张某某与周某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族,无职业，住址黑龙江省双鸭山市河区。委托诉讼代理人：米志萍，女，系黑龙江鼎锋律师事务所律师。被告:周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系双鸭山市岭西竖井煤矿退休工人，住址黑龙江省双鸭山市岭东区。委托诉讼代理人：孙月琴，女，系黑龙江双峰律师事务所律师。

原告张某某向本院提出诉讼请求：1、解除房屋买卖合同，被告返还购房款60000.00元，2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月23日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将其位于岭东区博爱园2号地块2期30号楼1单元602室53.95平米房屋以60000.00元卖给原告，原告当时履行了付款义务，被告至今未交付房屋，故原告诉至法院。被告周某某辩称，1、被告患有先天性癫痫且智力低下，属于限制民事行为能力人，而原告提供的房屋买卖合同虽然有被告的亲笔签名，但因该行为未得到其法定监护人追认，原告提供的房屋买卖合同自始无效，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。本案被告因癫痫病发作突然，无法预防，因此不能继续在矿井工作，于1994年1月经岭西竖井煤矿劳动能力鉴定委员会鉴定为癫痫性精神障碍，办理了病退手续。认识周某某的人都知道他智力低下不及常人，不能像正常人一样处理问题。2005年周某某与王兰萍经他人介绍相识并开始同居生活，王兰萍离异，与前夫生育一女（即本案原告的妻子“小名萌萌”,当时该女已年满16周岁并在外打工独立生活）。被告多年来不但每月领取病退工资，还坚持打工另外挣钱，每月两份收入共计4000.00多元，但均被王兰萍母女领取并占有。2016年7月4日，因岭东区棚户区房屋拆迁，被告与双鸭山棚户区改造管理办公司室签订《棚户区房屋拆迁产权调换安置协议书》（异地安置政策），新楼安置在岭东区博爱园2号地块2期30号楼1单元602室。按协议约定，被告向双鸭山棚户区改造管理办公室补交房屋差价款25582.5元，另交纳搬迁保证金8000.00元。因房屋装修需要，向三弟周传虎、王兰萍的朋友贾玉杰各借取现金5000.00元，后又在妹妹周传琴处借取2000.00元购买了电视机。2016年9月26日，王兰萍与被告办理结婚登记，妻子王兰萍于2017年2月8日因病抢救无效死亡。被告于2017年6月12日入住双鸭山××防治院进行治疗。另外，《双鸭山中央下放地方煤矿棚户区改造搬迁安置细则》第三十一条规定：安置楼房在房屋所有权证发放之日起，棚户区居民按照优惠价格交纳购房款的房屋面积，5年内为有限产权，5年后房屋所有权全部归个人。如被安置居民在5年内上市交易，原住宅建筑面积以内的部分按每平方米450元补交房款，补交房款后楼房所有权全部归个人。根据上述规定，即使本案被告系完全民事行为能力人，在其未获得房屋产权证之前尚未获得该房屋所有权，出卖该房屋属擅自处分国家财产，该行为自始无效，故该房屋买卖合同亦属无效。2、原告提交的收条系伪造的，该收条中虽然有被告的签名，但该签名是在原告的哄骗下，在空白纸上签署的，该证据中其他文字不但逻辑混乱，日期签署位置及书写空隙均有悖常理，不应作为定案依据，原告从未向被告交付过购房款。综上，请求人民法院依法查清事实，依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交了：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体身份；被告对该份证据无异议；2、房屋买卖协议书，证明当时原、被告签订合同书合法有效；被告对该证据的真实性、合法性和证实内容均有异议，认为该合同自始无效；3、棚户区房屋折迁安置协议书一份，证明当时原告支付给被告房屋款后，被告将协议书给付原告；被告对该证据的真实性没有异议，对证实的内容有异议，该协议书只能证实周某某因拆迁置换楼房，不能证实原告向被告交付过购房款事实，且该安置协议原件已经双鸭山棚户区改造管理办公室确认作废；4、收条一份，证明2016年9月23日原告支付给被告60000.00元购房款；被告对该字条的真实性、合法性、关联性和证实内容均有异议。