张家口市建兴职业培训学校与杨某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）:张家口市建兴职业培训学校，住所地张家口市桥东区五一路大街13号。法定代表人：赵登彦，该校校长。委托诉讼代理人：孙建花，该校教师。委托诉讼代理人：丁满臣，河北华研律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，现住张家口市桥东区。委托诉讼代理人：张颖，河北思洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：全小娟（系被告妻子），xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市桥东区。

原告(反诉被告)建兴学校向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间集资建房合同。诉讼中，原告变更该项诉讼请求为请求判令被告支付原告购房欠款260000元及逾期付款利息32975元，契税、公共维修基金、测绘费及工本费、太阳能、天然气入户费、有线初装费、楼宇门、垃圾清运费、装修沙子费、暖气费、物业费、水表、电表、热力阀等费用，合计30847元，利息3701.64元，以上共计327523.64元。2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年1月2日原告与被告双方签订合同，约定被告以集资合作建房方式购买位于张家口市桥东区房屋一套，该房屋建筑面积92.68平方米，每平方米单价4100元，房屋总价398900元。被告给付首付房款125000元后，剩余房款及配套费用不再支付。原告诉至法院，要求被告支付剩余房款及逾期利息。被告(反诉原告)杨某某辩称，被告不同意原告变更诉讼请求，原告变更诉讼请求违反了相关法律规定。另外，原告主张被告支付原告房款、逾期付款利息等并无法律依据。依照原、被告签订的购房合同中，约定的付款方式是缴纳首付款125000元，剩余260000元以银行贷款的方式缴纳。而被告不能以银行贷款方式缴纳剩余房款是因为原告隐瞒房屋性质，违法将土地性质由划拨变更为出让的方式，故被告未办理房屋贷款的过错责任应由原告承担。关于逾期付款利息，因被告未签署补充协议，故原告不得按照补充协议内容向被告主张逾期利息。关于契税等，因原、被告签订的合同性质为集资建房，无需缴纳契税。因原告购房时房屋土地性质为划拨用地，经批准转让房地产的，应由房地产转让者补缴契税。反诉原告（被告）杨某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉被告协助反诉原告办理房屋产权手续并按照合同约定办理银行按揭贷款。2.请求判令因反诉被告未协助办理产权登记而赔偿自2013年4月3日至实际办理产权登记之日的违约金（截止2017年7月3日违约金暂计44200元）。3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2013年1月2日，杨某某与建兴学校签订了《张家口市单位职工集资合作建房合同》，合同中约定杨某某以集资建房方式购买建兴学校购买的坐落于房屋，付款方式为首付款125000元，贷款260000元，房屋于2013年1月2日交付杨某某。双方约定三个月内到房管部门办理产权转移手续，并约定契税等按照相关规定由反诉原告缴纳。据了解，建兴嘉园小区的相关手续不全，无法办理产权登记证书，至今仍不具备办理的条件，故依据法律，请求法院支持杨某某的诉讼请求。反诉被告（原告）建兴学校辩称，首先杨某某的诉请与其所依据的事实和理由相互矛盾，其诉请要求法院判令建兴学校协助过户，而事实理由中陈述建兴嘉园小区因手续不全不具备办理产权登记的条件。其次，杨某某主张的要求支付其违约金的主张不能成立，依照补充协议，应在杨某某交清房款后两个月内办理产权证书。另外，双方签订的集资建房合同也未约定违约责任。故法院应驳回杨某某的诉求。本院经审理认定事实如下：2013年1月2日原告建兴学校与被告杨某某签订张家口市单位职工集资合作建房合同（以下简称合同），合同约定：杨某某以集资合作建房方式购买甲方坐落在张家口市桥东区，实际售价385000元，首付125000元，剩余26万元由原告方负责办理贷款完成给付。被告杨某某交付了125000元购房首付款，原告于2013年1月2日将房屋交付给被告使用。