张卫某与周某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

张卫某
李速
周某
张逊（北京誉洲律师事务所）

原告张卫某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住北京市海淀区。
委托代理人李速，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住址北京市东城区。
被告周某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住固安县。
委托代理人张逊，北京誉洲律师事务所律师。
原告张卫某与被告周某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。
原告张卫某的委托代理人李速、被告周某及其委托代理人张逊到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告张卫某诉称，原、被告双方于2017年3月19日通过固安县向日葵房地产经纪公司签订了《二手房买卖合同》。
原告购买被告在廊坊市××县孔雀××城××小区××单元××房。
总价款205万元。
该房产是被告按揭购买，当时被告未取得《产权证》，按照当时购房政策，原告可以购买该房。
双方在《二手房买卖合同》第三条1、“剩余房款待产权证办理完毕后通过银行按揭的方式付给甲方，并约定在此交易房屋产权证办理完毕后30日内办理过户手续”。
被告于2017年6月23日才办的《房屋所有权证》，2017年6月1日廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，限购升级《意见》指出:非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或者纳税证明的，限购1套住房。
实行住房限购区域为廊坊主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治区、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。
这样，因政府政策，导致该购房合同无法履行。
实属“不可抗力”影响合同履行。
原告已及时告知被告，要求解除合同，退还购房款，被告拒不退还。
故诉至法院，要求判令被告退还已支付的购房款80万元，
被告周某辩称，一、原、被告双方签订的合同时双方的真实意思表示，而且签订合同后，原告于签订合同当日支付了50万元定金，在2017年3月31日支付了首付款30万元。
双方签订的合同是真实有效的。
二、在签订合同同时原告就明确知道涉案房屋是被告贷款购置，尚未取得产权证，而且还明确的约定了在过户前，由被告自行筹措资金解压。
自合同签订后，被告也根据涉案房屋的具体情况，积极筹措了资金，在合同约定的期限内还清了银行贷款，并于6月23日取得了不动产产权证书，并在领取证件后第一时间6月27日交到中介机构固安县向日葵房地产经纪有限公司。
原告也在同一天向该公司出具房屋出售委托书将涉案房屋以其本人名义委托该公司出售。
在此期间其并未向被告发出通知要求解除合同，归还定金和购房款。
三、原告解除合同的理由不能成立。
原、被告虽然在合同里约定了不可抗力，但原告所述地方限购政策根本就不属于不可抗力。
首先，京津冀地区限购，在双方签订合同之前就相关举措，固安县的实施办法为外地人需先向不动产部门申请准购证。
原、被告签订合同的时间为3月19日，只要原告向固安县房屋管理部门申请准购证即可。
面对风声日紧的房地产市场，作为炒房人的原告应该对限购有预测。
其次，根据我国法律规定，所谓不可抗力是指“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”，廊坊市出台的限购政策显然不符合上述法律规定，而且该限购政策系在6月2日发布，在6月2日之前原告有充足的时间办理准购证以完成交易。
故原告要求解除合同的理由不能成立。
被告也不同意解除合同。
四、原告的行为已经构成违约，按照双方所签订的合同条款，应承担违约责任。
合同补充条款约定“如因乙方原因导致银行批贷不成功，乙方承诺在1个月内支付剩余壹佰贰拾伍万元整给甲方。
如因乙方未在指定期限内支付甲方该房款，甲方不退还已付房款，视为合同无效。
如乙方条件允许的情况下，全额支付给甲方，公证给乙方办理后续手续。
”另外，双方在合同第六条违约责任第3款中也约定“乙方未按合同给定期限付款或未按时办理产权转移手续的，每逾期一日，乙方向甲方支付成交价格的万分之三的违约金，合同继续履行。
若乙方逾期超过十日仍未按合同约定的期限付款或办理产权转移手续的，甲方有权单方解除合同，乙方已支付的房款甲方在扣除成交价的20%作为违约金后，十日内将剩余房款退还乙方”。
被告在6月27日将产权证交到中介，原告也于6月27日向中介递交了委托书，所以就应在7月27日前办理产权转移手续，申请贷款。
现原告却在7月7日向人民法院提出解除合同。
其应该按照约定承担违约责任，即自7月27日起以205万元为基数，按日万分之三计算支付被告违约金，并在2017年8月27日最迟在9月7日前支付剩余房款125万元。
综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院认为，原告张卫某与被告周某及第三人固安县向日葵房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。
原告在签订房屋买卖合同时，具备在固安县的购房资格，且原、被告及第三人已经大部分履行合同义务。
现原告以限购政策导致合同无法履行为由要求解除合同，不符合法定及约定解除条件，原告亦未举证证明房屋买卖合同具备解除条件，故对原告要求解除合同、返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十二条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决如下:
驳回原告张卫某全部诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取5900元、保全费4520元，共计10420元，由原告张卫某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

本院认为，原告张卫某与被告周某及第三人固安县向日葵房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。
原告在签订房屋买卖合同时，具备在固安县的购房资格，且原、被告及第三人已经大部分履行合同义务。
现原告以限购政策导致合同无法履行为由要求解除合同，不符合法定及约定解除条件，原告亦未举证证明房屋买卖合同具备解除条件，故对原告要求解除合同、返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十二条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决如下:
驳回原告张卫某全部诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取5900元、保全费4520元，共计10420元，由原告张卫某负担。

审判长：李雅新

书记员：赵丽