张某某与徐某某农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

张某某
张林（湖北忠直律师事务所）
徐某某
田方林

原告（反诉被告）张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人张林，湖北忠直律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人田方林，男，xxxx年xx月xx日出生。
原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）徐某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员陈丽独任审理。期间，本院根据原告的保全申请于2015年4月23日依法裁定并实际冻结了被告的银行存款42374.61元。徐某某在法定期间内提出反诉，本院经审查，依法将本诉与反诉合并审理，并于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某某及其委托代理人张林、被告（反诉原告）徐某某及其委托代理人田方林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2014年4月20日，张某某作为甲方，徐某某作为乙方，双方签订《房屋出让合同》一份，合同约定:“经甲乙双方协商，将甲方在孙家拐居委会八组（门面房）剩余房屋第一楼西户，出让给乙方，建筑面积约为142平方米，以每平方2600、价格为叁拾陆万玖仟贰佰元整，出让给乙方，具体协议如下:……二、付款方式甲乙双方签字乙方付清全部房款。三、……3、……如乙方需将此房转让和征收，甲方必须根据乙方要求无条件配合并同意转让。……”同日，徐某某支付了房款269200元，张某某交付了房屋。2014年4月28日，徐某某向张某某出具欠条一份载明“欠到张某某房款壹拾万元整（小写100000.00）两个月□□”。
本院认为，张某某与徐某某签订的农村《房屋出让合同》系双方当事人真实意思的表示，且涉案房屋的买卖并未导致该房屋所依附的宅基地流转至孙家拐社区集体经济组织以外，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
徐某某以不能办理房屋权属转让为由，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条  第四项  规定请求解除合同，该条文规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”对此，本院认为，徐某某作为谨慎理性、有完全行为能力的买受人，在购买房屋时应当审查房产权属手续和预测相应交易风险，在购房前应经过了审慎考虑。且徐某某作为孙家拐社区集体经济组织成员，对于涉案房屋能否办理房屋权属证书应当清楚。故本院对徐某某所称因不能办理房屋权属转让致使不能实现合同目的主张不予支持。徐某某称欠条上写明了两个月办证，本院认为，无论从书写习惯、交易习惯，还是合同约定上来看，均无法推定“两个月”后面的字为“办证”，故本院对徐某某的这一意见不予采纳。
徐某某还依据《最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》》第三条第二款的规定请求解除合同，该条文规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条款系对无权处分情形下的违约救济条款，而本案中张某某系有权处分，故本案不应适用该条之规定。
综上，张某某已交付房屋，徐某某理应按时足额支付购房款。故本院对张某某要求被告支付拖欠购房款100000元的诉讼请求予以支持。张某某已经履行了及时交付房屋的主要合同义务，不存在不履行、迟延履行债务或者其他违约行为，徐某某也依约支付了大部分房款，其所称不能实现合同目的与事实不符。因此，徐某某请求解除合同的理由不足，本院不予支持。徐某某的其他反诉请求，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。
视此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第六十条  、第九十四条  、第一百零七条  之规定，判决如下:
一、徐某某应于本判决书生效之日起15日内向张某某支付尾欠购房款100000元并支付利息（利息计算方式为:以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2014年6月29日起计算至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告张某某的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告徐某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2500元，减半收取1250元，财产保全费1070元，由被告徐某某负担；反诉案件受理费3696.50元，由反诉原告徐某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇至荆州市非税收入管理局汇缴结算户，账号:17×××32，开户行:农业银行荆州市分行直属支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，张某某与徐某某签订的农村《房屋出让合同》系双方当事人真实意思的表示，且涉案房屋的买卖并未导致该房屋所依附的宅基地流转至孙家拐社区集体经济组织以外，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
徐某某以不能办理房屋权属转让为由，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条  第四项  规定请求解除合同，该条文规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”对此，本院认为，徐某某作为谨慎理性、有完全行为能力的买受人，在购买房屋时应当审查房产权属手续和预测相应交易风险，在购房前应经过了审慎考虑。且徐某某作为孙家拐社区集体经济组织成员，对于涉案房屋能否办理房屋权属证书应当清楚。故本院对徐某某所称因不能办理房屋权属转让致使不能实现合同目的主张不予支持。徐某某称欠条上写明了两个月办证，本院认为，无论从书写习惯、交易习惯，还是合同约定上来看，均无法推定“两个月”后面的字为“办证”，故本院对徐某某的这一意见不予采纳。
徐某某还依据《最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》》第三条第二款的规定请求解除合同，该条文规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条款系对无权处分情形下的违约救济条款，而本案中张某某系有权处分，故本案不应适用该条之规定。
综上，张某某已交付房屋，徐某某理应按时足额支付购房款。故本院对张某某要求被告支付拖欠购房款100000元的诉讼请求予以支持。张某某已经履行了及时交付房屋的主要合同义务，不存在不履行、迟延履行债务或者其他违约行为，徐某某也依约支付了大部分房款，其所称不能实现合同目的与事实不符。因此，徐某某请求解除合同的理由不足，本院不予支持。徐某某的其他反诉请求，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。
视此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第六十条  、第九十四条  、第一百零七条  之规定，判决如下:

一、徐某某应于本判决书生效之日起15日内向张某某支付尾欠购房款100000元并支付利息（利息计算方式为:以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2014年6月29日起计算至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告张某某的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告徐某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2500元，减半收取1250元，财产保全费1070元，由被告徐某某负担；反诉案件受理费3696.50元，由反诉原告徐某某负担。

审判长：陈丽

书记员：李倩