张某某与高路军建设用地使用权纠纷一审民事判决书

原告：张某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住霸州市。
委托诉讼代理人：刘少辉，河北律清律师事务所律师。
被告：高路军，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住霸州市。
委托诉讼代理人：张克锋，河北张克锋律师事务所律师。
第三人：韩迎水，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住霸州市。
第三人：王艳存，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住霸州市。
第三人：刘永旺，男，xxxx年xx月xx日出生，住霸州市。7。
委托诉讼代理人：孙艳利，河北乾翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：齐亮，河北乾翔律师事务所律师。

原告张某某与被告高路军、第三人韩迎水、王艳存、刘永旺土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理，于2017年5月25日作出（2016）冀1081民初2784号民事判决，原告张某某、被告高路军均不服，向廊坊市中级人民法院提出上诉，廊坊市中级人民法院于2017年10月20日作出（2017）冀10民终4088号民事裁定，撤销本院（2016）冀1081民初2784号民事判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张某某及其委托诉讼代理人刘少辉，被告高路军及其委托诉讼代理人张克锋，第三人刘永旺及其委托诉讼代理人孙艳利、齐亮到庭参加了诉讼，第三人韩迎水、王艳存经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告将出租给原告的位于霸州煎××镇××村村的自建厂房20间及附着物按合同约定交付原告；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月6日，原、被告签订租赁协议书，约定被告将位于霸州煎××镇××村村的自建厂房20间及地上物长期租赁给乙方经营，原告一次性支付给被告73万元。双方签订协议后，原告按约定支付了全部款项，但被告不能按照合同约定交付租赁土地及地上物，租赁土地及地上物由第三方使用。
被告高路军辩称，原被告确实签有协议书，已经依照协议履行，被告已将协议中所述厂房及附着物按照合同约定交付原告，因此被告不存在不履行合同的行为。
第三人韩迎水庭后提供书面材料，陈述与高伟、刘永旺之间签订的租赁买卖协议均涉及高利贷，不是韩迎水的真实意思表示。
第三人王艳存未答辩。
第三人刘永旺称，张某某、高路军目前不享有涉案房屋的实体权利，不具有本案的诉讼主体资格。1、涉案房屋系刘永旺从韩迎水处合法取得，刘永旺为涉案房屋的实际合法所有人；2、韩迎水与高路军签署的《协议书》在性质上属于转租，韩迎水在承租刘永旺房屋期间无权对外转租，且目前刘永旺与韩迎水之间的房屋租赁合同已经到期，那么韩迎水与高路军约定超出韩迎水与刘永旺租赁期限之外部分属于无效。请求贵院依法驳回原告张某某的全部诉讼请求。
原告张某某围绕其诉讼请求提交了如下证据：
1、2016年6月6日，原、被告签订的《协议书》1份，主要内容为：（1）、高路军将位于霸州煎××镇××村村自建厂房20间，南邻李新房、西邻土地、北邻张某某，其地上物和土地永久租赁给张某某，张某某永久持有土地使用权；（2）、张某某一次性付给高路军人民币73万元。证明：被告将位煎××镇××村村的自建厂房及地上物永久性出租给原告，原被告签订厂房租赁协议，原被告租赁合同关系成立。
2、2016年5月17日，被告高路军与第三人韩迎水、王艳存签订的《协议书》1份，主要内容为：（1）、韩迎水、王艳存因拖欠高路军借款70万元，因无力偿还，特将位于霸州煎××镇××村村自建厂房20间（东邻公路、南邻新房、西邻土地、北邻张贺亮）及其永久租赁使用权转让给高路军；（2）、本协议签字后，韩迎水、王艳存立即将厂房及附着物和车床等物资全部交付高路军，韩迎水、王艳存不得再将厂房及附着物和车床等物资转让给他人，否则按无效处理；（3）、协议签署执行后，高路军有再次转租权。证明：2016年5月17日被告从韩迎水、王艳存处以70万元的价格受让了位煎××镇××村村的自建厂房及地上物，被告与韩迎水（曾用名韩克军）夫妻二人签订涉案厂房的租赁协议，被告具有合法的转让权。
