张家口市兴某房地产开发集团有限公司诉石某某天元名品投资管理有限公司合同纠纷民事判决书

张家口市兴某房地产开发集团有限公司
郑占玉（河北郑占玉律师事务所）
张志诚
石某某天元名品投资管理有限公司
徐卫华（河北扬正律师事务所）

原告张家口市兴某房地产开发集团有限公司，住所地河北省张家口市宣化区。
法定代表人左克兴，该公司董事长。
委托代理人郑占玉，河北郑占玉律师事务所律师。
委托代理人张志诚。
被告石某某天元名品投资管理有限公司，住所地河北省石某某市桥东区。
法定代表人董宝库，该公司董事长。
委托代理人徐卫华，河北扬正律师事务所律师。
原告张家口市兴某房地产开发集团有限公司（以下简称兴某公司）诉被告石某某天元名品投资管理有限公司（以下简称天元名品公司）商业物业经营管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴某公司的委托代理人郑占玉、张志诚，被告天元名品公司的委托代理人徐卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，被告为以其特定的商业物业经营管理技能为原告提供服务，与原告签订的《商业物业经营管理合同》和《补充协议》实为委托合同。被告将其中的销售业务指定转由销售公司即天元名品咨询公司进行处理，原告与天元名品咨询公司之间签订《项目全程独家销售合同》后直接发生的也是委托合同关系，与本案并非同一法律关系。原、被告之间签订的《商业物业经营管理合同》和《补充协议》，是双方当事人之间真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应认真履行。合同签订后，原、被告双方按约定履行了合同前期义务。2013年8月9日正式开盘销售后，由于受销售价格、招商、公众对产权式商铺的认知等因素的影响，至2013年9月4日，原、被告及销售商召开会议形成决议时仅售出62套。到预销售的商厦于2013年11月8日竣工验收合格后，经原告催告，被告未接收商场，未开展招商工作，亦未与已购商铺业主签订回租协议，以自己的行为明示不再履行合同义务。在原告函告解除合同后，被告同意解除合同。现原告要求被告按合同约定承担违约赔偿责任，其诉求符合相关法律规定，本院予以支持。但原告要求被告赔偿的违约损失额为700万元，包括原告已实际支出的费用200万元和违约损失500万元。对于原告所述已实际支出的200万元费用问题。其提交的实际支出的费用票据总数为2005575.73元，包括销售商铺缴纳的税金1191749.26元和办理产权登记费433元，因销售商铺实现销售收入后原告理应缴纳税金和为购商铺业主办理产权登记，故此两项不属于原告的损失；购置售楼部办公用品费用39573元，因所购办公用品非一次性消耗品，有继续利用的价值，其费用不应由被告承担；支付天元名品咨询公司的销售佣金123256元，因该佣金的支付与被告之间的合同履行并无关联性，该支出不能作为原告的损失由被告承担。故原告的前述请求因无法律依据，本院不予支持。按原、被告双方的约定，在原告预销售的商厦于2013年11月8日竣工验收合格后七日内，应接收商场，开展招商工作，与已购商铺业主签订回租协议。从11月18日原告给被告发催告函，让其尽快组织人员前来办理商场交接手续，到2014年1月21日原告通知被告解除合同，此期间原告所发生的费用应认定为其损失，应由被告承担。包括为销售商铺装修售楼部费用96430.5元；广告费181650元；为退商铺业主办理注销登记费25911元；付购商铺业主赔偿费75464元；2013年12月至2014年1月的取暖、照明支出的电费56194.08元，支付维修工、电工、保安人员的工资45700元。