张某某与周某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：王静，上海源盈律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。
　　委托诉讼代理人：季克华，上海市百汇律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)张某某(以下简称原告)与被告(反诉原告)周某(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王静、被告周某及其委托诉讼代理人季克华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张某某向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的合作租赁合同书解除；2、判令被告支付房租费用暂计人民币(以下币种相同)174,000元(自2018年9月1日至判决日止)；3、判令被告支付水费1,920.04元，电费53,076.56元；4、判令被告支付违约金20万元；5、判令被告支付逾期付款违约金104,400元(自2018年12月1日至判决生效日止)；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年7月5日，原、被告签订《合作租赁合同书》一份，租赁房屋为上海市浦东新区金海路XXX号一二三楼(一楼不包含杨国福麻辣烫部分约80平方米)(以下简称系争房屋)，原告为出租方，被告为承租方，房屋用途为烘焙学校，合同到期日为2021年12月26日。合同签订后，被告仅支付了一个月租金，之后未支付租金及水电费，同时造成原告装修损坏，故原告诉至法院。庭审中，原告明确诉请2主张自2018年9月1日至2018年11月5日止的租金，按每月58,000元标准；同时，原告申请撤回诉请3，但保留向被告另行主张的权利。
　　被告周某辩称，同意解除合同，其收到过原告撤场通知，没有收到过解除函；原告发通知要求其10月12日之前清场，其于2018年10月1日之前将大部分东西搬走，剩下的都是没有拆除的装修；其认为房屋租金应支付至2018年10月1日；其实际支付了一个月租金及三个月押金，自2018年8月1日使用系争房屋至2018年10月1日；系争房屋的电量达不到要求，是两家共有的，其一直在与原告协商，但一直无法达到要求；合同解除并非其原因造成，故不同意承担违约责任；原告主张的诉请4及诉请5的违约金是基于同一事实，且违约金过高。
　　被告周某向本院提出反诉请求：1、判令原告归还被告押金174,000元，赔偿被告装修损失、设备搬迁损失、房租差价损失等356,420元；2、诉讼费由原告负担。事实及理由：一、被告未支付租金系合理拒付行使抗辩权。被告承租系争房屋用于经营烘焙学校，烘焙设备需配备至少70千瓦以上的电力配套。为此，双方签订的《合作租赁合同书》特别约定原告需提供被告经营所需足够电量。但因原告未依照约定提供用电量，导致被告在系争房屋开业当天即发生断电之事。之后，被告开启设备后断电情形接二连三地发生，以至被告无法正常使用，导致合同目的无法实现。二、原告已于2018年10月12日书面通知要求被告于2018年10月13日清场，故原告再以被告欠租为由单方面解除合同不成立；因原告未按约定提供被告所需用电量，致使被告合同目的无法实现，被告享有合同解除权，但因原告已在诉请中主张合同解除，被告借此可以达到合同解除目的，通过法院解除合同，故不再另行通知原告解除合同。庭审中，被告变更诉请为：1、要求判令原告归还被告押金17,4000元；2、判令原告赔偿被告违约金20万元。
　　原告张某某辩称，不同意被告反诉请求；双方已签订合同，并就电量问题协商完毕，被告认可原告提供的电量；原告依据双方签订的合同及被告一直未付房租及水电费而发出解除合同通知，并未违反合同约定；被告提供的聊天记录可以反映原告多次向被告催讨租金及水电费。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋及一楼其余部分房屋系被告自案外人上海天越投资管理有限公司(以下简称天越公司)处承租而来，系争房屋一楼其余部分房屋由被告转租给他人经营“杨国福麻辣烫”。但两处租赁房屋水电表并未单独分列。