张某某与李某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人陈星明（代理权限：代为进行和解，代收法律文书等），湖北天赋律师事务所律师。

上诉人张某某为与被上诉人李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第02316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日受理后，依法组成由审判员周鑫担任审判长，审判员姚仁友、张欢参加的合议庭，并于2016年6月30日公开开庭进行了审理。上诉人张某某，被上诉人李某某的委托代理人陈星明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张某某诉称，2015年9月我承租被告位于滨湖湾8号楼104号的房屋用于教学办公。因学生学习需要，我需在房屋阳台处开一扇门，并砍掉旁边阻挡视线的小区绿化树木。被告遂向我保证可以达到以上条件，并且征得物业公司的同意，因此我与被告签订了租房合同，并通过支付宝向被告支付了5000元租金及2000元押金。之后当我开始砸墙装修时，被物业公司出面阻拦，我才得知砸墙事情并未得到物业公司的同意，是被告欺瞒我。我遂联系被告处理此事，被告未与物业公司达成共识，于是决定在室内另一侧装修一扇门，且被告承诺装修费用由其承担。可是当我事后向被告索要装修费用时，被告却置之不理。为维护我的合法权益，特诉至人民法院请求依法判令：1、解除双方租赁关系；2、被告退还我的房屋租金和押金7000元；3、赔偿我装修、误工费等损失4615元；4、赔偿我可得利益15000元。
原审被告李某某辩称，原告于2015年9月20日经他人介绍向我承租房屋办“致趣教育”班，随后我回到随州与其签订了房屋租赁合同。原告诉请中说的砸墙开窗是事实，并且征得物业公司的同意，但是我们并没有约定可以砍掉小区树木，砍树是原告自己想毁约的借口。至于装修费用我们在合同协议中已经明确约定由原告自己承担。退还押金和租金是不可能的，因为原告至今还在使用我的房屋，在合同中也约定承租人中途退房租金不退。事实是，原告因为在小区内做户外广告被物业部门多次制止，导致其不能再办理教育班了，遂其要求解除合同。综上所述，特请人民法院依法判令驳回原告的诉请，并判令原告交回房屋，恢复原状、赔偿损失并承担违约责任。
原审查明，2015年9月25日，原告张某某因办“致趣教育”培训班需要门面房，遂与被告李某某联系租房事宜。当日，双方签订《租房合同》，约定：“1、租房期限自2015年10月1日至2016年10月1日止，年租金贰万；2、付款方式：一季一付，季租金伍仟；另外房屋押金贰仟元整，于租房之日一次性付清。乙方中途退房，租金不退；甲方中途收房，赔偿乙方装修费用…。5、租房到期后，甲方验收房屋完好、财产完好，水费、电费结清后，退还押金贰仟元整。6、财产明细表：甲方同意乙方在阳台处开一扇门，装修费用由乙方支付。甲方：李某某，乙方：张某某。2015年9月25日。”次日，原告将租金5000元及押金2000元支付给被告。同月29日原告开始砸墙装门，装修过程中被小区物业部门出面阻止，经过原被告协商后强行装修完毕，各项装修费用共计1615元。后因装修费用等问题发生纠纷，原告诉至法院。2016年1月7日，原告张某某将房屋钥匙交给物业管理处，但物业部门未收。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。原告支付被告一季度租金5000元，并使用租赁物至2016年1月7日（满一个季度），故原告请求退还租金5000元的诉请于法无据，不予支持。经庭审核实，原告经被告同意后对房屋进行装修，合同约定装修费用由乙方（原告）支出，故本院认为，对原告要求被告赔偿装修费用不予支持。原告请求被告赔偿可得利益15000元损失无合法证据支持，故不予支持。租房合同中未约定解除合同情形，且原告庭审中未能举证证明出现符合法定解除的事由，但考虑到合同成立后客观情况发生了重大变化，继续履行不能实行合同目的，故根据公平原则，结合本案的实际情况，对原告请求解除合同的诉请予以支持。按照租房合同约定，“租房到期后经双方结清水电费，退还押金贰仟元整，”故被告应当退还原告押金2000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除原告张某某与被告李某某于2015年9月25日签订的《租房合同》；二、被告李某某于判决生效之日起十日内退还原告张某某的押金2000元；三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由原告张某某负担。
经审理查明，滨湖湾8号楼104号房屋为住宅。
原审查明的其他事实属实。
对本案有关问题，本院综合评判如下：
关于双方租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”国务院《物业管理条例》第五十条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：…（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；…”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本院认为，诉争的滨湖湾8号楼104号为三室两厅结构的房屋，位于小区内部住宅楼一楼，有一阳台，为一典型的住宅，李某某二审提供的商品房买卖合同上也注明该房用途为居住。根据上述法规，李某某与张某某在未办理有关审批手续及征得其他有利害关系业主同意的情况下，物业公司有权对二人改建房屋行为予以阻止。因此，本院认为，张某某提出的其在阳台处砸墙开门受到物业公司阻止的主张，虽然李某某的代理人予以否认，但本院相信物业公司对张某某在阳台处砸墙开门不会置之不理，故对张某某的该主张予以认定。同时，双方签订的将该房作为辅导班用房，并改变房屋外墙的租赁合同，系违法改变房屋用途和违法改建房屋，租赁合同目的违反了法律、行政法规的强制性规定，也损害了第三人暨其他有利害关系业主的利益，依法属于无效合同。
关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故双方合同无效后，李某某应当返还张某某已给付的租金5000元及押金2000元，张某某应当向李某某返还房屋。现李某某的代理人二审虽不承认张某某已向李某某返还房屋，但李某某于一审判决解除合同后，并没有上诉要求张某某向其返还房屋，故对其代理人二审庭审时提出的张某某并未向其返还房屋的主张，不予支持。张某某为使用租赁房屋而支出装修费1615元，张某某如按约定使用租赁房屋开辅导班，也可以获得一定利益，上述费用和利益均为张某某因本合同无效而遭受的损失；然而，李某某因本合同无效也必然遭受一定的租金损失。张某某、李某某均应知晓住宅不能用作商用和进行非法改建，双方对于本合同无效均有过错。根据本案双方过错情况和损失情况，本院认为，张某某、李某某对对方损失均负有一定赔偿责任，但双方的损失数额及过错难分大小，故本院确定二人相互之间的赔偿损失数额相当，应相互抵消，对张某某提出要求李某某赔偿其装修费用和预期利益的上诉请求，不予支持。
关于原审程序是否存在违法的问题。本院认为，张某某上诉提出原审判决注明的两名人民陪审员实际未参加庭审，但未得到对方当事人认可，且张某某签字确认的一审庭审笔录上载明人民陪审员已经到庭，故对其提出原审存在上述程序问题的主张，不予支持。张某某提出的原审存在的其他程序问题，经查，原审存在部分程序问题，但均未达到足以发回重审的程度。

综上，原判适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第七十七条、国务院《物业管理条例》第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第02316号民事判决；
二、张某某与李某某于2015年9月25日签订的《租房合同》无效；
三、李某某于本判决生效之日起十日内退还张某某的押金2000元、租金5000元；
四、驳回张某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费275元，由张某某负担100元，李某某负担175元；二审案件受理费145元，由张某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　周　鑫 审判员　姚仁友 审判员　张　欢

书记员：王凌