张某某市佳和房地产开发有限公司与中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：张某某市佳和房地产开发有限公司法定代表人：李文生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李剑,河北思扬律师事务所律师。被告：中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司。法定代表人：王月江该公司执行董事。委托诉讼代理人：张旭凤,河北天权律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玉芳，该公司总经理。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于张某某市桥西区西坝岗路59号金鼎国贸中心1号楼商铺面积1136㎡返还原告，由原告自行经营管理；2、判令被告给付拖欠租金1328873.38元；3、由被告承担全部诉讼费用。事实及理由：自2008年4月7日起原、被告及頣兴公司共同签订若干补充协议，确定应当由各自分得房屋的房号和面积，经数次协商后最终于2009年12月10日签订《补充协议书》确定被告除已经返还的住宅外，还应返还原告商业建筑面积1136㎡，上述返还面积均从张某某市桥西区西坝岗路59号金鼎国贸中心1号楼五区三层中予以返还。因被告提出要在三层进行统一业态经营，经原告和頣兴公司同意后，被告将所欠返还面积统一于2010年5月1日起租赁给张某某市奇丽龙家居有限公司，并承诺将返还面积租金支付给原告，后被告于2014年6月起向原告和頣兴公司支付租金2711180.86元。但自2010年5月1日至今，被告仍拖欠原告租金1328873.38元。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司辩称：本案针对原告主张的拖欠租金诉讼时效已过，双方签订协议书是2009年12月10日，第一次催要租金是2013年3月15日，第二次是2014年6月10日原告催要过租金，再也没有催要过，已超3年诉讼时效。对第一项诉求，被告原则不同意。该商场是统一管理，整层承租，如果原告要回，不利于管理。要是坚持要回，被告也同意，原告应当遵守商场的整体经营规划。租金时间的起算点有异议。本院经审理认定事实如下：2008年4月7日，原、被告及张某某市頣兴建筑材料有限公司三方签订协议书，经商议对开发合作项目金鼎国贸中心建筑面积所有权进行分配，后三方于2009年12月10日签订了补充协议书，补充约定具体的房屋面积，其中第二条约定被告返还原告的商业建筑面积为1136㎡，具体位置为张某某市桥西区西坝岗路59号金鼎国贸中心1号楼五区三层。在协商过程，被告已经把需返还的商铺承租出去，因为抵顶面积和楼层没有确定所以租金无法确定。原告针对自己的主张当庭提交两组证据，第一组：1、被告中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司与张某某市颐兴建筑材料有限公司、张某某市佳和房地产开发有限公司于2008年4月7日签订的协议书，证实三方经平等协商确定将合作开发的房屋面积的所有权进行分配，其中第1.3约定，被告用金鼎国贸中心三层由北向南的商业建筑面积置换未返还的面积；2、被告中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司与张某某市颐兴建筑材料有限公司、张某某市佳和房地产开发有限公司于2009年12月10日签订的补充协议书，证实三方在2008年4月7日签订协议后又补充约定具体的房屋面积，其中第二条约定被告返还原告的商业建筑面积为1136㎡，具体位置为张某某市桥西区西坝岗路59号金鼎国贸中心1号楼五区三层；3、2010年6月1日张某某市颐兴建材有限公司发给中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司的工作函一份；4、中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司2010年6月8日回复的工作联系函一份；5、2010年12月21日张某某市颐兴建材有限公司发给中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司的工作函一份，中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司收到上述函件；6、2016年5月20日EMS特快专递底单和收据各一张，颐兴和佳和公司发送给被告公司的函件。上述函件证明目的：经三方平等协商在协议中约定中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司将本应返还的住宅面积替换成金鼎国贸中心1号楼商业面积予以返还，具体返还的商业面积为三层，但最终中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司又将本应返还给颐兴和佳和公司的三层面积一并出租给奇丽龙公司的事实。第二组：1、张房权证字第××号房屋所有权证，内容为登记张某某市桥西区西坝岗路59号金鼎国贸中心1号楼，建筑面积为1133.39㎡的所有权证书；2、张某某市房产分层分户图58页，包括张某某市桥西区西坝岗路59号金鼎国贸中心1号楼21182室，建筑面积30.98㎡，21183室，建筑面积31.18㎡，21185室，建筑面积30.98㎡，21186室，建筑面积29.24㎡，21215室，建筑面积20.16㎡，21232室，建筑面积17.82㎡，21243室，建筑面积20.23㎡，21272室，建筑面积20.23㎡，21292室，建筑面积16.53㎡，21293室，建筑面积16.53㎡，21311室，建筑面积23.33㎡，21312室，建筑面积25.82㎡，21319室，建筑面积17.91㎡，21321室，建筑面积14.17㎡，21322室，建筑面积18.54㎡，21323室，建筑面积18.02㎡，21325室，建筑面积17.82㎡，21326室，建筑面积16.82㎡，21338室，建筑面积18.87㎡，21339室，建筑面积19.20㎡，21340室，建筑面积18.87㎡，21341室，建筑面积18.19㎡，21342室，建筑面积18.02㎡，21343室，建筑面积17.82㎡，21437室，建筑面积18.61㎡，21348室，建筑面积18.02㎡，21349室，建筑面积17.82㎡,21350室，建筑面积18.48㎡，21351室，建筑面积21.08㎡,21