原告为证明上述事实提供了集资建房合同、交购房款收据，被告无异议。对于上述双方当事人无争议的事实，本院予以确认。另查明，涉案房屋所在小区的部分住户已在张家口银行办理了抵押贷款。双方当事人存在争议的事实如下：1.原告建兴学校主张双方在签订合同的同日又签订了《补充（交房）协议书》（以下简称补充协议），被告杨某某否认双方签订过该补充协议，辩称该协议书中“杨某某”的名字及捺印系本诉原告伪造，但拒绝申请对字迹及指纹进行鉴定。2.杨某某述称已经将契税、天然气入户等费用交付给了建兴技校，但不能提供交款收据。3.原告在与张家口银行就房屋贷款事宜商议完毕后便以在建兴嘉苑小区内多次张贴通知和以在张家口晚报登报通知的方式告知建兴嘉苑小区内需要办理房屋贷款的住户在规定时间内提供相关资料办理房屋贷款手续以及贷款手续截止办理的时间，而被告杨某某经过多次通知，仍未提供办理贷款所需要的资料，且剩余房款至今未缴纳。原告向法庭提供了2016年8月25日、29日，9月20日，11月17日，12月31日在建兴嘉苑小区内张贴的通知以及2016年9月1日的张家口晚报中刊登的通知予以证明。被告杨某某对原告提供的证据不予认可，辩称从未见到过小区张贴的通知，也未看到张家口晚报的通知，其在缴纳房屋首付款后就已经将办理贷款所需要的资料交给了原告，未能按期办理贷款的责任在于原告，与被告无关，要求原告继续给其办理贷款，且不承担逾期付款的利息。本院对原告提供的通知５张以及2016年9月1日张家口晚报刊登内容的真实性予以认定。原告另提交如下证据：1.张家口市人力资源和社会保障局的批文复印件1份，证明原告名称及住所发生了变更。2.2013年1月2日集资建房合同和补充协议各1份，证明双方约定了解除合同的相关规定。3.河北国器律师事务所出具的律师函1份。4.提交赵春冬于2017年1月16日与张家口银行签订的个人贷款合同及赵春冬的房产登记证明1份。5.市政府建设用地的批复、张家口市发展和改革委员会关于调整新校区建设项目的意见、规划说明，拟证明土地性质由划拨变更为出让，使用年限由36年变更为65年。被告质证意见为，对证据1无异议，对证据2中补充协议不认可，非本案被告所签，但杨某某未申请鉴定。对证据3被告从未收到过律师函，对证据4不认可，赵春冬办理的是抵押贷款而不是按揭贷款，且赵春冬系原告法定代理人的亲属，目前只有他办理了房屋相关手续。对于证据5的真实性不认可，不能证明原告的证明目的，可以证明原告出售房屋时涉及欺诈。被告另提交如下证据：1.提交宣传册2页，证明被告按照商品房的价格购买的房屋。2.录音光盘2张（附文字材料），其中被告积极配合原告办理房屋贷款，因原告原因未办理成功。原告质证称，宣传册只是邀约邀请，一切以双方合同为准。关于录音资料，我方的证明可以证实符合办理房屋贷款的时间为2017年1月，被告录音时间为6月，故不认可。
原告（反诉被告）张家口市建兴职业培训学校（以下简称建兴学校）与被告（反诉原告）杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日作出（2017）冀0702字第537号民事判决书，原、被告均不服该判决，向张家口市中级人民法院提起上诉。河北省张家口市中级人民法院于2017年8月28日作出（2017）冀07民终1611号裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年10月31日、2017年12月15日、2018年1月12日公开开庭进行了审理。原告建兴学校的委托诉讼代理人丁满臣、孙建花，被告杨某某及其委托诉讼代理人张颖、全小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告建兴学校与被告杨某某之间所签合同虽有集资建房之名，却无集资建房之实。依照购房合同内容，双方签订的合同应为房屋买卖合同。原告根据政府政策将土地性质由划拨变更为出让，并无违法情形的存在，并无损于被告，且土地使用年限由36年变更为65年，对作为购房者的被告来讲更为有益。关于办理该房屋按揭贷款的问题。办理房屋按揭贷款需原、被告及商业银行的三方合意，因房屋的性质及银行的商业行为未能使涉案房屋办理按揭贷款的责任并不能归结于原、被告。况且买卖双方对不能办理按揭贷款如何处理的问题已有约定，所以不能办理按揭贷款的责任不能归咎于建兴学校一方，被告以此为由拒付剩余房款的抗辩意见不予采信。