张北县京都房地产开发有限公司与康某某、康某某民间借贷纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）康某某。
上诉人（原审被告、反诉原告）康某某。
上诉人（原审被告、反诉原告）王希喜。
三上诉人委托代理人李绍忠，河北震河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张北县京都房地产开发有限公司，住所地张家口市张北县张北镇九卜树村商贸楼301-308室。
法定代表人黄乃碧，该公司董事长。
委托代理人邬宏威，北京海铭律师事务所律师。

上诉人康某某、康某某、王希喜因与被上诉人张北县京都房地产开发有限公司（以下简称京都公司）民间借贷纠纷一案，不服张家口市中级人民法院（2014）张商初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康某某、康某某、王希喜的委托代理人李绍忠，被上诉人京都公司的委托代理人邬宏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月12日，京都公司召开股东会议，该公司股东黄乃碧和北京雅明创新科技发展有限公司参加了会议，上述两名股东持京都公司100％股权。该股东会议载明：同意公司以2200元／平米的价格，将开发的京都国际商住小区C3号楼卖给康某某；以2409.12元／平米的价格，将开发的京都国际商住小区B号楼l至3层卖给王希喜；以481.16元／平米的价格，将开发的京都国际商住小区B号楼-1层卖给王希喜；以l500元／平米的价格，将开发的京都国际商住小区8号楼二单元401、501、601、701、801、901、1001、ll01、1201、1301、1401卖给康某某。股东会议召开后，京都公司与康某某、康某某、王希喜分别签订了《商品房买卖合同》，共计36份，约定康某某、康某某、王希喜在京都公司处以一次性付款2000万元的方式，购买京都公司B座住宅11套（4层至l4层的01户型），B座商铺一套（-1层至3层，共4层），C座商铺23套（C3-Ol至C3-23）。同日，京都公司又与康某某、康某某、王希喜签订了三份《回购协议书》，协议约定：自回购协议签订之日起，京都公司回购与康某某、康某某、王希喜签订的《商品房买卖合同》中标明的商品房。京都公司承诺支付康某某的回购价款为2873227.5元、康某某的回购价款为12587889.6元、王希喜的回购价款为10538882.9元，从签订回购协议之日起，京都公司按月向康某某支付ll0508.75元、向康某某共支付484149.6元、向王希喜共支付405341.65元，共计六个月。剩余回购款，京都公司承诺于2012年6月11日前全部还清，在此之前康某某、康某某、王希喜不得对商品房进行任何形式的处置。如京都公司未能按照回购协议约定支付全部回购款，双方同意本回购协议废除，康某某、康某某、王希喜有权要求履行《商品房买卖合同》并处置商品房，京都公司承担向康某某、康某某、王希喜按照《商品房买卖合同》约定交付商品房的责任。以上三份回购协议回购款共计2600万元。
2011年l2月14日，京都公司向康某某、康某某、王希喜出具了三份收款收据。三份收款收据载明：收康某某京都国际B座住宅二单元401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401，共ll套，l473.45平米，2210175元（汇款）；收康某某京都国际C3（01号至23号），共23套，4401.36平米，9682992元（康某某代汇）；收王希喜京都国际商业B座l至3层3152.62平米、地下室l063.63平米，8106833元（康某某代汇7106833元，另收现金100万元）。收款人为京都公司法定代表人黄乃碧，并加盖了京都公司印章。其中，向康某某出具收款收据中的时间为2012年12月14日，双方认为是笔误，应为2011年12月14日。对于王希喜收款收据中载明的“另收现金100万元”，王希喜提供了其作为股东的大同市睿和兴业房地产开发有限责任公司的借条和该公司的证明、收款收据，证明其向上述公司借了l00万元现金，支付给了京都公司。2011年12月15日，康某某通过建设银行向京都公司账户汇款1900万元。
