张某诉秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书

张某
杨英超（河北法润律师事务所）
秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司
赵月（河北昊宇律师事务所）

原告张某，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人杨英超，河北法润律师事务所律师。
被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人刘嘉诚，董事长。
委托代理人赵月，河北昊宇律师事务所律师。
原告张某与被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人杨英超、被告的委托代理人赵月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。被告未按合同约定的期限向原告交付经验收合格房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，如被告未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按同期银行活期存款利率向原告支付违约金。原告要求被告按合同约定支付违约金，被告认可原告对逾期交房违约金的计算方式，对原告要求被告支付逾期交房违约金11188元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。交房时间为2012年10月15日，被告应于2013年10月10日前进行初始登记备案。但自房屋交付之日至今已经超过360日，被告仍未能履行完其在办理产权证过程中的义务，被告应承担逾期办证的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题，由于合同对逾期办证应承担的违约责任的计算方法及违约金数额没有约定，且损失难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  规定，被告应按原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。对原告要求被告按上述标准支付2013年10月15日至2014年10月26日逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。2014年10月26日以后逾期办证违约金，原告可另行主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下:
一、被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告张某逾期交房违约金11188元；
二、被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告张某逾期办证违约金，违约金以581224元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2013年10月15日起计算至2014年10月26日。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1575元，由被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。被告未按合同约定的期限向原告交付经验收合格房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，如被告未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按同期银行活期存款利率向原告支付违约金。原告要求被告按合同约定支付违约金，被告认可原告对逾期交房违约金的计算方式，对原告要求被告支付逾期交房违约金11188元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。交房时间为2012年10月15日，被告应于2013年10月10日前进行初始登记备案。但自房屋交付之日至今已经超过360日，被告仍未能履行完其在办理产权证过程中的义务，被告应承担逾期办证的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题，由于合同对逾期办证应承担的违约责任的计算方法及违约金数额没有约定，且损失难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  规定，被告应按原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。对原告要求被告按上述标准支付2013年10月15日至2014年10月26日逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。2014年10月26日以后逾期办证违约金，原告可另行主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下:

一、被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告张某逾期交房违约金11188元；
二、被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告张某逾期办证违约金，违约金以581224元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2013年10月15日起计算至2014年10月26日。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1575元，由被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效后十日内缴纳。

审判长：刘长利
审判员：张然
审判员：党常生

书记员：张立娟