该证据中除被告的姓名之外，其余文字均系他人后添加的，且原告没有证据证实该60000.00元是以什么形式、在什么时间交付给被告的且不能证实该证据出具的具体时间，故该证据不具有真实性，不应作为定案依据；5、岭东区房改办确权回执单，证明该房屋属于合法产权，足以证明原、被告买卖房屋合法有效；被告对该证据的真实性有异议，对证实内容有异议，该回执单只能证实被告获得了安置楼房，因为该确认固执单在被告爱人王兰萍去世后丢失，故岭东区房改办于2017年5月25日为被告补办了一份确权回执单，故该证据不应作为本案证据使用；6、2016年7月19日2850.00元物业费票据一张、2016年7月19日220.00元物业管理费一张、2016年7月19日324.00元物业费票据一张、2016年7月19日双鸭山房屋专项维修资金管理中心房屋维修费810.00元、2016年7月19日装修保证金800.00元、2015年10月1日200.00元水费票据一份，证明原告给付被告房款后，被告将上述他所有票据交付给了原告；被告对证据的真实性没有异议，对证实内容有异议，拆迁协议于2016年7月份签订，2015年10月1日的水费与本案无关，其它证据中所涉及的金额只能证实被告交纳了涉案房屋的各项费用，不能证实原告向被告交付了购房款，各项费用均是用被告自己工资交纳的。被告对原告提供的上述证据1无异议，本院对该证据予以确认并在卷佐证。对2—6项证据均有异议，且原告没有提供其他证据加以佐证，本院对原告提交的证据不予确认。被告围绕辩解依法提交了：1、被告周某某、周某某法定监护人周建珠身份证复印件、常住人口登记卡，证明原告及其法定监护人身份；原告对该证据有异议，无法认定他是周某某的法定监护人，没有证据证明周某某是无能力行为人，并对监护人的身份有异议，无法证明被告是无行为能力人；2、伤病劳动能力鉴定证明书，证明1993年12月17日岭西竖井煤矿劳动能力鉴定委员会认定周某某患癫痫病，从1994年1月1日起归病保，进一步证实周某某系限制民事行为能力人；原告对该证据真实性有异议，且该份证据不能证明被告是限制民事行为能力人，限制民事行为能力人应通过司法机关进行鉴定而不是鉴定委员会，该证据不应当证据使用；3、住院患者登记单，证明被告因原告诉讼而引发癫痫至精神××××市××防治院治疗，进一步证明周某某系限制民事行为能力人；原告对该证据有异议，该证据只是证明被告住院的情况且被告没有提交住院病历，无法证实他的病情更不能证明被告是限制民事行为能力人；4、《棚户区房屋拆迁产权调换安置协议书》，岭东区棚改办确权回执单，证明2017年7月4日被告以45平方米住房置换岭东区博爱园2号地块2期小区30号楼1单元602室53.89平方米住宅楼的事实，因该二份证据原件丢失，双鸭山棚户区改造管理办公室为被告补发的，上标明原件作废；原告对该证据真实性、关联性均有异议；5、结婚登记审查处理表，因结婚证丢失，到岭东区人民政府档案局调取的该份证据，证明被告周某某与王兰萍的结婚登记日期为2016年9月26日，岭东区博爱园2号地块2期小区30号楼1单元6层02室住房系周某某婚前个人财产，因“小萌”非婚生子女且与被告之间未形成抚养教育的继子女关系，故对该房屋不享有继承权，无权分割。原告对该证据真实性没有异议，关联性有异议，因为其诉请是房屋买卖纠纷并不是继承纠纷；6、双鸭山殡仪馆火化证，证实王兰萍于2017年2月8日因病抢救无效死亡，并于2017年2月9日火化的事实；原告对该证据真实性没有异议，关联性有异议，认为与本案诉请没有关联性；7、中国农业银行银行卡交易明细清单、双鸭山兴邮营业所存折及账户交易明细，证明被告自2016年1月至2017年4月平均月收入近4000.00元的事实，进一步证明“小萌”及原告所述与事实不符，被告有能力自己交付楼房差价款；原告对该证据真实性没有异议，关联性有异议，认为与本案诉请没有关联性；8、视听资料光盘及光盘内容文字整理材料；证明原告所述与事实不符，恶意侵占本案被告财产，损害被告合法权益的事实。