2012年6月21日，京都公司因资金困难，向康某某、康某某、王希喜提出变更回购款支付数额及期限。经双方协商，又签订了《回购协议书》补充协议一，双方同意将原《回购协议书》变更为：京都公司承诺支付康某某的回购价款为3204753.75元、康某某的回购价款为14040338.4元、王希喜的回购价款为11754907.85元，从签订回购协议之曰起，京都公司按月向康某某支付ll0508.75元、向康某某共支付484149.6元、向王希喜共支付405341.65元，共计九个月。剩余回购款，京都公司承诺于2012年9月11日前全部还清，在此之前康某某、康某某、王希喜不得对商品房进行任何形式的处置。如京都公司未能按照回购协议约定支付全部回购款，双方同意本回购协议解除。康某某、康某某、王希喜已收取的全部回购价款不予退还，并且康某某、康某某、王希喜有权要求履行《商品房买卖合同》并处置商品房，京都公司仍然承担向康某某、康某某、王希喜按照《商品房买卖合同》约定交付商品房的责任。以上三份回购协议回购款共计2900万元。
2012年10月24目，京都公司又与康某某、康某某、王希喜分别签订了回购计划，计划书载明：经协商，康某某、康某某、王希喜同意京都公司进行回购。一是京都公司于2012年11月8日前，将280万元回购款支付给康某某、康某某、王希喜；二是京都公司于2012年11月14日前，将l00万元回购款支付给康某某、康某某、王希喜；三是京都公司于2012年12月14日前，将2000万元的回购款支付给康某某、康某某、王希喜。如京都公司未能按上述计划进行回购，本协议自动终止，京都公司将无条件按照签订的《商品房买卖合同》执行，配合办理收房的相关手续并办理房产证。
2013年6月24日，京都公司法定代表人黄乃碧向康某某、康某某、王希喜承诺：2013年6月26日前，把所欠回购款一次性付清。2013年7月3日前，至少归还所欠商业住宅回购款的三分之二，如果截止2013年7月3日归还不了所欠商业住宅回购款的三分之二，本人自愿配合办理回购5000平米商业住宅的产权手续。剩余的商业住宅回购款于2013年7月10日前全部归还。如截至2013年7月l0日仍归还不清全部商业住宅回购款，本人自愿放弃所有回购的商业住宅产权，按回购协议书执行，并追究已变更销售给他人的商业住宅的法律责任。该承诺书落款处由京都公司法定代表人黄乃碧签字。
2013年7月4日，京都公司副总经理江华向康某某、康某某、王希喜出具了一份承诺书，载明：我江华承诺，公司欠康某某、王希喜款，所发生的回购利润2013年7月31日前归还，剩余部分在后两个月内（今日起至2013年9月4日止）归还本金及利润。否则我本人愿意放弃回购权力。该保证书落款处有京都公司印章和江华签字。2013年9月6日，京都公司法定代表人黄乃碧向康某某、康某某、王希喜出具了一份承诺书，载明：保证回购款部分270万元于2013年9月l2日汇出，如未汇出，自愿放弃回购。本金于2013年10月15日前归还全部本金（回购款）。该承诺书落款处由京都公司法定代表人黄乃碧和副总经理江华的签字。
按照回购协议约定，京都公司向康某某账户分别汇入了以下款项：2012年1月l5日，分两笔汇款100万元；2012年2月20日，汇款100万元；2012年3月l3日，汇款50万元；2012年3月l9日，汇款30万元；2012年3月20日，汇款20万元；2012年4月18日，汇款30万元；2012年4月23日，汇款40万元；2012年4月24日，汇款30万元；2012年5月23日，汇款100万元；2012年6月25日，汇款50万元；2012年7月3日，汇款50万元；2012年7月28日，汇款80万元；2012年8月19日，汇款40万元；2012年11月8日，汇款230万元；2012年11月11日，汇款50万元；2012年11月20日，汇款25万元；2012年12月17日，汇款75万元；2013年2月21日，汇款50万元；2013年3月4日，汇款50万元；2013年4月23日，汇款l50万元；2013年6月1日，汇款80万元；2013年6月28日，汇款70万元；2013年8月22日，汇款40万元；2013年8月23日，汇款60万元；2013年9月l8日，汇款50万元；2013年9月30日，汇款40万元。以上27笔共计1690万元。另，京都公司所述给付康某某、康某某、王希喜回购款l790万元中有100万元的现金，该100万元的现金指的是2011年12月l4日路军出具收条中的100万元。该收条载明：代王希喜收京都国际B座回购款405341．65元，代康某某收京都国际C3回购款484149.6元，代康某某收京都国际B座住宅401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401回购款110508.75元。对于该收据中的100万元，京都公司称并未实际给付，其给付回购款的数额实际为l690万元。
