张某某、王长生与宋某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

张某某
王长生
王长生
宋某某

原告张某某，女，生于1936年1月23日，汉族，宁夏固原市人，住固原市原州区。
委托代理人王长生，男，生于1971年10月4日，汉族，宁夏固原市人，住固原市原州区，系原告张某某之子，代理权限为特别授权。
原告王长生，男，生于1971年10月4日，汉族，宁夏固原市人，住固原市原州区。
被告宋某某，女，生于1986年10月5日，汉族，宁夏固原市人，现住固原市原州区。
原告张某某、王长生诉被告宋某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理，依法由审判员马艳华适用简易程序公开开庭进行了审理。
原告王长生、张某某的委托代理人王长生，被告宋某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月1日，二原告将其共同所有的位于固原市原州区中山街北苑小区大门北侧上下二层营业房租赁给被告，并与被告签订了房屋租赁合同，约定租金为每月2000.00元，租期为两年，即2012年10月1日至2014年10月1日，同时对其他事项进行了约定。
合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告在租赁期间向原告付清了租赁费用。
租赁期满后，经双方协商，口头达成协议，被告继续承租一年，租金每月为3000.00元。
2015年10月1日租赁期满，原告要求被告返还营业房，被告总以种种理由拖延不予返还，并于2015年11月20日，向原告支付了截止2015年12月31日的租金，之后既不给原告返还房屋，也不支付租金，故原告诉至法院要求，1.依法解除原告与被告之间的房屋租赁合同，由被告向原告返还位于固原市原州区中山街北苑小区大门北侧上下二层营业房及电卡、前后门钥匙；2.依法判令被告按每月租金3000.00元向原告支付自2016年1月至被告搬出之日的房屋租金；3.请求被告将营业房出现的裂缝、上下水等损坏修复，交清欠付水费；4.本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张向本院提交了下列证据:
1.房屋租赁合同1份，证明二原告将其所有的房屋出租给被告的事实；
2.收款收据1份，证明被告给原告支付了2015年10月至2015年12份的房租10000元的事实；
3.房产证复印件1份（提交复印件，出示原件），证明涉案租赁房屋系原告王长生所有的事实。
被告对原告提交的房屋租赁合同、收款收据、房产证经质证均无异议。
被告辩称，其是2014年4月通过原承租人和原告的书面同意将该营业房以86000.00元的转让费转租来的，后对该店进行改造装修花费了50000.00元，购置用品花费了30000.00元，且改造装修是经过原告的同意，并在原告王长生的现场指导下进行的，有装修工可以证明，承租时原告还收取了其交纳的5000.00元押金，现要收回投资并养家需要长期经营，原告曾说合同到期后与其可以签长期合同，但2014年10月1日合同到期后，原告不与其签订合同，并将租赁房屋的租金涨到每月2800.00元，被告按每月2800.00元付了一年房租后，原告还是不与其签订合同，后被告又向原告支付了10000.00元的房租，现如果解除合同，就会给被告造成巨大的损失。
其次，被告维修租赁房屋的下水时花费了3000.00元，原告说他和小区物业交涉后，再给其付款，但原告至今未付。
综上，请求驳回原告不合法的诉讼请求，要求继续租赁房屋，并要求在租赁期间转租租赁房屋，其今年按市场价每月3000.00元向原告支付房租费，并同意次年按每年10%涨房租费。
被告为证明其主张向本院提供了下列证据:
1.收条1份，证明被告因维修涉案房屋下水支付人工费、材料费等共计3500.00元的事实；
2.宁夏六盘山水务有限公司销售单1份、发票1份，证明被告为涉案房屋更换新水表花费164.10元的事实；
3.收款收据1份，证明被告给原告交付5000.00元押金的事实；
4.六盘山水务有限公司水费收款收据1份，证明被告已将涉案租赁房屋的水费全部交清的事实；
5.收款收据1份，证明被告向原告王长生支付了10000.00元2015年10月1日至2016年10月的房屋租赁费的事实；
6.房屋租赁合同2份（出示原件，提交复印件），证明原告收取租赁费应根据同地段同时期其他租赁房租赁费收取标准的事实；
7.饭店转让协议书1份，证明2014年4月8日，被告与魏鹏辉签订该协议，以86000.00元转让给其租赁房屋的事实；
8.餐厅装修协议书1份，证明2015年8月2日，被告与王信签订该协议，装修了租赁房屋花费50000.00元装修费的事实。
原告对被告提交的证据质证认为，证据收条不是正式票据，不予认可。