3、2010年农历4月2日，韩迎水与韩英明签订的《厂地转租协议书》1份，主要内容为：“经甲乙双方协议，甲方韩英明愿以153000元价格租给乙方韩克军长期使用。”证明：韩迎水（曾用名韩克军）从韩英明处转让来本案争议的涉案房屋及地上物、土地使用权，韩迎水有合法转租权。
4、2016年6月6日建设银行网上银行电子回执1份，证明：2016年6月6日原告给被告转款73万元。
5、建设银行霸州支行出具的霸州市德通塑料制品有限公司银行流水单1份，证明：2016年6月6日，原告通过其经营的霸州市德通塑料制品有限公司给被告转款73万元。
6、霸州市德通塑料制品有限公司的营业执照1份，证明：原告张某某是霸州市德通塑料制品有限公司的法定代表人。
7、原一审中原告申请法庭调取的涉案房屋土地性质相关材料，证明该涉案房屋土地性质为建设用地，而非宅基地。
8、霸州煎××镇××村村村民委员会2016年6月13日证明复印件一份，主要内容为：“我村村民韩英明将位于本村房基地一块转让给韩迎水，韩迎水将此地块及全部地上物转让给刘永旺，村委会同意该地由刘永旺使用。”证明：第三人刘永旺欺骗村委会出具相关证明，被村委会知晓实际情况后将该证明的原件收回销毁，第三人刘永旺受让涉案房屋土地并非实际情况，是虚构受让事实。
9韩某臣2016年12月1日出具的证明一份，主要内容为：“该协议上我本人的签字不是我本人所签，我本人对该协议的内容也不知情。”证明：第三人刘永旺提供的2013年7月12日的韩迎水、王艳存、韩乐杰与刘永旺之间签订的售房协议书是虚假的。
被告高路军针对原告张某某的主张及证据提出质证意见为：对原告的证据1-9及举证目的全部认可，原告取得房屋来源于被告高路军从韩迎水处取得，而韩迎水原始取得于韩英明，韩克军即韩迎水，该协议的原件已经由被告高路军交付原告张某某，在原一审中第三人刘永旺称涉案土地使用权和房屋已经由韩迎水出售给刘永旺了，并出示了售房协议书，协议书记载卖地协议已丢失，由此说明第三人刘永旺的主张真实或者属于韩迎水恶意转让多次，被告高路军属于善意取得并取得了原始凭证，再转让给原告张某某的行为真实合法，而且韩迎水及妻子王艳存也与被告高路军签署了书面协议，证明原告与被告的转让行为是自愿的、真实的，而且该协议已经实际履行，被告已经将厂房及设备交付给原告，原告已经进驻并实际控制。所以原告的证据足以证明原被告合同已经实际履行，被告不存在履行瑕疵，真正的责任在于未到庭的韩迎水夫妇与第三人刘永旺恶意串通或恶意转让等引起，被告高路军没有任何违约责任，不承担本案的诉讼后果。
第三人刘永旺针对原告张某某的主张及证据提出的质证意见为：对证据1，真实性、合法性和关联性均不认可，根据该证据载明的内容，该协议的性质为租赁性质并非所有权转让性质，根据原告诉状的诉请内容以及陈述的事实，原告也认同该协议为租赁性质并非所有权转让。另外，根据韩迎水与刘永旺的协议约定的租赁期限截止2016年7月12日届满的事实，韩迎水转租给高路军超过2016年7月12日的部分应当认定无效；同理，高路军转租给张某某超过2016年7月12日的部分也应当认定无效；因此，刘永旺认为该协议与本案无关，且已经归于无效。同时，该证据也证明了原告和被告因涉案协议的无效，因此没有本案的诉讼主体资格，即便有本案的诉讼主体资格，那么对于涉案房屋也不具有任何实体权利。对证据2，真实性、合法性和关联性均不认可。根据该证据载明的内容，该协议的性质为租赁性质并非所有权转让性质，另外，根据韩迎水与刘永旺的协议约定的租赁期限截止2016年7月12日届满的事实，韩迎水转租给高路军超过2016年7月12日的部分应当认定无效，因此其认为该证据与本案没有关联且属于无效证据。对证据3，真实性、合法性和关联性均认可，且根据霸州法院原一审对赵各庄书记张起本的调查笔录印证了涉案土地由韩英明原始取得，后韩英明将涉案房屋转让给了韩迎水。对证据4、5、6，真实性认可，合法性和关联性不认可，该证据载明的款项转出方为霸州市德通塑料制品有限公司，且涉案房屋的租赁方为张某某，不能证明张某某支付了涉案房屋的租赁款项。