张家口市宣化区煤炭市场管理处与张明月租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：张家口市宣化区煤炭市场管理处，住所地张家口市宣化区钟楼大街48号。
法定代表人：王晓海，主任。
委托诉讼代理人：翟永军，河北天权律师事务所律师。
被告：张明月，男，1971年3月7日出生，汉族，住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：杜慧莲，河北环舟律师事务所律师。

原告张家口市宣化区煤炭市场管理处（以下简称煤炭管理处）与被告张明月租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告煤炭管理处法定代表人王晓海及其委托诉讼代理人翟永军、被告的委托诉讼代理人杜慧莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
煤炭管理处向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告于2012年4月24日签订的《租赁协议》及《房屋租赁协议》；2、要求被告立即腾清招待所及两侧的房屋和17间西门脸房，并将上述房屋交回原告；3、原告愿意返还未履行合同租金81万元并请求减免两份租赁合同的违约金；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月24日，原、被告签订《租赁协议》一份，协议约定：原告将坐落于张家口市宣化地道桥南清远路6号煤炭管理处招待所的院落及东北两侧房屋租赁给被告使用，租赁期限20年，租金为每年10万元。签订协议时被告支付前十年的租金100万元。并约定于2022年4月24日支付剩余十年租金100万元。同日双方又签订《房屋租赁协议》一份，约定被告租赁原告招待所院内西门脸房一排17间，租赁期限17年，自2015年9月27日开始至2032年9月27日止，租赁费共计34万元于2015年9月27日给付。协议签订后，原告将两份协议中的房屋交付被告。现因政府规划开发原因，需对房屋征收，原告因此提起诉讼。
张明月承认原告在本案中主张的事实，但认为原告要求解除合同属于违约行为，根据双方第一份租赁协议约定，无论原告方以任何形式和理由中途解除合同均视为违约，原告方应承担全部租赁费二倍的违约赔偿责任，同时赔偿被告方投资、停产停业及预期利润等各项损失。第二份租赁协议约定，如遇单位改制、出售等因素造成合同不能履行的，原告方应赔偿被告的损失，赔偿额按乙方当年收益乘不能履行年限计算。当时之所以这样约定违约损失，就是因为被告方一次投入租金100万元和34万元，同时还有其他巨额投入，并解决了原告的资金困难问题。现在原告以所谓“国家征收”名义解除租赁协议，目的是为了在宣化洋河新区建设中获得巨额房地产开发的拆迁收益，实际上并不存在国家征收问题。现在洋河新区大规模建设即将开始，被告能够使用租赁房屋获得巨大的预期利益，因此被告不同意解除房屋租赁协议。如果被告愿意承担违约金并赔偿被告相应损失，被告才能同意解除租赁合同。按照两份租赁协议的约定，第一份租赁协议原告应赔偿违约金400万元并退还租金50万元、赔偿损失。第二份租赁协议原告应赔偿违约金77.5万元并退还租金31万元，以上共计558.5万元。

本院认为，原告因洋河新区建设和拆迁问题要求解除租赁协议，被告同意在原告支付违约金的前提下解除租赁合同，双方意见基本一致，本院准予原、被告解除租赁协议。对于原告主张减免违约金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告在履行租赁协议不超过五年的时间里主张的违约金超过租金总额的2倍以上，显然过分高于其造成的损失，根据原告的申请，本院应当予以调整。但考虑被告签订租赁协议时一次性支付大额租金，宣化洋河新区建设又使租赁预期利益大幅度增加，应当根据公平原则和诚实信用原则，在尊重原、被告租赁协议约定的前提下，对违约金数额予以适当调整。在原、被告均不能提供直接证据证明租赁损失的情形下，对第一份租赁协议，考虑被告投入租金数额，可以按照投入租金数额按年利率24%（民间借贷利率上限）计算违约金。被告2012年支付租金100万元，按10年期计算违约金为240万，已履行5年，剩余5年未履行，租赁协议违约金为120万元。剩余10年租赁协议仍然要求被告一次性支付租金100万元，洋河新区建设又使租赁预期利益大幅度增加，在被告尚未投入剩余租金100万元的情形下，剩余违约金可按前10年的违约金240万元的三分之一计算，为80万元；对于第二份租赁协议，因原被告双方对租赁损失均无异议，可按照被告主张的违约金77.5万元计算。
综上所述，对原告的第一、二项诉讼请求，本院依法予以支持。对原告主张的第三项减免违约金的诉讼请求，本院酌情考虑原告给付被告违约金共计277.5万元，同时原告返还被告未履行租赁协议的租金81万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起，张家口市宣化区煤炭市场管理处与张明月解除双方于2012年4月24日签订的《租赁协议》及《房屋租赁协议》；
二、张明月于本判决生效之日起三十日内腾清上述租赁协议中租赁的房屋并将租赁房屋交付张家口市宣化区煤炭市场管理处。
三、张家口市宣化区煤炭市场管理处于本判决生效之日起三十日内返还未履行租赁协议的租金81万元，并给付解除上述租赁协议的违约金277.5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45000元，减半收取22500元，由张家口市宣化区煤炭市场管理处负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判员　　孙志光

书记员：赵巍 附相关法条： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。