张家口市嘉某房地产开发有限公司与张某商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：张家口市嘉某房地产开发有限公司，住所地张家口市宣化区大西街4号院2号楼14号。组织机构代码：75751783-7。
法定代表人：邵明华，董事长。
委托诉讼代理人：翟永军，河北天权律师事务所律师。
被告：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住张家口市宣化区。
第三人：中国建设银行股份有限公司宣化支行，住所地张家口市宣化区牌楼东街7号。统一社会信用代码：91130705806316549A。
法定代表人：侯建斌，行长。
委托诉讼代理人：辛江，该行员工。
委托诉讼代理人：赵东生，河北华研律师事务所律师。
第三人：程海江，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：王晓明，张家口市顺德法律服务所法律工作者。
第三人：徐连庆，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：高璐，河北国器律师事务所律师。
第三人：ＸＸ强，男，xxxx年xx月xx日出生，民族，住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：温小彬，张家口市诚信法律服务所法律工作者。

原告张家口市宣化嘉某房地产开发有限公司（以下简称嘉某公司）与被告张某、第三人中国建设银行股份有限公司宣化支行（以下简称宣化建行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，第三人程海江、徐连庆、ＸＸ强申请以第三人的身份参加诉讼，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告嘉某公司的委托诉讼代理人翟永军，第三人宣化建行的委托诉讼代理人辛江、赵东生，第三人程海江的委托诉讼代理人王晓明，第三人徐连庆的委托诉讼代理人高璐、第三人ＸＸ强的委托诉讼代理人温小彬到庭参加诉讼。被告张某经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
嘉某公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告双方于2012年12月4日签订的商品房买卖合同已解除或者无效，确认坐落于张家口市宣化区××院××楼××号房屋归原告所有；2.要求被告张某与第三人程海江共同腾清该房屋。事实和理由：原告的股东与被告系朋友关系。2012年12月4日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的房屋一套，约定房屋价格为9299640元，付款方式为按揭贷款。合同约定后被告未按照约定支付房屋首付款，此后双方口头约定解除房屋买卖合同。因已办理房屋按揭贷款手续，原告又资金周转困难，因此原告使用了银行按揭贷款450万元，并以被告名义按月支付按揭贷款，已累计偿还按揭贷款295万元。2017年4月，原告发现被告与程海江占用诉争房屋，因此提起本案诉讼。
张某未答辩。
宣化建行述称，截止2017年7月3日，原、被告尚欠借款及本金290万余元，原、被告应承担连带偿还责任。原告主张解除房屋买卖合同，必须将拖欠我行的借款和利息全部还清。否则，合同解除将损害我行的利益，我行不同意解除，并将对原、被告另行提起诉讼。
程海江述称，因被告拖欠我的借款，我于2017年3月14日申请法院裁定查封了诉争房屋（保全价值348万元）。又因找不到被告，我就在申请保全房屋后占有了该房屋，目的就是和被告要钱。考虑本案的处理结果与我实现债权有直接的利害关系，所以要求作为第三人参见本案的诉讼。我认为诉争房屋已经在房管部门预登记，被告具有诉争房屋的物权，原告已将诉争房屋出售，不再享有房屋的物权，原、被告之间仅存在拖欠购房款的债权债务关系，原告可以向被告主张首付款470余万元和垫付款295万元，但不能主张房屋的所有权。同时诉争房屋已交付被告，房屋买卖合同已履行完毕，原告无权要求被告解除合同、返还房屋，也无权要求我返还房屋。
徐连庆述称，被告利用房屋买卖合同和房屋贷款原件，承诺用该房屋作为担保，向我借款142万元，因此我们具有该房屋的优先权。2017年5月2日我向法院申请轮候查封了诉争房屋，所以要求作为第三人参见加本案的诉讼。原告提起诉讼，有替被告逃避债务的嫌疑，属于恶意诉讼。原告与被告签订的房屋买卖合同真实有效，双方的合同已经履行完毕，房屋所有权实际已经转移，原告可以要求被告给付购房款而不应主张物权。因此请求驳回原告的诉讼请求。
ＸＸ强述称，被告向我借款100多万，我也申请法院轮候查封了诉争房屋，因此作为第三人参加诉讼。我方完全同意前两位第三人意见，同时根据原、被告买卖合同的约定，被告逾期付款超过60天的，原告有权解除合同。原告早在2013年初就有权解除合同，但原告一直没有行使解除权，直到本次诉讼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，原告未在法律规定的期间内行使解除权，现在无权要求解除合同。原告要求法院确认买卖合同无效也没有法律依据，合同法规定无效的条件是损害国家、集体或者第三人的利益、损害公共利益或者违反法律的强制性规定等定立的合同无效，原、被告买卖合同不存在上述情形。因此，应驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年12月4日，张某与嘉某公司签订商品房买卖合同，约定张某购买张家口市宣化区××院××楼××号的商品房，该房屋建筑面积1328.52平方米，总价款9299640元，张某以按揭贷款方式支付购房款。同日，张某与嘉某公司到张家口市宣化区住房保障和房产管理局对该房屋进行了预告登记，预告登记的权利人为张某，义务人为嘉某公司，预告登记约定期限为自房屋初始登记之日起六个月内有效，超出有效期限约定失效。此后张某与宣化建行签订个人用房（商业用房）借款合同，约定张某向该行借款450万元用于购买上述房屋。2012年12月10日，宣化建行将张某借款450万元打入嘉某公司账户。该合同签订前，在张某未支付首付款情况下，嘉某公司向宣化建行出具购房收据复印件一份，内容为2012年11月22日收到张某房款（首付款）4799640元。自2013年1月开始，嘉某公司以张某名义按月向宣化建行偿还房屋贷款。2013年10月20日，嘉某公司对宣化区柳园北街2号院南区4号楼进行了初始登记。在整个购房过程中，张某未支付购房款，未偿还房屋贷款，嘉某公司也未向张某交付房屋。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。

本院认为，张某购买房屋却不交纳购房首付款，也不偿还房屋按揭贷款，更不主张购房权利；嘉某公司出售房屋，既不收取购房款，也不交付房屋，却为张某偿还房屋贷款。双方签订合同的真实目的不是进行房屋买卖，而是利用签订房屋买卖合同这一合法形式，掩盖违规套取银行低息房屋贷款的非法目的，直接损害了国家的金融管理制度，故双方签订的房屋买卖合同无效，嘉某公司仍具有该房屋的所有权。房屋买卖合同无效，张某与嘉某公司对该房屋的预告登记亦失效，且该房屋买卖合同并未实际履行，故对第三人述称房屋所有权已转移、嘉某公司无权向张某主张房屋所有权等意见，本院依法不予采纳。因诉争房屋并未交付张某，确认该合同无效后不存在双方相互返还的问题，故嘉某公司要求其腾清房屋的诉讼请求没有事实依据，本院依法不予支持。原告主张程海江腾清诉争房屋，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。
综上所述，对嘉某公司要求确认房屋买卖合同无效、确认嘉某公司具有诉争房屋所有权的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，判决如下：

一、确认张家口市宣化嘉某房地产开发有限公司与张某于2012年12月4日签订的商品房买卖合同无效，确认坐落于张家口市宣化区柳园北街2号院南区4号楼101号房屋归张家口市宣化嘉某房地产开发有限公司所有；
二、驳回张家口市宣化嘉某房地产开发有限公司要求张某腾清上述房屋的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，张家口市宣化嘉某房地产开发有限公司与张某各负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判员 孙志光

书记员： 赵巍