对证据7，真实性认可，关于土地性质应当以土地使用权书载明的类型为准，该证据载明的土地位置不能证实与涉案土地有关，即便涉案土地为建设用地，也与原告和被告租赁期间遵守租赁相关法律规定没有冲突，不能以此否定转租期限超出原租赁期限部分无效的结论。对证据8，为复印件，不符合证据的法定形式，村委会前后出具两份内容相佐的证明，且未说明任何理由，未就否定之前证据提出相应的佐证，也未到庭向法庭进行说明，另外该证据也未加盖村委会的公章，没有出具人的相关签字，无法核实该证据的出处，因此对该证据的真实性合法性关联性均不认可。对证据9韩某臣原一审出庭作证时陈述“协议我没有看过”，在陈述上述事实后又指出“甲方下边有韩迎水和王艳存，中间人的签名和手印不是我的”；首先根韩某臣的陈述，其没有见过该协议，对涉案事实不清楚，不具备证人的资格；另外，涉案协议的中间人为韩玉强，并非证韩某臣。因此韩某臣的证言不予认可，2013年7月12日的售房协议当中没韩某臣的任何签字韩某臣不是涉案协议的中间人和见证方。
被告高路军为支持其抗辩，提交证据三份，同原告证据1-3。证实合同已履行完毕。
原告张某某针对被告高路军的主张及证据提出质证意见为，不能证明合同履行完毕。
第三人刘永旺针对被告高路军的主张及证据提出质证意见为，不能证明合同履行完毕。
第三人刘永旺围绕其陈述，提交了如下证据：
1、中国农业银行出具的刘永旺银行信息往来结果表1份，证明2013年2月1日韩迎水向刘永旺借款14万元。
2、中国农业银行出具刘永旺的银行信息往来结果表1份，证明2012年7月12日韩迎水向刘永旺借款分两笔共计20万元。
3、中国农业银行出具的刘永旺银行信息往来结果表1份，证明2015年2月17日韩迎水向刘永旺借款分两笔共计8万元。
4、2013年7月12日韩迎水、王艳存与刘永旺签订的售房协议书1份，有中间人韩玉强签字，主要内容为：“将位于霸州市赵各庄村东邻大道、南邻李新房、西邻耕地、北邻张和亮的平房一处，出售给刘永旺，价款30万元。”证明：2013年7月12日韩迎水没有钱还给刘永旺，就把房屋卖给刘永旺了，双方签定了此份协议书。
5、2013年7月12日韩迎水、王艳存、韩乐杰与刘永旺签订的售房协议书1份，有中间人韩玉强、韩二菊签字，主要内容为：“将位于霸州市赵各庄村东邻大道、南邻李新房、西邻耕地、北邻张和亮的厂房一处，出售给刘永旺，价款54万元。”证明：自2013年7月12日韩迎水就把房屋卖给刘永旺了。
6、2013年7月12日刘永旺与韩迎水、王艳存签订的租房协议1份，有中间人韩玉强签字，主要内容为：“今租刘永旺厂房一处，租期3年，每年二万元，到期搬家。”证明：韩迎水把房卖给刘永旺之后，韩迎水又租用了3年。
7、2013年7月12日韩迎水、王艳存出具的收条1份，主要内容为：“今收到刘永旺购房款现金伍拾肆万元整。”证明：韩迎水收到刘永旺的购房款54万元。
8、霸州煎××镇××村村委会出具的韩英明交款证明1份，主要内容为：“收韩英明部分房基款壹万肆仟元整。”这是韩迎水在签订第一份协议时给刘永旺的，证明：自2013年7月12日韩迎水就把房子卖给刘永旺了。
9、2018年1月17日韩迎水出具的书面说明1份，证实涉案房屋在2013年7月12日韩迎水将涉案房屋交付给了刘永旺，以及韩迎水与高路军签署涉案协议时多次向高路军披露涉案房屋已经转交给了刘永旺的事实以及韩迎水与高路军签署协议为租赁性质。
10、原一审第一次开庭的庭审笔录第四页和第五页，主要针对高路军申朱某辉出庭作证时的证言部分，在笔录第第四页倒数第三朱某辉明确了张某某和高路军之间的交易系房屋租赁性质，并且笔录第五页在被告朱某辉发问时朱某辉否定了张某某和高路军就涉案房屋的交易系买卖关系，综合原告的诉状内容也佐证了高路军和张某某的交易系租赁关系。