原告对该资料记载内容真实性没有异议，但该内容与本案没有关联性，该资料中，原告并没有亲口承认房屋买卖无效，且足以证明原告支付了60000.00元购房款，且该资料当中显示被告周某某亲口承认自己在该房屋买卖合同上签字，其表述清楚流利，恰恰证明了被告是个正常行为能力人，该房屋买卖合同有效；9、证人杨某（老街道主任）出庭证明被告自小便患病，智力不健全；原告的质证意见为：第一，对证人所说的和被告是邻居，没有派出所及社区证明他们曾经是邻居，无法证实双方邻居关系的真实性，第二，只凭证人的口述也无法证明被告是无行为能力人，只有司法鉴定才能确定当事人是否具有行为能力人；10、证人王某出庭证明从2013年6月中旬与被告相识就没见他穿过什么好衣服，他整天就知道干活；原告的质证意见为：第一，对证人所说的与被告是邻居，没有派出所证明他们是邻居，无法证实双方邻居关系的真实性，证人所说“被告没有穿过好衣服，就知道干活，”恰恰证明被告是一个勤劳朴素的正常人，因为无行为能力人不能干活；11、出院通知单、住院诊断书、医疗费票据、病历，证明被告于2017年6月12日至2017年7月3日在双鸭山××防治院住疗22天，经诊断为癫痫、心因性精神障碍；原告的质证意见为：第一，真实性有异议，第二，被告精神疾病必须由鉴定机构出具鉴定结论。第三，无法证明被告是无行为能力人；12、证人周某出庭证实在张某某起诉前曾让周某看过一段视频，张某某说该视频中是周某某在律师事务所签字的视频，要求原告提供该视频；原告的质证意见为：1第一、证人所说的视频内容是不真实的，当时视频内容是这样：原告给被告60000.00元钱房屋款，当时他写了一个收条视频，并不是证人所说的借款。第二，证人和被告是亲兄弟，在法律关系是上利害关系人，近亲属，无法证实证言的真实性；13、证人刘某，出庭证明被告的智力低于正常人；原告的质证意见为：精神疾病根据法律规定必须由司法鉴定结论为准，不能以各人思想意志为定论，该证人证实智力低下并不能代表被告是无行为能力人，无法证实被告是××患者；14、证人薄怀玉，出庭证明被告的智力低于正常人，原告的质证意见为：1第一，智商的低下应由国家司法鉴定机构进行司法鉴定，不能以证人去证实他的智利情况；第二，证人陈述他经常口吐白沫，抽风也无法证实被告是限制民事行为能力人。原告对上述3、5、6、7、8项证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，对上述1、2、4、9、10、11、14项证据均有异议，且被告没有提供其他证据加以佐证，本院对被告提交的证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告系亲属关系，即原告的妻子是被告的继女，原告与被告于2016年9月23日签订房屋买卖协议。
原告张某某诉被告周某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，被告申请司法鉴定后，中止诉讼，现依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人米志萍，被告的委托诉讼代理人孙月琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告辩解其为限制民事行为能力人，而未提交充分证据证实其签订合同时的民事行为能力状态，对其该辩解意见，本院不予采信；被告主张按照《双鸭山中央下放地方煤矿棚户区改造搬迁安置细则》的相关规定，即使本案被告系完全民事行为能力人，该房屋买卖合同亦属无效，因该细则不是法律、行政法规的强制性规定，故对于被告的该主张，本院不予采信；原告主张解除合同，被告亦同意解除合同，故原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持；原告主张给付被告60000.00元购房款，且有收条为证，被告主张没有收到原告的60000.00元购房款，仅是在空白纸上签署的名字，但没有提供充分证据证实其主张，故本院对被告的辩解不予采信。综上，原告现要求被告返还该60000.00元购房款的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：

1、原告张某某与被告周某某签订的房屋买卖合同解除；2、被告周某某返还原告张某某购房款60000.00元。案件受理费1300.00元，由被告周某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。