张某与叶某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，回族，户籍地上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：李珊，上海申宜禾律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：叶某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地福建省。
　　委托诉讼代理人：李鹏，上海敏诚善律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
　　上诉人张某因与被上诉人叶某房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初6143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人张某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持张某一审全部诉讼请求。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误。一审法院认定张某“知道或应当知道叶某转租行为后并未在六个月内提出异议”属于认定事实错误，一审法院仅对叶某转租行为发生时间予以列明，并未写明张某“知道或应当知道”的起算时间。一审法院既没有查清张某是以何种方式提出异议的，也并未在判决朱文忠明确异议首次提出的具体时间。叶某已经存在转租行为，故即便解除合同的请求无法得到支持，叶某也应当向张某支付违约金。
　　被上诉人叶某辩称，张某知道叶某对房屋进行转租的时间应当在2018年3、4月份。张某是每个月到叶某处取电费发票，所以张某知道早已知晓房屋的转租情况。
　　张某向一审法院起诉请求：一、解除张某与叶某签订的《房屋租赁合同》；二、叶某支付解除合同违约金6,500元；三、叶某立即返还位于上海市嘉定区华江路XXX弄XXX号房屋并支付自解除合同之日起至房屋返还之日止的房屋使用费(按日租金的两倍为标准计算)。
　　鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。
　　一审法院判决：驳回张某的全部诉讼请求。
　　本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张某提供如下证据：1.张某租赁他人房屋的《上海市租赁合同》；2.张某支付房租的转账凭证；3.本案系争房屋的物业管理费发票；4.与上海孙林物业管理有限公司保安队长孙洪达的谈话笔录；5.与太平洋房屋金运路店经理黄耀锋的谈话笔录。旨在证明张某知道叶某对外转租系争房屋的时间为2018年12月。由于系争房屋出租给叶某，故张某另行租赁房屋居住，双方生活的范围不一样，对系争房屋的实际情况不清楚。叶某向张某支付房租都是通过转账形式支付，而张某每年12月至系争房屋物业处缴纳物业费，除此之外张某不去系争房屋查看。保安队长的笔录也证实张某除了缴纳物业费才到系争房屋，其他时间不来。2018年12月27日缴纳物业费的时候，物业才把房屋转租的情况告知张某，且知晓此事之后，张某于2019年1月积极处理。此后，在太平洋房屋金运路店经理黄耀锋的协调下，双方做了一次调解，当时张某要求叶某尽快搬离，但没有谈成。叶某发表质证意见如下：该些证据并非二审新证据，不应被采信。关于证据1和证据2，与本案无关联性，也不能证明张某主张的事实。关于证据3，真实性认可，但对其证明目的不认可，张某每个月都会至系争房屋领取电费缴纳凭证。关于证据4，证明目的不认可，保安队长不可能断定张某一年只去系争房屋一次。关于证据5，黄耀锋系张某要求叶某增加租金时受张某之托前来与叶某洽谈的代理人，故其陈述带有偏向性，故对其证明目的不认可。
　　审理中，张某申请证人段某某出庭，段某某系系争房屋一层的次承租人。段某某表示，其一直以为叶某是房东，没有求证。直到2019年年初，张某至段某某处告知实情。对该证人证言，叶某表示段某某与叶某2018年6月22日的微信聊天记录显示，段某某曾缴纳系争房屋电费，电费单据上写明户主为张某，而段某某在证言中陈述其至2019年1月才知道张某伟系争房屋房东，与事实不符。因此，段某某向法院提供虚假证词，其证言不应被采信。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，依据相关司法解释规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。即出租人在知道或者应当知道承租人转租后，若在六个月内向承租人提出异议，则其起诉要求解除房屋租赁合同时，人民法院应当支持；若出租人未在六个月内提出异议，则其要求解除房屋租赁合同的主张不应得到支持。本案中，叶某曾于2018年3月17日、5月26日、6月25日分别将系争房屋的三个楼层对外转租，而张某主张其于2018年12月方才知晓叶某存在责任转租行为，并于2019年1月多次要求收回系争房屋。首先，叶某首次对外转租的行为发生于2018年3月17日，其后又两次对外转租，张某作为房屋产权人、出租人，其主张直至2018年12月才知晓房屋转租，于常理不符；其次，张某于2019年1月向叶某主张收回房屋，故应视为其于当时向叶某提出异议。本院认为，本案系争房屋自2018年3月17日至6月25日被转租三次，且前后历经三月，在该期间内张某应当知晓其房屋被转租，而其2019年1月方才对此提出异议，已经超过了法律规定的六个月期间。现有证据尚不足以印证张某2018年底才知道叶某存在转租行为。综上，一审法院判决对张某要求解除双方租赁合同的主张未予支持，于法不悖，本院予以维持。鉴于双方《房屋租赁合同》并未解除，故不产生房屋使用费，但叶某需按照合同约定向张某支付使用系争房屋期间的租赁费。关于违约责任。依据双方所签订的《房屋租赁合同》第7.6条记载，未经出租人书面同意，承租人不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，否则，出租人有权单方面解除该合同，并依据该合同第9条追究出租人违约责任，而根据该合同第9条记载，如任何一方未按该合同履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本行违约，守约方有权单方面解除该合同，且违约方须支付守约方违约金。本案中，叶某虽存在违约行为，然张某并未对此提出书面催告，故一审法院判决叶某无需向张某承担违约责任，并无不当，本院亦予维持。
　　综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费50元，由上诉人张某负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　徐丹阳

审判员：章晓琳

书记员：孙  斌