原告张某某针对第三人刘永旺的主张及证据提出质证意见为：对证据1、2、3真实性无异议，但是对该证据的关联性、证明目的不予认可，该证据所显示的付款时间均与售房协议时间不符，要早于售房协议多年，因刘永旺与韩迎水之间本来就存在业务以及借贷关系，该银行流水显示的款项并不能证明与第三人刘永旺主张的售房协议书有任何的关联性。对证据4、5真实性不予认可，除该两份售房协议书外第三人刘永旺在双方发生纠纷后向派出所还提供了另外一份售房协议，落款日期是2013年的7月12日，该售房协议书原一审中法院已向派出所调取，在同一天存在多份售房协议书，而且售房协议书的内容价款均不一样，实际上该多份售房协议书均是虚构并未实际履行，对该证据不予认可。对证据6、7真实性不认可，对于租房协议与54万元的收条真实性及证明内容均不予认可，韩迎水如收到54万元，第三人刘永旺应提供相应的银行打款记录或当日支取现金的相关支款凭证，54万元现金支付不符合常理。对证8真实性没异议，对于第三人刘永旺的证明目的不认可，韩英明的初始协议原件韩迎水已交付高路军后交付原告本人。对证据9，从证据形式来说该份证据属于证人证言，韩迎水应当庭接受询问，该证据的真实性无从考究，对该证据内容和证明目的以及合法性均不予认可。对证据10，庭审笔录真实性没有异议，对于第三人刘永旺的证明目的不予认可。
被告高路军针对第三人刘永旺的主张及证据提出的质证意见为：认可原告的质证意见。另补充：对第三人刘永旺提交的两份售房协议书、2013年7月12日收条一份和租房协议书一份，售房协议书中记载韩英明与韩迎水买地基协议已丢失，明显与实际不符，因为该协议的原件现在原告处持有，从这四份证据的原件形成时间来看，认为涉嫌事后制作，不可能是2013年7月12日，庭下考虑申请法院对该四份证据的形成时间进行司法鉴定，并保留追究伪证罪法律责任；对韩迎水出的说明书一份同意原告的质证意见，韩迎水应当出庭接受原被告质询和法庭询问，而且韩迎水属于民事诉讼中必须到庭的当事人，他既然能出具说明书，原一审也向法庭进行了询问陈述，本次重审申请法庭通知他到庭，如不到庭建议实施拘传；涉案土地性质属于建设用地，地上房屋没有房产证，被告高路军与原告张某某选择永久租赁使用权的方式实现各自权利并不违法，而且更为便捷，因为土地使用权转让和地上物房屋买卖应当履行必要的转让出让手续才能完成，所以被告选择租赁方式将永久使用权出让给原告张某某是正当的，法律并不干涉；至于第三人刘永旺提出的原一审证朱某辉的作证和询问均与刘永旺方的主张是一致的，而且今天其也已经向法庭说明该证人证言不再出示，所以也不能作为第三人的证据使用。
本院在原一审中为查明案件事实依法调取的证据：霸州市国土资源局电脑截图两页、宗地图一页，证明涉案土地坐标录入2014年数据库土地地类为建设用地、未利用地，面积1.836亩（东边长38.01M、西边长37.59M、北边宽32.41M、南边宽32.37M）。
本院重审中依法组织当事人进行了质证并在卷佐证。本院认定事实如下：
1、2000年案外人韩英明以宅基地的形式取得了位霸州市××镇赵各庄村村××西西，四至为：东邻大道、南邻李新房、西邻耕地、北邻张某某的一宗土地即本案涉案土地的使用权，未取得土地使用权证书。1月26日（无年份）霸州煎××镇××村村村民委员会出具“暂收韩英明部分房基款壹万肆仟元”收条。
2、2010年农历4月2日，案外人韩英明与韩克军（韩迎水曾用名）签订《厂地转租协议书》，约定：以153000元的价格将涉案土地长期租给韩迎水使用。
3、2012年7月12日第三人刘永旺通过其银行账户转入第三人韩迎水账户135000元、65000元；2013年2月1日第三人刘永旺通过其银行账户转入第三人韩迎水账户140000元，两笔款项共计34万元。
4、2013年7月12日第三人韩迎水、王艳存与刘永旺分别为甲、乙方，中间人为韩玉强，签订《售房协议书》，约定：韩迎水、王艳存将涉案土地上的房屋以30万元的价格出售给刘永旺。
5、2013年7月12日第三人韩迎水、王艳存、韩乐杰（韩迎水之父）与刘永旺分别为甲、乙方，中间人为韩玉强、韩二菊，签订《售房协议书》，约定：韩迎水将涉案土地上的房屋以54万元的价格出售给刘永旺，落款日期为2013年7月12日；同日刘永旺与韩迎水、王艳存签订《租房协议》，约定：刘永旺将涉案房屋租给韩迎水使用，租期三年，每年两万元，落款日期为2013年7月12日；同日韩迎水、王艳存给刘永旺出具54万元收条，落款日期为2013年7月12日。
6、2016年5月17日，第三人韩迎水与被告高路军签订《协议书》，约定：因第三人韩迎水拖欠被告高路军70万元无力偿还，将涉案土地上的房屋20间永久租赁给高路军使用。
7、2016年6月6日，原告张某某与被告高路军签订《协议书》，约定：高路军将涉案土地上的房屋20间永久租赁给张某某使用，张某某永久持有土地使用权，价格73万元。同日原告张某某从其经营的霸州市德通塑料制品有限公司的账户转入高路军账户73万元。