对证据2宁夏六盘山水务有限公司销售单、发票无异议，但对销售单中手写的100.00元不认可。
对证据3收款收据、证据4六盘山水务有限公司水费收款收据均无异议。
对证据5收款收据中被告交纳房屋租赁费10000.00元认可，但对被告的证明目的不认可，被告交纳的是2015年10月1日至2015年12月30日的房费，不是2016年的房费。
证据6房屋租赁合同与本案没有关系。
证据7饭店转让协议书是被告伪造的，之前的租户转让时应该由其及其母亲签字认可，该协议没有其及其母亲签字，所以不认可。
证据8餐厅装修协议书也是被告伪造的，不予认可。
本院对原、被告提供的上述证据，经庭审举证、质证，现作如下分析认定:
原告提供的房屋租赁合同、收款收据均因来源合法，内容客观真实，能够证明案件事实，故本院予以采信，可以作为定案依据。
被告提供的证据2宁夏六盘山水务有限公司销售单、发票、证据3收款收据、证据4六盘山水务有限公司水费收款收据、证据5收款收据均因其来源合法，内容客观真实，能够证明案件事实，且经被告质证对其真实性无异议，故本院予以采信，可以作为定案依据。
被告提供的证据1收条、证据7饭店转让协议书、证据8餐厅装修协议书，因无其他证据予以佐证，无法核实其真实性，且经被告质证均不予认可，故本院不予采信，不能作为定案依据。
证据6房屋租赁合同，因与本案没有关联性，故本院亦不予采信，不能作为定案依据。
本院认为，本案原告王长生以原告张某某的名义与被告宋某某2012年10月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等、自愿的基础上达成的一致意见，且该合同不违反法律、法规强制性规定，属合法有效合同。
合同期满，原、被告未续签书面合同，但双方继续履行了原合同义务，即双方的行为构成了事实租赁合同关系，又因原、被告未书面约定租赁期限，该租赁合同应为不定期租赁合同。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条  的规定，原告可以随时解除合同，故原告要求解除房屋租赁合同，并要求被告搬出租赁房屋的诉讼请求，事实清楚，理由充分，本院予以支持。
原告要求被告支付2016年1月至被告搬出之日的房屋租赁费的诉讼请求，因被告继续租赁使用了原告房屋，且双方在庭审中对2015年10月1日至2016年10月每月房屋租金3000.00元均予以认可，原告对被告已经支付了2015年10月1日以后的房屋租金10000.00元亦予以认可，故被告向原告支付的10000.00元租金，应包含2015年10月1日至2015年12月30日三个月的租金9000.00元及2016年1月的部分租金1000.00元，且根据庭审查明，被告向原告支付的5000.00元押金应当在解除合同时予以退还，综上根据庭审查明及双方的约定，原告要求被告支付2016年1月至被告搬出之日的房屋租金的诉讼请求，本院根据实际产生的房屋租金减去原告已收取的租金及应退还被告的押金予以支持。
原告要求被告将营业房出现的裂缝、上下水等损坏修复，交清欠付水费的诉讼请求，因庭审中原告对被告交清水费、维修上下水的事实予以认可，对营业房是否出现裂缝及其他损坏不能肯定，亦未提交证据证实，故本院不予支持。
庭审中，被告辩称其因租赁该房屋花费了转让费、装修费、购置用品费用，现解除合同给其造成了巨大损失，要求转让租赁房屋，但被告辩称所花费的转让费、装修费、购置用品费用均无有效证据予以证实，且原、被告双方签订的原合同中明确约定，被告转让租赁房屋须经原告同意，庭审中原告明确表示要求解除合同收回租赁房屋，故被告的上述辩称理由均不能成立，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第二百一十二条  、第二百三十二条  、第二百三十六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  之规定，判决如下:
一、解除原告王长生与被告宋某某之间的房屋租赁合同；
二、被告宋某某于本判决生效之日起十日内搬出位于固原市原州区中山街北苑小区大门北侧上下二层营业房；
三、由被告宋某某于本判决生效之日起十日内一次性向原告王长生按每月租金3000.00元支付2016年1月至搬出之日的房屋租赁费（租赁费总额中扣除被告宋某某已支付的1000.00元租赁费）；
四、由原告王长生于本判决生效之日起十日内退还被告宋某某已支付的押金5000.00元；
五、驳回原告张某某、王长生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取50.00元（原告张某某、王长生已预交），由被告宋某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。

