张家口市建兴职业培训学校与许某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：张家口市建兴职业培训学校，地址张家口是桥东区五一路大街13号。法定代表人：赵登彦，校长。委托代理人：孙建花、史凤英，该校老师。委托代理人：丁满臣，河北华研律师事务所律师。被告（反诉原告）：许某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住张家口市桥东区。委托代理人：许健霆，系许某儿子，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住张家口市崇礼县。委托代理人：张颖，河北思洋律师事务所律师。

原告(反诉被告)建兴学校向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的集资建房合同。诉讼中，原告（反诉被告）变更该项诉讼请求为请求判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）购房款200000元及逾期欠付房款利息25364元。2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年3月24日原告与被告双方签订合同，约定被告以集资合作建房方式购买位于张家口市桥东区房屋一套，该房屋建筑面积111.86平方米，每平方米单价3600元，房屋总价414851元，被告首付214851元，剩余房款20万元不再支付。原告诉至法院，要求被告支付剩余房款及逾期利息。被告（反诉原告）许某辩称：被告不同意原告变更诉讼请求，理由为根据最高人民法院证据规则34条，原告在本案第一次开庭审理时已经履行了其变更诉讼请求的权利，所以从本案两次庭审过程中，审理的法律关系没有变化，事实没有变化，在辩论终结后，原告在2018年1月2日，向法庭提交了变更诉讼请求的申请，我们认为原告此次变更诉讼请求没有法律依据，法院不应予以支持。原告要求被告支付房款及逾期利息，违反了法律规定，原被告双方在签订购房合同时，对付款方式进行了约定，缴纳首付款，剩余房款以按揭贷款的方式缴纳。在合同中对付款方式有明确约定，原告在要求被告以现金的方式缴纳房款违反了合同的约定。被告缴纳房款的时间不成熟，根据原被告签订的补充交房协议书中有明确约定，但根据上两次庭审中，原告向法院提交的证据，不具备按揭贷款的原因是原告造成的，从教室公寓变更成为小商品房，全部过错由原告造成，所以原告向被告主张缴纳房款及逾期利息没有法律依据。反诉原告（被告）许某向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人协助反诉人办理房屋产权手续并按照合同约定办理银行按揭贷款。2.请求判令被反诉人逾期协助反诉人办理产权证而赔偿自2012年7月24日至实际办理产权证之日的违约金（截止2017年7月24日违约金暂计89378元）3.请求判令被反诉人因延迟交付房屋而向反诉人支付违约金2378元。4.请求判令被反诉人返还多收取的契税1832元及天然气费用4800元。5.案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：2012年3月24日反诉人与被反诉人签订《张家口市单位职工集资合作建房合同》（以下简称购房合同），合同中约定反诉人以集资合作建房方式购买被反诉人坐落在桥东区房屋，反诉人的付款方式为首付214851元，贷款200000元；房屋于2012年3月24日交付反诉人，反诉人与被反诉人于房屋交付使用之日起三个月内到房管部门办理产权转移手续，并约定契税、公共维修金、天然气入户费按张家口市有关规定执行由反诉人交纳。同时约定如被反诉人未能按时交付房屋给予反诉人补偿，补偿金额为总房价的日万分之二的金额。合同签订后，反诉人依照合同约定交付了房屋首付款214851元，并于2012年4月23日交纳了契税8054元，天然气入户费4800元等相关费用。被反诉人于2012年4月23日向反诉人交付房屋。据了解反诉人与被反诉人签订购房合同时，建兴嘉园小区的相关手续不全，无法协助反诉人办理产权证，截止到反诉人提起反诉之日被反诉人依然不具备为反诉人办理银行按揭贷款的条件。故根据我国法律法规的相关规定，被反诉人违反合同约定严重侵犯了反诉人的合法权益，请求人民法院支持反诉人的诉讼请求。反诉被告（原告）建兴学校辩称：1、被告（反诉原告）提出的反诉请求与其在事实与理由中的陈述相互矛盾。