8、经查涉案房屋现由刘永旺实际占用。经本院到土地局调查，涉案土地面积1.836亩，性质为建设用地、未利用地，权利人为霸州煎××镇××村村，未登记使用权人，未颁发土地使用权证书。经本院当庭释明，原告张某某表示不变更诉讼请求。
9、重审庭审中，经当庭询问，刘永旺称：“因韩迎水多次向我借款后无力偿还，2013年7月12日便以30万元的价格将涉案房屋折抵给我，签了售房协议。后来因房价上涨，韩迎水又向我要了24万元，其中18万元现金，6万元折抵了三年租金，2015年2月17日我给韩迎水转了8万元，他之前分三到四次借过十万，这样全部款项就清了，折抵了54万元房屋款，所以2015年2月17日按照原日期又签了54万元的协议。”
原告张某某与被告高路军、第三人韩迎水、王艳存、刘永旺土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理，于2017年5月25日作出（2016）冀1081民初2784号民事判决：该判决认为原、被告签订的《协议书》虽为房屋、土地租赁，但从协议内容看实为土地房屋转让。涉案土地系霸州煎××镇××村村村民委员会以宅基地性质有偿划给村民使用，属于集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。被告高路军非赵各庄村民，取得土地使用权违反法律禁止性规定，被告高路军取得涉案土地使用权不合法，原、被告签订的《协议书》违反法律禁止性规定，应为无效。造成合同无效的原因双方均有过错，被告高路军因无效合同取得的财产应当返还，并赔偿原告张某某按人民银行同期贷款利率计算的利息损失。原告张某某交付厂房20间及附着物的诉讼请求不予支持。本院为查明案件事实追加韩迎水、王艳存、刘永旺为无独立请求权的第三人，相关纠纷可另行申请解决。判决：1、被告高路军返还原告张某某73万元；2、被告高路军赔偿原告张某某损失（以73万元为基数，从2016年6月7日至判决确定的给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、驳回原告张某某的其他诉讼请求。原告张某某、被告高路军均不服，向廊坊市中级人民法院提出上诉，廊坊市中级人民法院于2017年10月20日作出（2017）冀10民终4088号民事裁定，认为基本事实不清，程序违法，撤销本院（2016）冀1081民初2784号民事判决，发回本院重审。

本院重审后认为，农村集体所有的土地依法属于农民集体经济组织或村民委员会经营、管理。农村集体所有的土地依法用于非农建设的，应由县级人民政府登记造册核发证书，确认建设用地使用权。涉案土地面积1.836亩，性质为建设用地、未利用地，未登记使用权人，未颁发土地使用权证书。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”；第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”；第十五条第二款规定“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。原、被告签订的《协议书》虽为房屋、土地租赁，但从协议内容看实为土地房屋转让；本案中案外人韩英明未取得涉案土地的土地使用权证书，故韩英明与韩迎水、韩迎水与刘永旺、韩迎水与高路军、高路军与张某某之间的土地使用权流转协议缺乏合法性。因此原告张某某要求履行原被告之间签订的《协议书》，缺乏法律和事实依据。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。被告高路军不是涉案土地赵各庄村集体组织成员，原告张某某与被告高路军签订的《协议书》违反法律禁止性规定，应为无效。经本院当庭释明，原告陈述不改变诉讼请求，依照不诉不理的诉讼原则，相关纠纷可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第（二）条之规定，判决如下：

驳回原告张某某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判长 王艳梅
审判员 高秋顺
审判员 朱卫强

书记员： 胡ＸＸ