张某某与周某某房屋买卖合同纠纷一案的二审民事判决书

上诉人（原审原告）张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业户
委托代理人王伟，黑龙卜奎律师事务所律师。
被告周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业户
委托代理人杨伊宁，黑龙江百发律师事务所律师。

上诉人张某某因与被上诉人周某某房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2013）龙民初字第874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某某及其委托代理人王伟、被上诉人周某某及其委托代理人杨伊宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年9月25日，原、被告签订房屋买卖协议一份，约定原告将坐落于龙沙区文化大街55号门市房（登记商号为龙兴洗浴，现正营业）以840万元的价格整体出卖给被告，包括附属及配套设施（电、水、煤气，通讯附属等用房和室内外洗浴设备），包括龙兴嘉园沿街商服00单元-1层01号、02号、03号、05号、06号房屋，总面积为2，078.94平方米。协议约定付款方式为，被告首次支付原告人民币100万元，原告将房屋及附属设施一并交付被告，原告协助被告办理委托公证手续（暂不办理更名过户手续），公证手续完结30日内，被告再支付原告人民币200万元整，然后被告将以原告的名义办理贷款（贷款由被告偿还，原告协助被告办理贷款手续），贷款下来后，被告再支付原告人民币200万元整；此前原告欠银行贷款累计330万余元，该款由被告负责偿还，房款结清后，房屋实际产权人为被告所有。房屋产权转让的相关税费及公证所需费用由被告承担，其他费用双方另行协商；配套设施中的水、电、煤气、通讯等过户手续，在办理房屋产权转让时由原告协助办理，相关费用由被告承担；原告经营过程中的债权债务与被告无关，房屋交付后发生的税、费由被告承担。协议还约定，被告支付首付款100万元后，原告应主动协助办理委托公证手续以及此房产及龙兴洗浴的各项税费及相关费用，并将各项票据交付被告；首付款交付后，被告即取得房屋使用权及经营权；原告有义务将房屋及附属设施的相关问题告知被告，并积极配合被告解决房屋装修过程中所遇到的难题；被告应按时支付原告购房款，如果超期支付，按照剩余房款每月支付2%的利息，如拖欠6个月，原告有权无偿收回房产（包括银行贷款）。协议签订后，被告于2012年9月25日支付原告现金100万元，原告将龙兴洗浴的整体房屋及设备全部交付被告，被告利用该房屋及设备正常经营。2012年11月12日被告转账支付原告100万元，2013年1月1日支付原告现金50万元，2013年4月22日支付原告现金40万元，转账支付150万元，此间偿还银行贷款256，000.00元。此时，被告共欠原告房款3，744，000.00元。2013年5月11日支付原告现金5万元，2013年7月1日支付原告现金5万元。至此，被告合计支付原告房款人民币4，500，000.00元，尚欠原告房款600，000.00元（不包含原告名下的银行贷款）。被告在偿还原告名下的330万余元贷款的过程中，从2013年4月起，存在超期还款，导致银行催收，在银行催收后仍未予偿还，为此原告在2013年8月14日和2013年8月15日自行偿还银行贷款90，000.00元，此后一直由原告按期偿还该贷款，共计垫付272，850.00元。因被告偿还银行贷款超期，导致还款金额增加，除被告已付的银行贷款256，000.00元及原告垫付的272，850.00元，截止2013年12月6日，余额为3，098，490.56元。2013年4月，原告为被告办理了上述房屋买卖的委托公证手续，但其争议房产中因有一处面积为82.31平方米的房产登记产权人为原告与案外人李伟两人，李伟当时未到场，故该房屋未能办理公证。现案外人李伟承诺随时可以配合办理公证手续。公证手续办理后，被告未能办理银行贷款，因其办理银行贷款（以本案争议房产进行抵押）的前提条件是首先返还此前已有的银行贷款（原告名下的330万元贷款）。
原审法院经审理认为，原、被告间的房屋买卖协议合法有效，双方应依合同的约定履行各自的义务。被告未依合同约定偿还银行贷款，致使原告多次发生不良还款记录的事实存在，其已构成违约，但未达到合同目的无法实现的程度，且合同主体义务已部分履行，从保护交易安全的角度出发，合同应继续履行，故原告主张解除合同并要求被告返还房屋占有的诉讼请求，本院不予支持。被告主张其已履行了合同义务，超期偿还银行贷款系因对还款方式存在误解的答辩意见，证据不足，本院不予采信；被告主张原告违约在先，买卖的房屋存在瑕疵的答辩意见，证据不足，于法无据，其中一处房屋为原告与案外人共有的事实，不必然导致合同无法履行，被告以此为抗辩理由，不能成立，且在该房屋因共有人没有到场未能办理公证的情况下，被告仍然继续向原告支付房款的事实表明，被告对该事实是明知的并予以了认可；被告主张原告违约在先，原告在经营该房屋时存在欠款，因违规经营导致罚款（发生于被告经营期间）的答辩意见，证据不足，且双方对房屋交接前后的债权债务的处理已进行了单独约定；另外，因本案争议房屋已设定抵押，在被告清偿全部银行贷款，解除抵押前，该房屋不能再设定抵押以办理贷款，故被告主张原告未履行义务而致使其未能办理银行贷款，导致还款能力降低的答辩意见，证据不足，本院不予采信。综上，被告违约事实存在，其应依合同的约定承担违约责任，违约金按照2013年4月的欠款金额3，744，000.00元，以月息2%的标准，从2013年4月计算至2013年12月，应为599，040.00元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定判决：一、驳回原告张某某要求解除合同的诉讼请求；二、被告周某某自本判决生效之日起15日内偿还原告张某某名下的剩余银行贷款3，098，490.56元，并向原告张某某支付剩余房款600，000.00元、违约金599，040.00元、及原告垫付偿还的银行贷款272，850.00元，共计1，471，890.00元；三、如被告未能履行上述义务，原告可就解除合同另行主张权利。案件受理费13，800.00元，由被告周某某承担。

本院认为，上诉人张某某和被上诉人周某某签订的房屋买卖协议合法有效，双方依据合同约定各自履行义务。张某某交付房屋给周某某占有并使用，周某某在履行房款过程中确有迟延给付房款行为并给张某某造成银行不良还款记录，其行为构成违约。
张某某上诉称周某某违约行为符合双方协议中约定解除合同的条件，认为双方解除合同条件成就的时间是2013年4月22日。双方签订的协议中约定如拖欠6个月房款卖方有权无偿收回房产。2013年4月22日之前6个月被上诉人虽然未如约如数给付房款，但一直都有给付房款事实2012年11月给付100万元、2013年1月给付50万元、2013年4月给付现金40万、转账给付150万元。违约事实不论连续还是累积都未达到6个月，双方约定解除合同的条件并未成就。张某某解除合同的主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的合同约定解除情形。周某某已经支付450万元购房款，占房屋总价款的53.57%，履行了合同的主要房款，其违约行为亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形。所以虽然周某某在履行合同过程中有违约行为，但该行为并未达到合同无法履行的程度。周某某在二审审理中要求一次性给付剩余房款、银行贷款及违约金并提供银行存折，但张某某拒绝接收。故张某某请求解除合同的理由不能成立。
张某某称原审违约金起算时间有误，认为周某某在2012年11月只给付了100万元，已经构成违约。违约金起算时间应该是2012年11月。周某某迟延履行房款张某某屡屡接受并未提出异议。因此张某某主张违约金的利息应该从2012年11月开始计算的理由不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13，800.00元，由张某某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　杨春雷 审　判　员　　刘　颖 代理审判员　　左秀宏

书记员：赵纹冉