张某某、郭某与郭某、郭某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

张某某
李天泉（湖北硒都律师事务所）
黄继坤（湖北夷水律师事务所）
郭某
郭某
周斌（湖北雄视律师事务所）
郭某某
向玉仙

原告张某某。
原告郭某，系张某某之夫。
共同委托代理人李天泉，湖北硒都律师事务所律师，代理权限为一般代理。
共同委托代理人黄继坤，湖北夷水律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告郭某。
委托代理人周斌，湖北雄视律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告郭某某，系郭某之父。
被告向玉仙，系郭某某之妻。
原告张某某、郭某诉被告郭某、郭某某、向玉仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法适用简易程序由审判员苏学斌独任审判，于2014年12月16日、2015年4月10日公开开庭进行了审理，原告张某某、郭某及其共同委托代理人黄继坤、李天泉，被告郭某及其委托代理人周斌，被告郭某某、向玉仙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告双方均无异议的证据即原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四中的1、2、证据五、证据六、证据七，被告郭某提交的证据一、证据二、证据三、证据四客观真实，本院予以采信；原告提交的证据四中的3与本案不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，1985年8月3日郭某某经宣恩县人民政府审核并登记取得47.1平方米国有划拨土地使用权，2008年4月10日经宣恩县国土资源局对该宗地进行地籍调查，实际面积为67.68平方米，编号为（2008）0105156。2008年3月13日郭某某、郭某与宣恩县珠山镇人民政府签订房屋转让协议，转让国有土地面积93.16平方米（与1985年取得的国有划拨土地相连），编号为宣国用（2008）第0105071号。2008年郭某某取得2008－154号建设工程规划许可证和2008－152施工许可证。同年，郭某某在依法取得的编号为（2008）0105156和编号为宣国用（2008）第0105071号的两宗地上自建房屋，取名郭某某住宅楼。2009年9月11日张某某与郭某某签订《房屋买卖合同》，约定将郭某某住宅楼的第6层作价200000元出卖给张某某，房屋面积175㎡，单价1150元∕㎡。若合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。郭某某应在房屋交付使用后365天内为张某某办理房地产权属证书，否则按已付购房款20％支付违约金，且不支付第3期房款40000元和办理房地产权属证书的费用15000元。合同最后注明双方于2009年8月3日签订的合同自动失效。郭某按合同约定于2009年8月3日交付购房款100000元，2009年9月11日交付购房款60000元，由郭某、郭某某、向玉仙共同出具收取。2009年9月16日3被告将房屋交付给2原告。2014年4月9日宣恩县国土资源局为郭某、郭某某颁发宣国用（2014）第0377号国有土地使用权证，该证记事栏中注明:该宗地只能自住，不能进行交易。2014年4月22日郭某某与郭某对郭某某住宅楼进行分割，除301室归郭某某所有外，其余7套房屋均归郭某所有。2014年5月4日宣恩县住房和城乡建设局将诉争房屋登记为郭某所有，证号为宣恩县房权证珠山镇字第××号，建筑面积171.06㎡。2014年5月12日宣恩县国土资源局为郭某颁发宣国用（2014）第0474号国有土地使用权证，该证记事栏中注明:共有土地使用权，房号xxxx801号，该宗地只能自住，不能进行交易。2014年5月8日郭某与郭某某、向玉仙到宣恩县公安局珠山派出所分别立户。2015年3月25日宣恩县国土资源局回复宣国用（2014）第0377号土地使用权可以依法转让。
本院认为，原告张某某与被告郭某某自愿签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告郭某与原告张某某系夫妻关系，购房款均经原告郭某支付，且该房屋双方共同居住至今，故应认定为夫妻共同共有。现诉争房屋虽登记在郭某名下，但郭某某住宅楼的房屋产权、土地使用权登记及3被告分户均在《房屋买卖合同》之后，且原告交纳的购房款是由3被告出具收取的，故被告郭某某于2009年9月11日与原告张某某签订的《房屋买卖合同》是代表其家庭成员的共同行为，3被告均应履行合同约定的义务。原告已按合同约定履行了付款义务，被告理应按照合同的约定给原告办理房屋所有权证和土地使用权证。宣国用（2014）第0377号国有土地使用权证和宣国用（2014）第0474号国有土地使用权证的记事栏中均注明该宗地只能自住，不能进行交易。被告未按《房屋买卖合同》第七条的约定为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，并非被告的主观故意造成的，而是由于客观不能所致。故被告的行为不构成违约，原告要求被告支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。被告应依照宣恩县国土资源局2015年3月25日的回复继续履行合同义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条  、一百零七条的规定，判决如下:
一、限被告郭某、郭某某、向玉仙于本判决生效后30日内为原告张某某、郭某办理房屋所有权证和土地使用权证；
二、驳回原告张某某、郭某的其它诉讼请求。
案件受理费600元，减半收取300元由被告郭某、郭某某、向玉仙承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。

