张某某与张某某科某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

张某某
罗满沧（河北金源律师事务所）
张某某科某房地产开发有限公司
张春安
闫智广

原告:张某某，个体。
委托代理人:罗满沧，河北金源律师事务所律师。
被告:张某某科某房地产开发有限公司。
法定代表人:秦爱，董事长。
诉讼代表人:张某某科某房地产开发有限公司破产管理人。
负责人:胡建瑞。
委托代理人:张春安，破产管理人成员。
委托代理人:闫智广，破产管理人成员。
原告张某某诉被告张某某科某房地产开发有限公司拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及委托代理人罗满沧，被告张某某科某房地产开发有限公司法定代表人秦爱及委托代理人张春安、闫智广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明，原、被告于2008年8月31日签订了房屋拆迁安置补偿协议书，被告拆迁原告所有的房屋补偿原告421382元，同时，原告用补偿款置换被告开发的价款为140520元的住宅楼一套及本案所涉第三幢11号建筑面积为74.095平方米、价款为266742元的底商楼两间，被告又给付原告14120元。2009年5月11日，原、被告在拆迁安置补偿协议书的基础上就置换的底商楼又签订了商品房买卖合同，约定被告应当于2009年8月30日前交付房屋。双方曾因该合同发生纠纷，经本院主持调解，双方于2011年4月19日达成调解协议，被告已经按调解协议给付原告210000元（包括过渡费、停业补助费、营业损失、违约金）。被告于2012年2月27日经本院裁定受理进入破产清算程序，合同约定的房屋现已不能交付原告。
本案在审理过程中，应原告申请，本院委托张某某市物价局价格认证中心对与原告购买的同地段、同类型、同面积、同设计标准的楼房现行市场价格进行司法鉴定，该中心出具了张价认字（2013）第604号价格鉴定报告书，鉴定单价为6062元／平方米。
本院认为，对于原告要求与被告解除合同，因房屋已不能交付即合同已实际不能履行，被告也同意解除，本院应当予以支持。因为合同已解除，被告应当退换原告购房款266742元，对于利息，原告主张按照利率15‰从从2008年6月起计算至实际给付之日止，因双方对此未有明确约定，应当按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息。同时，原、被告于2011年4月19日达成调解协议，被告对于原告的相关损失予以赔偿，因此，应当从2011年4月20日起计算利息。因被告已于2012年2月27日经本院裁定进入破产清算程序，故利息应当计算到2012年2月27日止。对于原告要求的过渡费即临时安置补助费，是指在拆迁规定的过渡期限内，由被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应向被拆迁人支付一定的临时安置补助费作为其自行解决住房的补助。而本案中所涉房屋为底商楼，且原告已置换了一套住宅楼，因此，不涉及原告解决住房的问题，也就不涉及过渡费，故对于原告的该项请求，不予支持。对于原告要求的房屋差价损失，依据张某某市物价局价格认证中心出具的价格鉴定报告书确定现行单价为6062元／平方米。关于面积，应当按照合同约定面积74.095平方米计算。即被告应当给付原告该项损失182421.89元（6062元／平方米×74.095平方米-266742元）。关于营业损失，原告虽然主张按照每月6000元计算，但是未提交任何证据予以证明，也明确表示不申请司法鉴定，本院无法确定，原告应当承担举证不能的后果。因此，对于原告的该项请求，不予支持。关于原告请求的违约金，双方在合同中虽然约定了违约金，但原告已主张了赔偿损失，而违约金与赔偿损失相加不得超过被告给原告造成的经济损失，因此，对于原告的该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  、第九十七条  、第一百一十二条  、第一百一十三条  之规定，判决如下:
解除原告张某某与被告张某某科某房地产开发有限公司于2009年5月11日签订的商品房买卖合同；
被告退还原告购房款266742元及利息，利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2011年4月20日起计算至2012年2月27日止；
被告给付原告房屋差价损失182421.89元；
驳回原告的其他诉讼请求；
上述二、三项作为破产债权并入张某某科某房地产开发有限公司破产程序，参与分配。
案件受理费20558元，由原告负担15281元，被告负担5277元，鉴定费15000元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于张某某市中级人民法院。

经审理查明，原、被告于2008年8月31日签订了房屋拆迁安置补偿协议书，被告拆迁原告所有的房屋补偿原告421382元，同时，原告用补偿款置换被告开发的价款为140520元的住宅楼一套及本案所涉第三幢11号建筑面积为74.095平方米、价款为266742元的底商楼两间，被告又给付原告14120元。2009年5月11日，原、被告在拆迁安置补偿协议书的基础上就置换的底商楼又签订了商品房买卖合同，约定被告应当于2009年8月30日前交付房屋。双方曾因该合同发生纠纷，经本院主持调解，双方于2011年4月19日达成调解协议，被告已经按调解协议给付原告210000元（包括过渡费、停业补助费、营业损失、违约金）。被告于2012年2月27日经本院裁定受理进入破产清算程序，合同约定的房屋现已不能交付原告。
本案在审理过程中，应原告申请，本院委托张某某市物价局价格认证中心对与原告购买的同地段、同类型、同面积、同设计标准的楼房现行市场价格进行司法鉴定，该中心出具了张价认字（2013）第604号价格鉴定报告书，鉴定单价为6062元／平方米。
本院认为，对于原告要求与被告解除合同，因房屋已不能交付即合同已实际不能履行，被告也同意解除，本院应当予以支持。因为合同已解除，被告应当退换原告购房款266742元，对于利息，原告主张按照利率15‰从从2008年6月起计算至实际给付之日止，因双方对此未有明确约定，应当按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息。同时，原、被告于2011年4月19日达成调解协议，被告对于原告的相关损失予以赔偿，因此，应当从2011年4月20日起计算利息。因被告已于2012年2月27日经本院裁定进入破产清算程序，故利息应当计算到2012年2月27日止。对于原告要求的过渡费即临时安置补助费，是指在拆迁规定的过渡期限内，由被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应向被拆迁人支付一定的临时安置补助费作为其自行解决住房的补助。而本案中所涉房屋为底商楼，且原告已置换了一套住宅楼，因此，不涉及原告解决住房的问题，也就不涉及过渡费，故对于原告的该项请求，不予支持。对于原告要求的房屋差价损失，依据张某某市物价局价格认证中心出具的价格鉴定报告书确定现行单价为6062元／平方米。关于面积，应当按照合同约定面积74.095平方米计算。即被告应当给付原告该项损失182421.89元（6062元／平方米×74.095平方米-266742元）。关于营业损失，原告虽然主张按照每月6000元计算，但是未提交任何证据予以证明，也明确表示不申请司法鉴定，本院无法确定，原告应当承担举证不能的后果。因此，对于原告的该项请求，不予支持。关于原告请求的违约金，双方在合同中虽然约定了违约金，但原告已主张了赔偿损失，而违约金与赔偿损失相加不得超过被告给原告造成的经济损失，因此，对于原告的该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  、第九十七条  、第一百一十二条  、第一百一十三条  之规定，判决如下:

解除原告张某某与被告张某某科某房地产开发有限公司于2009年5月11日签订的商品房买卖合同；
被告退还原告购房款266742元及利息，利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2011年4月20日起计算至2012年2月27日止；
被告给付原告房屋差价损失182421.89元；
驳回原告的其他诉讼请求；
上述二、三项作为破产债权并入张某某科某房地产开发有限公司破产程序，参与分配。
案件受理费20558元，由原告负担15281元，被告负担5277元，鉴定费15000元由被告负担。

审判长：韩跃文
审判员：武义兵
审判员：刘建国

书记员：杨树成