京都公司开发的京都国际商住小区于2010年取得《商品房预售许可证》，证号为（2010）房预售证第l6号。2011年9月7日，京都公司法定代表人向张北县房管局备案了涉案房屋信息（C3商铺面积表、京都国际B座住宅二单元面积表、B座商铺面积表）。上述三份表格明确列明了涉案房屋的面积、单价、总金额。黄乃碧进行了批示“按此价格执行”。在C3商铺面积表、B座商铺面积表下方注明，京都公司副总经理江华、副总经理陈小转于2013年9月6日进行了交房。C3商铺面积表下方载明：除1-5号、l7号、l8号商铺未交，其余已全部交与购买人。B座商铺面积表下方载明：此楼一、二、三层已全部交与购买人。双方提到的中间介绍人路军，双方均不能提供路军的家庭住址及联系方式以供传唤。
京都公司向原审法院起诉请求：1、确认36份《商品房买卖合同》、3份《回购协议》及附属协议无效，依照2000万元的借款合同纠纷作出判决；2、康某某、康某某、王希喜立即腾出并归还占有的京都公司房屋；3、案件受理费由康某某、康某某、王希喜负担。
康某某、康某某、王希喜向原审法院反诉请求：1、京都公司履行双方签订的36份《商品房买卖合同》，向康某某、康某某、王希喜交付房屋并办理房屋所有权证书；2、京都公司承担延期交付房屋的违约损失（按已付购房总额日万分之一，从2012年5月30日，《商品房买卖合同》约定的交房之日起，计算至2013年9月6日，交房之日），延期办理房屋所有权证书造成的违约损失（参照中国人民银行公布的同期贷款逾期利率进行计算，从2012年8月30日起算违约期，到判决生效之日），可得利益损失4600万元（依据2013年9月6日京都公司重新确定的回购价格计算，扣除投资款即为可得利益）；三、所有诉讼费用由京都公司负担。
原审法院认为，本案的争议焦点主要是京都公司与康某某、康某某、王希喜之间是借贷关系还是商品房买卖关系。京都公司主张双方为借贷关系，但缺少了关键性的证据“借款借据”。康某某、康某某、王希喜主张与京都公司之间为商品房买卖合同关系，而从未签订过借款合同。但与其主张相矛盾的是：（1）双方签订《商品房买卖合同》的时间为2011年12月l2日。康某某、康某某、王希喜通过建设银行，向京都公司账户汇款1900万元的时间为2011年12月15日。京都公司向康某某、康某某、王希喜出具收款收据的时间为2011年12月14日。结合上述三事件的时间来看，京都公司在未收到款项的前提下，提前开具收款收据行为不符合常理。（2）由双方于2011年12月l2日、2012年6月21日签订的两份回购协议可以看出，第一次回购期间为2011年12月12日至2012年6月11日，第二次回购期间为2012年6月12日至2012年9月11日，回购期间均是整月。对于康某某的两次回购价格2873227.5元、3204753.75元，以月息5分，分别以6个月、9个月计息的话，其回购价格刚好是本金2210175元与利息663052.5元、994578.75元之和，这与京都公司主张双方是借贷关系、约定月利率5分的观点相吻合。同理，康某某、王希喜的回购价格亦与康某某的回购价格情况相同。（3）双方签订《商品房买卖合同》的同日，又签订《回购协议书》的行为，与京都公司屡次不能按回购协议的约定回购房屋的情况下，康某某、康某某、王希喜三人不是要求京都公司按回购协议的约定，恢复《商品房买卖合同》的履行，而是继续同意京都公司进行回购的行为，说明康某某、康某某、王希喜与京都公司签订《商品房买卖合同》的真实目的不是获得房屋，而是通过签订《商品房买卖合同》为双方之间的借贷提供担保。京都公司签订《商品房买卖合同》的真实目的，亦不是销售房屋，而是进行融资借贷。综合以上几点可以看出，京都公司在与康某某、康某某、王希喜三人签订《商品房买卖合同》的同时，又签订《回购协议书》的真实意思应是其不愿以2000万元的价格，将涉案房屋进行出售。因此，双方签订《商品房买卖合同》时，京都公司就不具有出售涉案房屋的内心意思，其与康某某、康某某、王希喜三人就涉案房屋的买卖未达成合意，双方之间应为借贷关系。故，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条的规定，京都公司应向康某某、康某某、王希喜偿还借款本息。康某某、康某某、王希喜主张的由京都公司向其交付涉案房屋，办理相关产权证书并赔偿相应损失的观点，无事实和法律依据，不予支持。