补充协议中“杨某某”的签名、捺印清晰，杨某某明确表示不申请鉴定，结合本院审理的同类案件，其他当事人均承认协议书上签字的事实，本院能够认定该协议书合法有效，双方当事人应严格按协议书之约定履行各自的义务。原告为涉案房屋所在小区的众多住户在张家口银行办理了抵押贷款，原告亦通过张贴通告及登报的方式告知被告及时向原告交付办理贷款所需材料，而被告未交付，故被告应就未能办理张家口银行抵押贷款而承担过错责任。虽该抵押贷款的方式不同于房屋按揭贷款，但是鉴于涉案房屋的性质及商业银行的政策，原告通过张家口银行办理的房屋抵押贷款应系其为解决被告分期付款所尽合同义务。被告否认补充协议系其本人签字，但未申请司法鉴定，亦未提交其他证据反驳该证据的真实性，故本院对补充协议予以认定，并予以采信。依据补充协议约定，因被告未按时出具相关手续办理银行贷款，被告可将剩余房款分期付款支付给原告。补充协议约定了两种分期付款方式，截止原告起诉之日，仅有该补充协议第三条第三款尚有可执行性，故本院确定被告应通过5年期分期付款的方式，支付原告剩余房款，并按补充协议约定支付利息。杨某某亦可选择一次性向原告付清房款260000元，而无需负担交付房款后的利息。对于原告主张的逾期付款利息，本院认为涉案房屋所在小区众多住户已经办理了房屋抵押贷款，而被告杨某某截止2017年4月25日（本案一审起诉状副本送达日）仍未向原告提交办理银行贷款所需手续，故杨某某就逾期支付购房款确有违约情形存在。被告杨某某应支付原告欠付260000元房款自2017年4月25日至杨某某支付所欠付的首笔房款之日，以月息1%（参照双方约定的五年期分期付款利息）计算的逾期付款利息。原告关于契税、公共维修基金、测绘费及工本费的主张，本院认为上述收费主体并非原告建兴学校，原告虽可作为代收人向被告收取，但被告并无向原告直接缴纳上述款项的法定或约定义务，被告亦可以选择直接向相关有权机关缴纳，故本院对原告的此项主张不予支持。原告关于太阳能、天然气入户费、有线初装费、楼宇门、垃圾清运费、装修沙子费、暖气费、物业费、水表、电表、热力阀等费用的主张，本院认为被告杨某某已享受以上服务或使用以上物品，应支付相应的价款，故对原告主张的以上费用合计14450元予以支持。对于原告主张的欠付太阳能、天然气入户费等费用所产生的利息，因被告确实迟延支付上述费用，截止2017年4月25日（本案一审起诉状副本送达日），被告杨某某亦未支付上述费用，故本院酌情以年息6%支持其自2017年4月25日至实际给付之日占用该笔资金14450元的利息。关于反诉原告杨某某要求建兴学校协助办理产权登记的主张，本院认为依照补充协议的约定，应待被告杨某某付清房屋尾款后，原告再协助其办理房屋产权登记手续。对于反诉原告杨某某要求建兴学校支付其未办理产权登记而支付违约金的主张，本院认为杨某某未付清房款，故建兴学校未协助其办理产权登记并不构成违约，故对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告杨某某在本判决生效之日起于每月28日分期向原告支付房款5655元（计算方式为：以房款260000元作为本金，以月息1%作为利息，每月为一期，分六十期）至付清之日止。二、被告杨某某于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告逾期付款利息20800元（以260000元为本金，月息1%计算自2017年4月25日至2017年12月25日，其后至被告初次履行判决第一项义务期间的逾期利息仍按上述方式计算）三、被告杨某某于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告太阳能、天然气入户费、有线初装费、楼宇门、垃圾清运费、装修沙子费、暖气费、物业费、水表、电表、热力阀费用14450元及利息578元（利息以年息6%计算至2017年12月25日，其后至本判决确定的履行日内相应利息仍按照年息6%计算）四、驳回原告的其他诉讼请求。五、反诉被告张家口市建兴职业培训学校于反诉原告杨某某付清房款之日起60日内协助杨某某办理产权登记手续。六、驳回反诉原告杨某某其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5686元，由被告杨某某负担。反诉案件受理费453元，由反诉原告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。