2018年7月5日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《合作租赁合同书》一份，合同约定项目合作期限自2018年7月15日至2021年12月26日，合作项目为上海芙瑞滋实业发展有限公司旗下澳尔美国际烘焙学校；合作校址为上海市浦东新区金海路XXX号一二三楼(一楼不包含杨国福麻辣烫部分约80平方米)，合同第五条约定，乙方提供的上海市浦东新区金海路XXX号(现linz咖啡店)作为甲方培训场地，不得从事其他行业，乙方需提供甲方经营的足够的电量。甲方需将用电量于2018年7月15日之前告知乙方，乙方交付时需提供甲方要求的用电量。合同第九条约定，自交付之日起，甲方负责除房租外产生的其他任何费用，水费电费需按照乙方要求按时打到指定帐户。合同第十条约定，付款方式为押三付一，第一次付款日期为此合同的签订日期的第二天，支付押金2万元；第二次付款日期为2018年7月15日支付剩余押金154,000元，第三次付款日期为2018年7月31日前，支付8月份房租58,000元；后期正常每月月底前支付下一个月租金；……若甲方未按时交付租金，需支付每日千分之五的违约金，若甲方30天内未支付房租，视为甲方违约，乙方有权解除合同，并要求赔偿；交付日为2018年7月15日，免租期至2018年7月31日。合同第十条约定，合同期内，无论甲乙任何一方违约，违约方需赔偿对方二十万整。自2018年8月1日起，经营产生的所有问题由甲方承担。合同落款处由原、被告签名。庭审中，原、被告均确认该合同系双方之间租赁合同。合同签订当日，被告向原告支付租赁押金2万元。
　　2018年7月14日，原告将系争房屋交付给被告。
　　2018年7月15日，被告向原告支付租赁押金154,000元。被告对系争房屋进行装修。
　　2018年7月17日，被告向原告出具《承诺书》，内容为：上海市浦东新区金海路XXX号(杨国福除外)自2018年7月15日接手之日起，之前所有的债务与法律责任，劳动纠纷关系等事宜与上海芙瑞滋实业发展有限公司无关；自2018年7月15日之后，安全、租金、水电费、工资、债务与相关的法律责任，劳动纠纷关系等事宜全权由上海芙瑞滋实业发展有限公司负责。在该份承诺书落款处，由被告作为上海芙瑞滋实业发展有限公司的法定代表人签名。
　　2018年7月28日，被告开业。
　　2018年8月3日，被告向原告支付租金58,000元。之后，被告未再支付租金。
　　2018年10月12日，被告向原告发出《通知》，内容为：因被告拖欠2018年9月、10月房租及水电费，如被告不能于2018年10月12日付清，要求被告于2018年10月13日清场并把场地交还原告，并13日晚上会停止供电。
　　另查明，2018年6月26日，被告方工作人员向原告方工作人员微信询问系争房屋用电量，称大概需要100个千瓦；原告方工作人员于2018年6月28日回复，称物业说大概有70千瓦，如用电量大的话后面可以再加；被告方工作人员于2018年6月30日再询问70千瓦是否包含楼下麻辣烫，原告方工作人员回复不包含。另，原、被告及双方工作人员微信建立了“合作共赢”群，其中，2018年7月28日、2018年8月19日、2018年9月3日，因系争房屋发生断电，双方往来微信；2018年10月10日，原告工作人员称付了增加电量的钱就来人安装，并称物业都沟通好了。2018年10月14日，被告工作人员称桌椅在外面放着，走之前和其盘点一下东西，并询问几天可以搬完。2018年10月23日，双方工作人员约好办理交接。但当日双方并未办理完毕交接手续。另，微信群中原告工作人员多次向被告工作人员催讨房租及水电费。
　　本案审理过程中，本院至天越公司处调查，天越公司工作人员向本院提供了其与本案被告张某某等的《解除协议》，内容为：天越公司与张某某等签订的相关租赁协议于2019年1月3日解除，张某某等应于2019年1月9日将租赁物业以清洁良好的状态返还给天越公司。
　　庭审中，原告陈述：系争房屋电表跳闸发生过3、4次，跳闸原因很多，被告对系争房屋进行过装修，原告提出可能是被告装修问题，被告检测过后也没有再提出；其于2018年11月初至系争房屋看到被告已搬走，2、3天后原告将房屋门锁换了；2018年10月23日，双方工作人员见面，当时系争房屋内没有搬空，故双方无法办交接。被告则陈述系争房屋电表跳闸发生过4、5次，其与原告交涉，原告也派人过来，与“杨国福麻辣烫”沟通；第二次是原告买了空气开关，叫人来换的，换的是“杨国福麻辣烫”；第三次是被告自己买了空气开关，换了楼上的，还是不能解决；后来还是一直无法正常使用，电工说是总电量不够，被告只能轮流开设备；2018年9月底被告将房屋内有用物品搬走；2018年10月23日，双方工作人员见面，被告称房屋内剩余东西不要了。
