张某某与李某某、孙某某确认合同效力纠纷一审民事判决书

原告：张某某，农民。
委托代理人：董卫忠，河北燕南律师事务所律师。
被告李某某。
被告孙某某。

原告张某某与被告李某某、孙某某确认合同效力有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人董卫忠庭参加诉讼，被告李某某、孙某某经本院传票合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
经审理查明，被告李某某、孙某某系夫妻关系，该二人于2008年3月8日购买银城花园北组团2-2-301楼房一栋，建筑面积76.33平方米，（附01-0016附地下室17.82平方米），房款总价为人民币244256元，该楼房为贷款购买，贷款银行为中国银行唐山市丰南支行。该楼房的房屋所有权证号：丰南区房权证丰南镇字第××，国有土地使用权证号。2013年9月10日，原告与二被告签订楼房买卖协议，约定“甲方（二被告）自愿将其所有的座落于丰南区银城花园北组团2-2-301楼房一套（房屋所有权证：丰南区房权证丰南镇字第××、建筑面积76.33平方米，附属01-0016地下室17.82平方米）转让给乙方（原告），双方约定楼房（含地下室）成交价款为人民币239588元，乙方在本协议签订时向甲方交付购房款150000元，下余款项由乙方以甲方名义向贷款银行还款。乙方（原告）在还清银行贷款后，甲方（二被告）协助乙方办理房屋所有权及土地使用权变更登记，相关税费由乙方承担。”上述协议签订的同日原告交付二被告购房款150000元，二被告将银城花园北组团2-2-301楼房交付原告。原告于2013年9月开始以二被告名义每月偿还银行贷款1780元。2015年8月24日原告将下余贷款提前一次性还清并办理了房屋他项权解押手续，但二被告未配合原告办理所有权变更登记。
另查明，原告与二被告签订买卖协议时，该楼房由案外人承租，原告与二被告买卖合同约定，该租赁合同继续有效，该租期内的租金归二被告所有。租赁期满后，原告以房屋所有人的身份于2014年6月26日将楼房租赁给惠远伟使用。
以上事实，有唐山奥凯房地产开发有限公司商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、商品房交接协议、个人购房借款担保合同、房屋抵押合同、楼房买卖协议书一份，收款条、租赁协议、中国银行现金存款客户回单九张以及中国农业银行借记卡对帐明细、房屋所有权证、土地使用权证等证据予以佐证。

本院认为，原告与二被告签订的楼房买卖协议是双方的真实意思表示，原告履行了交付房款义务，二被告也按约定交付了房屋，原告已经实际占有、使用并取得房屋租金收益。该楼房买卖协议签订时，合同标的物楼房设立有抵押权，原告在提起诉讼前已代二被告向抵押权人为清偿了全部银行贷款，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定情形，原告与二被告签订协议，合法、有效，应受法律保护。原告依据合同要求二被告协助办理房屋产权变更登记，理据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款等法律之规定判决如下：

原告张某某与被告李某某、孙某某于2013年9月10日签订的楼房买卖协议有效。
被告李某某、孙某某于本判决生效后十日内协助原告张某某办理座落于唐山市丰南区银城花园北组团2-2-301楼房登记到原告张某某名下的过户手续。
案件受理费人民币80元，由被告李某某、孙某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审　判　长　　韩军富 代理审判员　　马德龙 陪　审　员　　许洪岭

书记员：毕双玉