被告（反诉原告）在反诉状中提出的第一项请求是请求人民法院依法判决原告（反诉被告）协助被告（反诉原告）办理房屋产权手续并按照合同约定办理银行按揭贷款，而其在事实与理由部分提出，“据了解被反诉人与反诉人签订购房合同时，建兴嘉园小区的相关手续不全，无法协助原告（反诉被告）办理产权证，截止被告（反诉原告）提起反诉之日原告（反诉被告）依然不具备为反诉人办理银行按揭贷款的条件”，两者之间相互矛盾。2、被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）建兴学校向其支付逾期办证违约金无事实与法律依据，应予驳回。第一、在被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间达成的《补充（交房）协议书》中约定：乙方（被告即反诉原告）交清所欠房款后，两个月内甲方（原告即反诉被告）负责到产权部门办理产权证书。第二、在被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间达成的《集资建房合同》中，并未约定原告（反诉被告）逾期办证的违约责任。相反，在第八条违约责任2中规定：乙方（被告）须按规定时间付清房款，如违反规定乙方承担全部责任，并给予甲方经济补偿，补偿金额为总房价的日万分之二。3、对于被告（反诉原告）提出的其他主张，应按照法律和政策执行。被反诉人并没有延迟交房，房屋于2012年3月24日交付反诉人，不存在延迟交房，支付违约金之说。4.对于第四项反诉请求，如果被反诉人没有按照正确的规定收取了不当的契税，应当返还。本院经审理认定事实如下：2012年3月24日原告（反诉被告）建兴学校与被告（反诉原告）许某签订张家口市单位职工集资合作建房合同，合同约定：许某以集资合作建房方式购买甲方坐落在张家口市桥东区，房屋总价414851元，首付214851元，剩余20万元由原告（反诉被告）方负责办理贷款完成给付。被告（反诉原告）许某在交付房屋首付款后，将办理贷款所需要的相关资料交付原告（反诉被告），原告（反诉被告）将房屋交付给其使用。原告（反诉被告）为证明上述事实提供了集资建房合同、交购房款收据，被告（反诉原告）无异议。对于上述双方当事人无争议的事实，本院予以确认。另查明，涉案房屋所在小区的部分住户已在张家口银行办理了抵押贷款。双方当事人存在争议的事实如下：原告因建房相关手续审批的原因，未能在被告交付首付款后办理完毕贷款手续，原告在与张家口银行就房屋贷款事宜办理完毕后便以在建兴嘉园小区内多次张贴通知和以在张家口晚报登报通知的方式告知建兴嘉园小区内需要办理房屋贷款的住户在规定时间内提供相关资料办理房屋贷款手续以及贷款手续截止办理的时间，而被告许某经过多次通知，仍未提供办理贷款所需要的资料，且剩余房款至今未缴纳。原告（反诉被告）建兴学校向法庭提供了2016年8月25日、29日，9月20日，11月17日，12月31日在建兴嘉园小区内张贴的通知以及2016年9月1日的张家口晚报中刊登的通知予以证明。被告许某对原告提供的证据不予认可，辩称从未见到过小区张贴的通知，也未看到张家口晚报的通知，其在缴纳房屋首付款后就已经将办理贷款所需要的资料交给了原告，未能按期办理贷款的责任在于原告，与被告无关，要求原告继续给其办理贷款，且不承担逾期付款的利息。本院对原告提供的通知５张以及2016年9月1日张家口晚报刊登内容的真实性予以认定。原告（反诉被告）建兴学校另提交如下证据：1、张家口市人力资源和社会保障局关于变更建兴职业学校的批复，证明名称、地址变更。2、张家口市集资建房合同以及补充交房协议书，证明在补充交房协议书中约定了合同的解除条件，被告的行为系违约行为，已经成就解除合同的条件。3、公告一组以及通知办理贷款手续的相关证据，证明原告在张家口晚报登载的建兴学校的公告，原告方履行了公告的义务。4、光盘一张，证明原告履行公告告知的义务之后，鉴于合同双方当事人的情况，聘请国器律师事务所发了律师函，当时工作人员送律师函的有关视频资料。5、个人借款合同不动产登记证明各一份，证明原告能为符合条件的办理正常贷款手续。6、张家口市人民政府建设用地批复（2008-189）原件一份，7.建设工程规划许可证一份，8.河北省固定资产投资项目核准证一份。证据6、7、8证明在原告方规划建设初期的审批手续，当时原告建设该房屋是规划的教师公寓，并且使用的是划拨土地。9.张家口市人民政府建设用地批复（2013-153）原件一份.10.关于张家口市建兴职业培训学校调整“新校区建设项目”的确认意见一份，11.张家口市城乡规划局情况说明一份，证据9、10、11证明在与被告签订合同后，原告通过努力变更了建兴公寓的性质，交付了土地出让金，由原来的划拨土地变更为商业用地，土地使用年限70年。12、不动产登记证明及个人借款合同各一份，证明其主张收取利息的时间是按个人借款合同签订的时间为起始时间。