对于京都公司主张的康某某、康某某、王希喜只是通过银行转账的方式向其支付了l900万元借款，其出具收款收据中的100万元现金并未实际支付的观点，由（1）京都公司自己出具收到l900万元转账金额和100万元现金的收款收据；（2）康某某、康某某、王希喜提供的l900万元的打款凭证；（3）王希喜提供的其作为股东的大同市睿和兴业房地产开发有限责任公司的借条和该公司的证明、收款收据；（4）京都公司按2000万元本金计息的行为等，能形成完整的证据链，证明康某某、康某某、王希喜向京都公司实际支付了2000万元。对于京都公司提供的证人江某、李某证言，前后相互矛盾，且二人均是2012年四、五月份以后到京都公司工作，而本案纠纷发生在2011年l2月l2日。作为既不是董事，又不是财会人员的二位证人，其不可能知道京都公司到底收到康某某、康某某、王希喜的款项是1900万元还是2000万元。因此，京都公司的上述主张无事实和法律依据，不予支持，京都公司应向康某某、康某某、王希喜偿还借款本金2000万元。对于借款利息的问题，因月息5分违反了《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，因此对超出中国人民银行公布同期贷款利率四倍的部分，不予支持。对于借款期间，京都公司已归还款项数额的问题，根据京都公司提供的证据，及京都公司的自认可以证明其通过银行汇款的数额为1690万元。另100万元现金，京都公司并未实际给付，其给付的数额实际应为l690万元。康某某、康某某、王希喜对已收到l690万元的事实并无异议，予以确认。故，根据京都公司的还款情况，以中国人民银行公布同期贷款利率的四倍为基准，按照先利息后本金的顺序分段计算，其利息具体为：（1）2012年1月15日，利息43.73333333万元，剩余本金1943.733333万元。（2）2012年2月20日，利息51.00356267万元，剩余本金1894.736896万元。（3）2012年3月13日，利息29.00210609万元，剩余本金1873．739002万元。（4）2012年3月19日，利息8.194485236万元，剩余本金l851.933487万元。（5）2012年3月20日，利息8.164485236万元，剩余本金1833.283341万元。（6）2012年4月18日，利息38.75153587万元，剩余本金1833.283341万元。（7）2012年4月23日，利息6.681299287万元，剩余本金1808.716176万元。（8）2012年4月24日，利息l.318353124万元，剩余本金l780.034529万元。（9）2012年5月23日，利息37.62597432万元，剩余本金1717.660504万元。（10）2012年6月25日，利息21.67687556万元，剩余本金1708.117134万元。（11）2012年7月3日，利息9.580639214万元，剩余本金1667.697773万元。（12）2012年7月28日，利息25．57136583万元，剩余本金1615.607622万元。（13）2012年8月19日，利息23.69557846万元，剩余本金1599.3032万元。（14）2012年11月8日，利息86.36237283万元，剩余本金1455．665573万元。（15）2012年11月11日，利息2.911331147万元，剩余本金1408.576904万元。（16）2012年11月20日，利息8.451461427万元，剩余本金1392.028366万元。（17）2012年12月l7日，利息25.9845295万元，剩余本金1343.012895万元。（18）2013年2月21日，利息59.0925674万元，剩余本金1343.012895万元。（19）2013年3月4日，利息9.848761233万元，剩余本金1311.954224万元。（20）2013年4月23日，利息43.73180747万元，剩余本金1205.686031万元。（21）2013年6月1日，利息31.34783682万元，剩余本金1157.033868万元。（22）2013年6月28日，利息20.82660963万元，剩余本金l107.860478万元。（23）2013年8月22日，利息40.62155086万元，剩余本金1107.860478万元。（24）2013年8月23日，利息0.738573652万元，剩余本金1049.220602万元。