共计481349.58元。因双方之间订立的合同及补充协议于2014年1月已经解除，则2014年1月以后所产生的费用不应由被告承担。对于原告要求被告赔偿违约损失500万元问题。因原、被告双方在合同第8.2条违约责任中明确，被告中途擅自退出，须向原告缴纳全部应缴委托金1.25亿元×8%×3年作为补偿，现原告仅要求被告赔偿损失500万元，放弃其余合同补偿权利，符合法律相关规定，本院予以支持。被告的辩驳理由不成立，本院不予采信。综上，被告应赔偿原告的违约损失应为:48.134958万元＋500万元＝548.134958万元。被告所称暂时中止履行合同，是依法行使顺序履行抗辩权，理由是原告存在先期违约，一是原告拟交付的场地面积7529㎡与原合同约定的面积8516㎡严重不符，二者相差近1000㎡。致使其无法按照签订合同时既定的招商运营方案进行经营；二是原告开盘确定的销售价格远高于双方签订合同时预定的数额，致使其返租压力过大，合同目的、经营利益根本无法实现，反而亏损；同时导致商铺销售严重受阻，合同无法履行；三是原告不顾合同约定和销售的实际情况，对合同中“剩余未销售物业，由乙方购买，价格双方另订协议”的条款本意任意曲解，无理要求其在销售期满后对未销售的物业全部购买。本院认为，行使抗辩权应符合法律规定的条件。首先，被告所述拟交付的面积问题，原告拟交付的一至五层铺位和底商面积为7529.41㎡，不包括未作价的地下室852㎡，与双方在合同中约定的面积大约是8516㎡，相差仅134.59㎡，并非1000㎡，且合同明确核定面积以房管局测量的建筑面积为准。故不存在原告拟交付的商铺面积与合同约定面积“严重不符”问题；其次，拟售商铺开盘确定的销售价格虽然相对过高，但从“会议记要”反映出，被告同意继续按原价格对外销售。故被告合同目的能否实现，是否亏损，不能仅归责于原告；第三，原、被告双方经协商确定于2013年10月1日前开业，后在2013年9月4日又将商场交接的日期变更为做完竣工验收报告之日，最迟至2013年12月31日。原告拟交付的商场于2013年11月8日通过竣工验收，18日即发函催告被告来人办理交接手续，其已按约履行了义务，不存在被告所述的违约情形。第四，对剩余未销售物业在销售期满后一个月内由被告购买，是原、被告在补充协议中的明确约定，即使原告提出了由被告购买的要求，但价格须双方另行商议，其提出要求也符合协议的约定和法律的规定。故被告行使顺序履行抗辩权中止履行合同的理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条  、第九十四条  第（二）项  、第九十六条  第一款  、第九十七条  、第一百一十三条  第一款  ，第四百零六条  第一款  、第四百一十条  之规定，判决如下:
一、被告石某某天元名品投资管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告张家口市兴某房地产开发集团有限公司赔偿金548.134958万元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60800元，由被告石某某天元名品投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可于收到判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行:河北银行高新支行，帐号:xxxxxxxxxxxx）。