被告（反诉原告）许某质证意见是：对于证据1没有异议，对于证据2，真实性没有异议，但对证明目的有异议，这两份合同可以明确看出名为集资合同，实为商品房买卖合同，合同签订时间2012年，建兴嘉园小区坐落于五一东大街，当时原告出售给被告房屋的价格是每平米3600元，在付款方式约定是按照首付款和按揭贷款的方式进行交付，所以，另外两份合同中均没有约定合同解除的条件，被告完全按照合同约定履行自己的义务，缴纳了首付款，所以原告出具的证据不能证明其目的，恰恰证明了原告违反了约定。对证据3，真实性不认可，证明不了原告的证明目的，在原告提交的2016年8月25日、8月29日的紧急通知，公告的信息是告知被告办理按揭贷款，对于报纸登报信息，真实性没有异议，在报纸上公告也是通知办理按揭贷款手续。对于证据4，被告许某没有接到律师函，而且光盘是节录的影像，没有声音，无法核实当时送达律师函的情形，而在视频中出现拿律师函的人是许某的女儿，年龄不满18岁，出生时间是2000年6月26日，录像只有短短的十几秒，原告的工作人员没有介绍身份，只是将律师函交给了被告未成年的子女，没有说明当时的情况，所以无法证明原告的主张，我们不予认可。对于证据5，不动产登记是复印件，对其真实性无法核实。对证据6、7、8、9、10、11的真实性没有异议，但是对于其关联性有异议，不能证明原告的证明目的，相反，足以证明原告违反了法律规定，在出售房屋时涉嫌欺诈被告，其出示的证据显示涉案房屋所占用的土地是划拨方式用于教育设施用地，但是原告在向被告出售房屋的时候，没有说明该房屋的性质，按照商品房的价格出售，在购房合同中约定按揭贷款的方式让被告缴纳购房款，原告出示的证据证明其违反了政府对其用地的要求。因原告的违法行为，我们不认可原告所说的缴纳了土地出让金，变更了土地使用年限。另外也证实涉案房屋在2014年已经由划拨用地变更为出让，在2014年知情土地性质已经变更，不符合办理贷款的条件的情况下，2016年原告还通知业主办理按揭贷款手续，综上，原告涉嫌欺诈，不能达到原告的证明目的。对证据12的真实性不认可。这两份都是复印件无法证实赵春冬是原告的住户，是否签订过购房合同，房屋面积、每平米价钱都不清楚，而且该证据不能证明原告的主张，原告与被告签订的补充协议或登记，只能证明办理一般抵押贷款，因此原告违约在先，即便登记证明是真实的，也无法证明是被告的原因银行不予办理按揭贷款。被告（反诉原告）另提交如下证据：1、两张由原告当时售房时向购房者出具的宣传页，证明原告在宣传售房时，一直是按商品房向售房者出售，在页面上表明了房屋起价3330元。2、录音光盘一张，证明原告在第一次起诉几位被告的时间是2017年4月，依然不能为小区住户办理贷款手续，没有将住户的办理贷款信息向银行出具。即便律师函是真实的，也不像原告所说，是被告没有配合原告办理贷款信息。3、提交户口复印件一份，证明许嘉欣出生于2000年6月26日，原告出示律师函交付的是未成年子女。4.集资建房合同复印件一份，5.补充交房协议书复印件一份，6.三张交费收据，7.建兴嘉园房屋代收收据一份，以上证据证明原、被告在签订购房合同以及补充协议中约定，被告是以交付首付款以及按揭贷款的方式缴纳购房款，合同约定交房时间是2012年3月24日，但是原告实际交房时间是2012年4月23日，并且合同约定房屋交付使用3个月内，办理产权转移手续，如果逾期交房补偿金额为日万分之二计算，被告已经按照合同约定交付了首付款214851元，并且在房屋交付之时缴纳了天然费4800元以及契税8054元。原告（反诉被告）质证意见是：对证据1的真实性没有异议，但是毕竟是宣传，应该按照合同中约定的来执行。对于证据2，张家口银行是给符合条件的人办理贷款手续，我上述提交的证据已经证明，对于被告的证明目的不认可。对证据3、4、5、6、7的真实性均无异议，但是实际交房时间，反诉原告在诉状中明确为2012年3月24日，而且双方达成的补充交房协议书约定，乙方交清房款后，甲方两个月内负责到产权部门办理产权证。
原告（反诉被告）张家口市建兴职业培训学校（以下简称建兴学校）与被告（反诉原告）许某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日作出（2017）冀0702字第539号民事判决书，原、被告均不服该判决，向张家口市中级人民法院提起上诉。河北省张家口市中级人民法院于2017年8月28日作出（2017）冀07民终1607号裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年10月31日、2017年12月18日、2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建兴学校的委托诉讼代理人孙建花、史凤英、丁满臣、被告（反诉原告）许某的委托诉讼代理人许健霖、张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告建兴学校与被告许某之间签订的职工集资合作建房合同及《补充协议》是在双方之间建立在权利、义务平等基础上的房屋买卖合同，该份合同系双方当事人真实意思的表示，自签订之日起成立。