百货公司赔偿经济损失200000元及双倍保证金的诉讼请求，由于原租赁合同已经到期且双方目前为不定期租赁关系，不存在由于百货公司擅自解除合同需赔偿双倍保证金的问题；对于损失中所包括的安装消防楼梯的损失，由于租赁合同明确约定消防设备由董某某自己负责，故与百货公司无关；对于漏雨造成的损失，无证据予以证明，不予支持；对于暖气不达标造成巨额电费支出，董某某提交的证据不足以证明，且关于暖气不达标的责任承担已经做出分配；对于管道崩裂造成的损失，无证据予以证明，不予支持；对于电容增容支出的费用，属于正常经营的需要，不属于损失；故对董某某的反诉的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第二百二十四条  、第二百二十六条  、第二百三十六条  、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、被告董某某于本判决生效后十日内一次性给付原告张某某百货纺织品总公司租赁费500000元（2012年8月14日之前所欠租赁费）。
二、被告董某某于本判决生效后十日内一次性给付原告张某某百货纺织品总公司水费24082.97元、采暖费61258.51元。
三、被告董某某于本判决生效后十日内一次性给付原告张某某百货纺织品总公司租赁费500000元（自2012年8月15日至2013年11月25日产生的租赁费）。
四、第三人严某不承担责任。
五、驳回反诉原告董某某的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14568元，由被告董某某负担，反诉案件受理费2150元，由反诉原告董某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张某某市中级人民法院。

本院认为:原告（反诉被告）百货公司根据租赁合同约定将租赁房屋交予被告（反诉原告）董某某使用，履行合同合同义务，但董某某未按合同约定期限交纳租金并拖欠水费、采暖费，属于违约，应当承担违约责任。故对百货公司要求董某某给付拖欠租赁费、水费、采暖费的诉讼请求予以支持。对于采暖费的数额，因宾馆供暖管网老化致使部分房间供暖温度不达标，百货公司在供暖不达标的情况擅自垫付了全部供暖费用，存在一定的过错，故百货公司作为出租方和供暖设施的产权方对此应承担一定的责任，但证据仅证明部分房间不达标，达标与不达标的比例无法查清，依据公平原则，百货公司和董某某对采暖费各承担一半为宜，即董某某应承担采暖费122517.02÷2=61258.51元。对于百货公司提出的要求董某某给付合同到期日2012年8月14日之后的占有使用费的诉讼请求，由于事实上合同到期后百货公司未收回房屋，董某某仍然占有使用租赁房屋，在百货公司未明确表示收回房屋的情况下，应视为不定期租赁，董某某应当支付租赁费，故对百货公司的该诉讼请求予以支持。对于董某某提出的应与严某分别计算租赁费、水费、采暖费的抗辩主张，由于本案租赁合同的相对方是百货公司和董某某，百货公司与严某并无直接的合同关系，根据合同相对性原则，百货公司要求董某某承担合同责任符合法律规定，故对董某某的该抗辩主张不予支持。董某某与严某之间的租赁合同纠纷可以另行通过协商或诉讼途径解决。对于董某某反诉要求百货公司赔偿经济损失200000元及双倍保证金的诉讼请求，由于原租赁合同已经到期且双方目前为不定期租赁关系，不存在由于百货公司擅自解除合同需赔偿双倍保证金的问题；对于损失中所包括的安装消防楼梯的损失，由于租赁合同明确约定消防设备由董某某自己负责，故与百货公司无关；对于漏雨造成的损失，无证据予以证明，不予支持；对于暖气不达标造成巨额电费支出，董某某提交的证据不足以证明，且关于暖气不达标的责任承担已经做出分配；对于管道崩裂造成的损失，无证据予以证明，不予支持；对于电容增容支出的费用，属于正常经营的需要，不属于损失；故对董某某的反诉的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第二百二十四条  、第二百二十六条  、第二百三十六条  、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:

一、被告董某某于本判决生效后十日内一次性给付原告张某某百货纺织品总公司租赁费500000元（2012年8月14日之前所欠租赁费）。
二、被告董某某于本判决生效后十日内一次性给付原告张某某百货纺织品总公司水费24082.97元、采暖费61258.51元。
三、被告董某某于本判决生效后十日内一次性给付原告张某某百货纺织品总公司租赁费500000元（自2012年8月15日至2013年11月25日产生的租赁费）。
四、第三人严某不承担责任。
五、驳回反诉原告董某某的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14568元，由被告董某某负担，反诉案件受理费2150元，由反诉原告董某某负担。

审判长：李成
审判员：殷跃进
审判员：王凯隆

书记员：乔瑞乐