本院认为，被告为以其特定的商业物业经营管理技能为原告提供服务，与原告签订的《商业物业经营管理合同》和《补充协议》实为委托合同。被告将其中的销售业务指定转由销售公司即天元名品咨询公司进行处理，原告与天元名品咨询公司之间签订《项目全程独家销售合同》后直接发生的也是委托合同关系，与本案并非同一法律关系。原、被告之间签订的《商业物业经营管理合同》和《补充协议》，是双方当事人之间真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应认真履行。合同签订后，原、被告双方按约定履行了合同前期义务。2013年8月9日正式开盘销售后，由于受销售价格、招商、公众对产权式商铺的认知等因素的影响，至2013年9月4日，原、被告及销售商召开会议形成决议时仅售出62套。到预销售的商厦于2013年11月8日竣工验收合格后，经原告催告，被告未接收商场，未开展招商工作，亦未与已购商铺业主签订回租协议，以自己的行为明示不再履行合同义务。在原告函告解除合同后，被告同意解除合同。现原告要求被告按合同约定承担违约赔偿责任，其诉求符合相关法律规定，本院予以支持。但原告要求被告赔偿的违约损失额为700万元，包括原告已实际支出的费用200万元和违约损失500万元。对于原告所述已实际支出的200万元费用问题。其提交的实际支出的费用票据总数为2005575.73元，包括销售商铺缴纳的税金1191749.26元和办理产权登记费433元，因销售商铺实现销售收入后原告理应缴纳税金和为购商铺业主办理产权登记，故此两项不属于原告的损失；购置售楼部办公用品费用39573元，因所购办公用品非一次性消耗品，有继续利用的价值，其费用不应由被告承担；支付天元名品咨询公司的销售佣金123256元，因该佣金的支付与被告之间的合同履行并无关联性，该支出不能作为原告的损失由被告承担。故原告的前述请求因无法律依据，本院不予支持。按原、被告双方的约定，在原告预销售的商厦于2013年11月8日竣工验收合格后七日内，应接收商场，开展招商工作，与已购商铺业主签订回租协议。从11月18日原告给被告发催告函，让其尽快组织人员前来办理商场交接手续，到2014年1月21日原告通知被告解除合同，此期间原告所发生的费用应认定为其损失，应由被告承担。包括为销售商铺装修售楼部费用96430.5元；广告费181650元；为退商铺业主办理注销登记费25911元；付购商铺业主赔偿费75464元；2013年12月至2014年1月的取暖、照明支出的电费56194.08元，支付维修工、电工、保安人员的工资45700元。共计481349.58元。因双方之间订立的合同及补充协议于2014年1月已经解除，则2014年1月以后所产生的费用不应由被告承担。对于原告要求被告赔偿违约损失500万元问题。因原、被告双方在合同第8.2条违约责任中明确，被告中途擅自退出，须向原告缴纳全部应缴委托金1.25亿元×8%×3年作为补偿，现原告仅要求被告赔偿损失500万元，放弃其余合同补偿权利，符合法律相关规定，本院予以支持。被告的辩驳理由不成立，本院不予采信。综上，被告应赔偿原告的违约损失应为:48.134958万元＋500万元＝548.134958万元。被告所称暂时中止履行合同，是依法行使顺序履行抗辩权，理由是原告存在先期违约，一是原告拟交付的场地面积7529㎡与原合同约定的面积8516㎡严重不符，二者相差近1000㎡。致使其无法按照签订合同时既定的招商运营方案进行经营；二是原告开盘确定的销售价格远高于双方签订合同时预定的数额，致使其返租压力过大，合同目的、经营利益根本无法实现，反而亏损；同时导致商铺销售严重受阻，合同无法履行；三是原告不顾合同约定和销售的实际情况，对合同中“剩余未销售物业，由乙方购买，价格双方另订协议”的条款本意任意曲解，无理要求其在销售期满后对未销售的物业全部购买。本院认为，行使抗辩权应符合法律规定的条件。首先，被告所述拟交付的面积问题，原告拟交付的一至五层铺位和底商面积为7529.41㎡，不包括未作价的地下室852㎡，与双方在合同中约定的面积大约是8516㎡，相差仅134.59㎡，并非1000㎡，且合同明确核定面积以房管局测量的建筑面积为准。故不存在原告拟交付的商铺面积与合同约定面积“严重不符”问题；其次，拟售商铺开盘确定的销售价格虽然相对过高，但从“会议记要”反映出，被告同意继续按原价格对外销售。故被告合同目的能否实现，是否亏损，不能仅归责于原告；第三，原、被告双方经协商确定于2013年10月1日前开业，后在2013年9月4日又将商场交接的日期变更为做完竣工验收报告之日，最迟至2013年12月31日。原告拟交付的商场于2013年11月8日通过竣工验收，18日即发函催告被告来人办理交接手续，其已按约履行了义务，不存在被告所述的违约情形。第四，对剩余未销售物业在销售期满后一个月内由被告购买，是原、被告在补充协议中的明确约定，即使原告提出了由被告购买的要求，但价格须双方另行商议，其提出要求也符合协议的约定和法律的规定。故被告行使顺序履行抗辩权中止履行合同的理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条  、第九十四条  第（二）项  、第九十六条  第一款  、第九十七条  、第一百一十三条  第一款  ，第四百零六条  第一款  、第四百一十条  之规定，判决如下:

一、被告石某某天元名品投资管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告张家口市兴某房地产开发集团有限公司赔偿金548.134958万元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60800元，由被告石某某天元名品投资管理有限公司负担。

审判长：成进
审判员：牟键
审判员：韩建新

书记员：王立军