且原告建兴学校与被告许某之间所签合同虽有集资建房之名，却无集资建房之实。依照购房合同所约定条款，双方签订的合同应为房屋买卖合同。原告根据政府政策将土地性质由划拨变更为出让，并无违法情形的存在，并无损于被告，且土地使用年限也作了相应变更，对作为购房者的被告来讲更为有益。关于办理该房屋按揭贷款的问题，办理房屋按揭贷款需原、被告及商业银行的三方合意，因房屋的性质及银行的商业行为未能使涉案房屋办理按揭贷款的责任并不能归结于原、被告。况且买卖双方对不能办理按揭贷款如何处理的问题已有约定，所以不能办理按揭贷款的责任不能归咎于建兴学校一方，故被告以此为由拒付剩余房款的抗辩意见不予采信，双方当事人应严格按协议书约定履行各自的义务。原告应向被告交付所购买的房屋，被告应向原告支付所购房屋的全部房款。被告缴纳了房屋首付款后，原告即将房屋交付给其使用，原告已经履行了合同约定的义务。被告应该按照合同的约定支付房款，在其首付款已经缴纳之后，应将剩余房款缴纳。2016年8月底开始，原告在办理贷款条件成熟后，原告为涉案房屋所在小区的众多住户在张家口银行办理了抵押贷款，原告亦通过小区内张贴通告及张家口晚报登报的方式告知被告及时向原告交付办理贷款所需材料，而被告未交付，故被告应就未能办理张家口银行抵押贷款而承担过错责任。虽该抵押贷款的方式不同于房屋按揭贷款，但是鉴于涉案房屋的性质及商业银行的政策，原告通过张家口银行办理的房屋抵押贷款应系其为解决被告分期付款所尽合同义务。依据补充协议约定，因被告未按时出具相关手续办理银行贷款，被告可将剩余房款分期付款支付给原告。补充协议约定了两种分期付款方式，截止原告起诉之日，仅有该补充协议第三条第三款尚有可执行性，故本院确定被告通过5年期分期付款的方式，以月息1%计算，支付原告剩余房款。许某亦可选择一次性向原告付清房款200000元，而无需负担交付房款后的利息。对于原告主张的逾期付款利息，本院认为涉案房屋所在小区众多住户已经办理了房屋抵押贷款，而被告许某截止2017年4月12日（本案一审起诉状副本送达日）仍未向原告提交办理银行贷款所需手续，故许某就逾期支付购房款确有违约情形存在。被告许某应支付原告欠付200000元房款自2017年4月12日至许某支付所欠付的首笔房款之日，以月息1%（参照双方约定的五年期分期付款利息）计算的逾期付款利息。关于反诉原告许某要求反诉被告建兴学校协助办理房屋产权手续的主张，本院认为依照补充协议的约定，应待被告许某付清房屋尾款后，原告再协助其办理房屋产权登记手续。对于反诉原告许某要求反诉被告建兴学校支付其未办理产权登记证而支付违约金的主张，本院认为许某未付清房款，故建兴学校未协助其办理产权登记并不构成违约，故对其主张不予支持。反诉原告关于反诉被告建兴学校因迟延交付房屋应支付违约金的主张，因原告未存在违约行为，故不予支持。关于反诉原告要求建兴学校退还多收取的契税及天然气费用的主张，本院认为上述收费主体并非原告建兴学校，原告虽可作为代收人向被告收取，但被告并无向原告直接缴纳上述款项的法定或约定义务，被告亦可以选择直接向相关有权机关缴纳，而且被告虽然提交了契税及天然气收费票据，但不足以证明其主张，故本院对反诉原告的此项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告许某在本判决生效之日起于每月28日分期向原告支付房款4350元（计算方式为：以房款200000元作为本金，以月息1%作为利息，每月为一期，分六十期）至付清之日止。二、被告许某于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告逾期付款利息18000元（以200000元为本金，月息1%计算自2017年4月12日至2018年1月12日，其后至被告初次履行判决第一项义务期间的逾期利息仍按上述方式计算）三、驳回原告的其他诉讼请求。四、反诉被告张家口市建兴职业培训学校于反诉原告许某付清房款之日起60日内协助许某办理产权登记手续。五、驳回反诉原告许某其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，由被告许某负担。反诉案件受理费1130元，由反诉原告许某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。