352室，建筑面积17.43㎡,21362室，建筑面积19.31㎡，21363室，建筑面积18.61㎡,21365室，建筑面积18.89㎡，21366室，建筑面积18.61㎡，21367室，建筑面积18.61㎡，21368室，建筑面积18.89㎡，21369室，建筑面积18.61㎡，21372室，建筑面积18.61㎡，21373室，建筑面积18.89㎡，21375室，建筑面积18.61㎡，21376室，建筑面积18.61㎡，21377室，建筑面积18.89㎡，21378室，建筑面积19.81㎡，21390室，建筑面积27.81㎡，21391室，建筑面积18.39㎡，21392室，建筑面积18.61㎡，21393室，建筑面积18.41㎡，21396室，建筑面积27.25㎡，21398室，建筑面积17.62㎡，21399室，建筑面积15.22㎡，21400室，建筑面积17.12㎡，21411室，建筑面积17.62㎡，21402室，建筑面积16.77㎡，21403室，建筑面积17.12㎡，21406室，建筑面积17.12㎡，21407室，建筑面积16.77㎡，21408室，建筑面积16.77㎡，21409室，建筑面积17.12㎡。合计是1133.39㎡。证明目的：证明被告中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司应当返还给原告的商业物业具体房号和面积；第三组：2014年6月起被告开始缴纳租赁给奇丽龙公司代收的租金，租赁费收据8张，租金截止交至2017年11月30日，约每年677795.61元。证实被告将房屋租赁给奇丽龙公司以及缴纳租金的情况。被告质证称：对租金收据8张，无异议，对原告提交2008年4月7日签订的协议书无异议，对2009年12月10日的补充协议书真实性无异议。对内容做简单补充说明，第二项约定建筑面积1136㎡，在签订协议时这个面积是存在的，三方也是认可的，在实际建设中这1136㎡不存在，后来又在2楼安置了1136㎡。关于快递单不认可，我们没有收到，快递单也无法证明快递的内容。对三份工作函，真实性无异议。这工作函均是对返还具体面积进行沟通的涵，双方已达成合议，与诉求无关联性。被告当庭提交：1、原告享有产权的楼层图，因为商铺不集中，收回管理不利于整体经营规划；2、2008年11月3日我方对该商场3层五六区的平面图，证明建筑面积为6110㎡，是三方签订协议书时认可的建筑面积，后来房管局实测的比协议的面积少；3、三方于2013年5月30日签订的协议书一份，证明将2层的58个商铺1133.39㎡抵顶给原告，被告同时是从这个时间点开始给原告计算租金，并实际支付租金。对此，原告质证称：对第一组、第二组的图纸，我方无法确定，对于证明目的，既然返还给原告，原告就应对该商铺享有所有权，被告不能阻止原告行使占有使用租赁的权利。对于被告对2009年和2013年补充协议的解释我们不认同，设计和实际有误差属于正常，但不能差出1千多平米，双方返还时没有确定具体位置，只是确定面积和地理位置。最终原告同意，被告从2层和1层另行返还，但不代表原告已经同意3层返还的3年内，被告另行出租产生收益，造成原告损失的事实。另查明：针对2009年12月10号开始确定抵顶给房屋面积的时间及返还给原告的面积房产证登记的是1133.39㎡而非原告主张的1136㎡和2013年5月至2017年11月30日的租金交的时间及数额，经庭审调查双方均无争议予以认可，本院予以确认。
原告张某某市佳和房地产开发有限公司诉被告中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人及委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告及张某某市頣兴建筑材料有限公司三方于2008年4月7日经商议对开发合作项目金鼎国贸中心建筑面积所有权进行分配，并签订协议书，后于2009年12月10日签订补充协议书确定抵顶给原告房屋面积为1133.39㎡（以房产证书登记为准），系三方真实意思表示，本院对三方签订的协议及补充协议真实性、合法性、有效性予以确定。因被告一直代为对抵顶给原告的建筑面积对外出租，双方亦未约定代为出租的期限，现原告要求将商铺面积1133.39㎡返还原告，由原告自行经营管理的主张，被告也同意，故本院予以支持。针对原告要求被告给付2010年5月至2013年5月三年租金的主张，被告称已超过诉讼时效应从2013年5月给付租金，现2018年1月份已将2017年的租金支付给原告，现在已不欠租金的抗辩。经庭审查明，有原告提交的2010年12月21日张某某市颐兴建材有限公司发给被告的工作函一份，该函件有被告盖有的印章及签收。该工作函明确要求“被告从租赁之日起参照百信丽家带管数额租金返还给我公司”，之后还有原告在2016年5月20日给被告的送达的快递底单，证实原告一直在催缴租金，已经行使了主张的权利，故被告辩称超过诉讼时效的主张，本院无法支持。因双方对2010年5月至2013年5月的租金数额没有约定，且被告未能提供此期间是否代为租赁出去或租赁租金数额的相应证据，本院根据被告2014年6月16日交纳的2013年下打的租金总数677794.61元为参照，依法支持原告2010年5月至2013年5月三年租金1325414.16元[年租金677794.61÷(1133.39平米+605.4平米）×1133.39平米×3年]。综上所述，原告张某某市佳和房地产开发有限公司要求被告将位于张某某市桥西区西坝岗路59号金鼎国贸中心1号楼商铺面积1133.39㎡返还原告，由其自行经营管理及要求被告给付拖欠租金的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、被告中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司于本判决生效后将原告所有的商铺面积1133.39㎡待代租合同到期后返还给原告张某某市佳和房地产开发有限公司，由原告自行经营管理。二、被告中基华（张某某）商业网点房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付拖欠原告张某某市佳和房地产开发有限公司的租金1325414.16元。三、驳回原、被告的其它诉讼请求如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16760元，减半收取8380元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张某某市中级人民法院。

审判员　　李怀福

书记员：康冉冉