本院认为，原、被告双方均无异议的证据即原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四中的1、2、证据五、证据六、证据七，被告郭某提交的证据一、证据二、证据三、证据四客观真实，本院予以采信；原告提交的证据四中的3与本案不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，1985年8月3日郭某某经宣恩县人民政府审核并登记取得47.1平方米国有划拨土地使用权，2008年4月10日经宣恩县国土资源局对该宗地进行地籍调查，实际面积为67.68平方米，编号为（2008）0105156。2008年3月13日郭某某、郭某与宣恩县珠山镇人民政府签订房屋转让协议，转让国有土地面积93.16平方米（与1985年取得的国有划拨土地相连），编号为宣国用（2008）第0105071号。2008年郭某某取得2008－154号建设工程规划许可证和2008－152施工许可证。同年，郭某某在依法取得的编号为（2008）0105156和编号为宣国用（2008）第0105071号的两宗地上自建房屋，取名郭某某住宅楼。2009年9月11日张某某与郭某某签订《房屋买卖合同》，约定将郭某某住宅楼的第6层作价200000元出卖给张某某，房屋面积175㎡，单价1150元∕㎡。若合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。郭某某应在房屋交付使用后365天内为张某某办理房地产权属证书，否则按已付购房款20％支付违约金，且不支付第3期房款40000元和办理房地产权属证书的费用15000元。合同最后注明双方于2009年8月3日签订的合同自动失效。郭某按合同约定于2009年8月3日交付购房款100000元，2009年9月11日交付购房款60000元，由郭某、郭某某、向玉仙共同出具收取。2009年9月16日3被告将房屋交付给2原告。2014年4月9日宣恩县国土资源局为郭某、郭某某颁发宣国用（2014）第0377号国有土地使用权证，该证记事栏中注明:该宗地只能自住，不能进行交易。2014年4月22日郭某某与郭某对郭某某住宅楼进行分割，除301室归郭某某所有外，其余7套房屋均归郭某所有。2014年5月4日宣恩县住房和城乡建设局将诉争房屋登记为郭某所有，证号为宣恩县房权证珠山镇字第××号，建筑面积171.06㎡。2014年5月12日宣恩县国土资源局为郭某颁发宣国用（2014）第0474号国有土地使用权证，该证记事栏中注明:共有土地使用权，房号xxxx801号，该宗地只能自住，不能进行交易。2014年5月8日郭某与郭某某、向玉仙到宣恩县公安局珠山派出所分别立户。2015年3月25日宣恩县国土资源局回复宣国用（2014）第0377号土地使用权可以依法转让。
本院认为，原告张某某与被告郭某某自愿签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告郭某与原告张某某系夫妻关系，购房款均经原告郭某支付，且该房屋双方共同居住至今，故应认定为夫妻共同共有。现诉争房屋虽登记在郭某名下，但郭某某住宅楼的房屋产权、土地使用权登记及3被告分户均在《房屋买卖合同》之后，且原告交纳的购房款是由3被告出具收取的，故被告郭某某于2009年9月11日与原告张某某签订的《房屋买卖合同》是代表其家庭成员的共同行为，3被告均应履行合同约定的义务。原告已按合同约定履行了付款义务，被告理应按照合同的约定给原告办理房屋所有权证和土地使用权证。宣国用（2014）第0377号国有土地使用权证和宣国用（2014）第0474号国有土地使用权证的记事栏中均注明该宗地只能自住，不能进行交易。被告未按《房屋买卖合同》第七条的约定为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，并非被告的主观故意造成的，而是由于客观不能所致。故被告的行为不构成违约，原告要求被告支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。被告应依照宣恩县国土资源局2015年3月25日的回复继续履行合同义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条  、一百零七条的规定，判决如下:

一、限被告郭某、郭某某、向玉仙于本判决生效后30日内为原告张某某、郭某办理房屋所有权证和土地使用权证；
二、驳回原告张某某、郭某的其它诉讼请求。
案件受理费600元，减半收取300元由被告郭某、郭某某、向玉仙承担。

审判长：苏学斌

书记员：马礼进