　　本院认为，原、被告签订的《合作租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因被告未按约支付租金，构成违约，故原告发送《通知》解除合同，符合合同约定，且根据双方的微信群聊天记录，双方于2018年10月14日起已在协商搬离事宜，表明双方对解除通知的效力并无异议，故双方之《合作租赁合同书》于《通知》载明的解除日期即2018年10月13日解除。至于被告主张因原告提供的电量未符合约定致使其合同目的无法实现而应由其解除合同的辩解意见，本院认为，双方合同中约定被告应于房屋交付前将用量电告知原告，原告在房屋交付时应提供被告要求的用电量。事实上，双方工作人员确在房屋交付前对用电量问题进行了沟通，被告在房屋交付时并未对用电量提出异议，且还于2018年7月17日向原告出具了《承诺书》；虽之后系争房屋于2018年7月28日发生断电，但因系争房屋由被告进行过二次装修，且被告所有设备用电量最大荷载多少由其掌握，现被告并无证据证明当日断电及之后的断电系原告原因造成的情况下，擅自停止支付房租并不构成合法抗辩，且根据双方微信往来记录及双方自认，每次断电并不具有持续性；更何况原告工作人员在交房时亦明确提出电量不够可以再加，在2018年10月10日的微信聊天记录中亦告知电量问题有办法解决，在此情况下，被告仍未支付租金，导致双方租赁合同解除，系被告之责，故被告认为合同解除系原告造成本院不予采信，对被告要求原告赔偿违约金之诉请，本院不予支持。
　　根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。因双方合同解除，作为合同解除后果，原告已收取的租赁押金应予返还。至于原告要求被告支付的房屋租金，合同解除后应为房屋占有使用费，被告虽辩称其已于2018年9月底搬出，但并未提供相应证据，而双方虽约定2018年10月23日办理交接手续，但最终交接未成原因不明，因房屋返还系被告之义务，现被告并未举证系原告原因造成房屋未予返还，应由被告承担相应举证不能的后果，故原告主张租金(使用费)应支付至2018年11月5日，本院予以支持。至于原告主张的逾期付款违约金及合同解除违约金20万元，因合同解除系被告未付租金导致，逾期付款违约金系基于合同履行期间的逾期支付租金的违约责任，在双方合同解除前，被告应予支付；但原告现主张的逾期付款违约金起算日为2018年12月1日，已超过合同解除日，故本院对项诉请不予支持；合同解除后，被告应承担合同解除违约金。至于被告提出违约金过高的主张，考虑到合同履行情况、违约方过错程度、原告实际损失、原告与案外人解除合同情况等因素，本院认为双方约定的违约金确属过高，由本院酌情调整为15万元。原告自愿撤回诉请3，系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)张某某与被告(反诉原告)周某签订的《合作租赁合同书》于2018年10月13日解除；
　　二、被告(反诉原告)周某应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张某某租金(使用费)125,666.67元；
　　三、被告(反诉原告)周某应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张某某违约金15万元；
　　四、原告(反诉被告)张某某应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)周某租赁押金174,000元；
　　五、驳回原告(反诉被告)张某某的其余诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)周某的其余反诉请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,476元，减半收取计4,238元，由原告(反诉被告)张某某负担1,796元，被告(反诉原告)周某负担2,442元；反诉案件受理费3,323元(已减半)，由原告(反诉被告)张某某负担1,546元，被告(反诉原告)周某负担1,777元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：周  箐

书记员：刘  畅