本院认为，本案原告王长生以原告张某某的名义与被告宋某某2012年10月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等、自愿的基础上达成的一致意见，且该合同不违反法律、法规强制性规定，属合法有效合同。
合同期满，原、被告未续签书面合同，但双方继续履行了原合同义务，即双方的行为构成了事实租赁合同关系，又因原、被告未书面约定租赁期限，该租赁合同应为不定期租赁合同。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条  的规定，原告可以随时解除合同，故原告要求解除房屋租赁合同，并要求被告搬出租赁房屋的诉讼请求，事实清楚，理由充分，本院予以支持。
原告要求被告支付2016年1月至被告搬出之日的房屋租赁费的诉讼请求，因被告继续租赁使用了原告房屋，且双方在庭审中对2015年10月1日至2016年10月每月房屋租金3000.00元均予以认可，原告对被告已经支付了2015年10月1日以后的房屋租金10000.00元亦予以认可，故被告向原告支付的10000.00元租金，应包含2015年10月1日至2015年12月30日三个月的租金9000.00元及2016年1月的部分租金1000.00元，且根据庭审查明，被告向原告支付的5000.00元押金应当在解除合同时予以退还，综上根据庭审查明及双方的约定，原告要求被告支付2016年1月至被告搬出之日的房屋租金的诉讼请求，本院根据实际产生的房屋租金减去原告已收取的租金及应退还被告的押金予以支持。
原告要求被告将营业房出现的裂缝、上下水等损坏修复，交清欠付水费的诉讼请求，因庭审中原告对被告交清水费、维修上下水的事实予以认可，对营业房是否出现裂缝及其他损坏不能肯定，亦未提交证据证实，故本院不予支持。
庭审中，被告辩称其因租赁该房屋花费了转让费、装修费、购置用品费用，现解除合同给其造成了巨大损失，要求转让租赁房屋，但被告辩称所花费的转让费、装修费、购置用品费用均无有效证据予以证实，且原、被告双方签订的原合同中明确约定，被告转让租赁房屋须经原告同意，庭审中原告明确表示要求解除合同收回租赁房屋，故被告的上述辩称理由均不能成立，本院不予采信。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第二百一十二条  、第二百三十二条  、第二百三十六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  之规定，判决如下:
一、解除原告王长生与被告宋某某之间的房屋租赁合同；
二、被告宋某某于本判决生效之日起十日内搬出位于固原市原州区中山街北苑小区大门北侧上下二层营业房；
三、由被告宋某某于本判决生效之日起十日内一次性向原告王长生按每月租金3000.00元支付2016年1月至搬出之日的房屋租赁费（租赁费总额中扣除被告宋某某已支付的1000.00元租赁费）；
四、由原告王长生于本判决生效之日起十日内退还被告宋某某已支付的押金5000.00元；
五、驳回原告张某某、王长生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取50.00元（原告张某某、王长生已预交），由被告宋某某负担。

审判长：马艳华

书记员：任卫敏