（25）2013年9月18日，利息18.18649044万元，剩余本金1017.407093万元。（26）2013年9月30日，利息8.139256743万元，剩余本金985.5463496万元。故，至2013年9月30日止，京都公司还欠康某某、康某某、王希喜本金985.5463496万元。综上，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意，且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。康某某、康某某、王希喜向京都公司支付2000万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。京都公司从康某某、康某某、王希喜处取得2000万元的真实意思是融资借贷，其与康某某、康某某、王希喜签订的《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为，及签订的一系列《回购协议书》、《承诺书》的行为，应认定为非典型的担保方式。即在京都公司不能按时归还985.5463496万元借款本金及利息的情况下，康某某、康某某、王希喜可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式，确保能够实现债权。如果京都公司按时归还了985.5463496万元借款本金及利息，则康某某、康某某、王希喜不能就涉案房屋主张权利。现康某某、康某某、王希喜依据双方签订的《商品房买卖合同》、《回购协议书》、《承诺书》等请求直接取得涉案房屋所有权，并由京都公司为其办理房屋所有权证书的主张，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止流质的规定，不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决：一、京都公司于判决生效之日起十日内，返还康某某、康某某、王希喜借款本金985.5463496万元及其利息（利息以985.5463496万元本金为基数，以中国人民银行公布同期贷款利率的四倍为基准，从2013年10月1日起，至判决生效之日）；二、康某某、康某某、王希喜在收到京都公司上述借款本息后，将京都公司已交付的房屋退回；三、驳回康某某、康某某、王希喜的诉讼请求。案件受理费212700元、保全费5000元，由京都公司负担141800元，康某某、康某某、王希喜负担75900元。
本院二审查明的事实与原审一致。

本院认为：就康某某、康某某、王希喜向京都公司的付款，康某某、康某某、王希喜主张双方系商品房买卖关系，京都公司主张系民间借贷关系。康某某、康某某、王希喜主张其购买商品房的目的是投资，但康某某、康某某、王希喜在与京都公司签订《商品房买卖合同》的当天，就又签署了《回购协议书》，约定由京都公司回购康某某、康某某、王希喜所购的商品房，商品房投资一般应是待所购房屋升值后再出售以赚取差价，在买房当天就出售的行为不符合投资的常理。且康某某、康某某、王希喜在付款后仅持有京都公司出具的收款收据，在京都公司未能按期完成双方《回购协议书》及之后的《补充协议（一）》约定的付款义务时，康某某、康某某、王希喜并未及时向京都公司主张交付所购房产或就其已付款要求开具销售不动产统一发票。在商品房交易中，没有销售不动产统一发票是无法办理房屋产权登记的，所以，购房者在支付了购房款后长期拿不到发票，而且拿不到发票也不与开发商进行交涉，消极主张所购房屋的产权，亦是不符合常理的。据此，可以认定康某某、康某某、王希喜签订《商品房买卖合同》及《回购协议书》、《补充协议（一）》并非以取得案涉房屋的所有权为目的，康某某、康某某、王希喜主张继续履行《商品房买卖合同》，本院不予支持。借款关系的形成，并非必须具备书面合同。从本案康某某、康某某、王希喜与京都公司间签订的《商品房买卖合同》、《回购协议书》及所涉款项的交付情况综合判断，可以认定康某某、康某某、王希喜与京都公司间存在借款的法律关系，原审判决对借款本息的裁判并无不当。综上，康某某、康某某、王希喜的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费、保全费负担不变。二审案件受理费75900元，由康某某、康某某、王希喜共同负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　吴悦 代理审判员　　王芳 代理审判员　　郭涛

书记员：张萌