上诉人(原审原告):张某某,男,xxxx年xx月xx日出生,汉族,住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人:孙凤福,黑龙江鸿乐律师事务所律师。上诉人(原审被告):贾某某,男,xxxx年xx月xx日出生,汉族,住集贤县。委托诉讼代理人:黄英才,黑龙江姜笑雨律师事务所律师。
上诉人张某某上诉请求:1.撤销原判,改判被上诉人返还拆迁房屋装修赔偿费及停产停业损失补偿费合计195812.36元;2.上诉费由贾某某承担。事实和理由:1.涉案房屋拆迁后,贾某某将全部拆迁费用据为己有;2.一审判决遗漏停产停业损失错误。贾某某辩称,1.与张某某系租赁合同关系,不是征收补偿关系,政府补偿对象是贾某某;2.已向张某某超额补偿16万元,相当于经营期届满,依据相关法律规定张某某无权主张装修费用的损失;3.张某某尚欠部分租金,依照租房协议规定合同自动解除,张某某无权索要经营补偿费。上诉人贾某某上诉请求:1.撤销原判,依法改判张某某退赔损失187944元;2.一、二审诉讼费用由张某某承担。事实和理由:1.一审判决未扣除瓷砖价值3907元及张某某拆走和损坏财产部分金额;2.一审判决未认定张某某尚欠房屋租金17000元的事实,应从赔偿款中扣除;3.对张某某拆走、损坏物品价值及归属应予以确认。张某某辩称,1.瓷砖并非贾某某所有,且拆除部分财产时未损坏房屋;2.2015年7月上旬,涉案房屋周围已经拆迁,与贾某某商定7月20至9月22日期间不交房租费,不存在恶意拖欠房租的情形,且该项属贾某某在二审期间提出的反诉,请求法院不予支持。张某某向一审法院起诉请求:1.判令被告返还原告房屋装修费、政府补偿的装修价款、歌厅停产停业损失共195812.336元;2.由被告承担诉讼费用。一审判决认定的事实:被告原房屋坐落于集贤县福利镇繁荣街一货运公司西。原告提供证据:2012年7月20日甲方贾某某,乙方张某某、张玉龙签订《房屋租赁合同书》。约定:甲方将福利镇繁荣区8委80号自有三层楼房的第二层240平方米、第三层240平方米租给乙方经营歌厅。租赁期为四年,自2012年7月20日至2016年7月19日止。租金2012年7月20日至2014年7月20日,租金每年肆万元,2014年7月20日至2016年7月19日租金每年玖万元整等内容。2013年7月10集贤县人民政府扩路建设对被告家居住的楼房动迁,同时对被告家中楼房及歌厅进行评估作价。其中歌厅装修评估为200304元。原告承认地砖价值25581元是被告的财产。2015年9月21日被告与集贤县房屋征收办公室达成房屋征收产权调换安置补偿协议。同年9月22日被告为甲方,原告为乙方达成协议;甲方一次性付给乙方歌厅损失费壹拾陆万元,乙方于2015年9月25日前腾空房屋,如乙方逾期未腾空房屋,乙方未搬走物品由甲方自行处理,所造成的损失由乙方承担。另约定:以后出现政府拆迁,乙方损失按政府规定补偿(甲、乙双方费用多退少补)。一审法院认为,原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示,内容合法有效。双方在合同履行中由于集贤县政府建设扩建公路,对被告家中楼房进行动迁,使双方签订的房屋租赁合同无法继续履行。原、被告双方对合同的履行均无违约。合同目的不能完全实现是由于政府行为造成。因此,原告在经营歌厅中装修及政府动迁时对歌厅损失补偿应归原告所有。被告已给付原告歌厅损失16万元,但由于双方在协议中另有约定“以后出现政府拆迁,乙方损失按政府规定补偿(甲、乙双方费用多退少补)”,动迁评估歌厅价值200304元,但在评估中地砖25581元是被告的财产,故贾某某应返还张某某14723元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、一百一十八条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、第二十三条的规定,判决被告贾某某于本判决生效后立即返还原告张某某屋装修费用14723元。本院二审期间,各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
上诉人张某某因与上诉人贾某某房屋租赁合同纠纷一案,不服集贤县人民法院(2017)黑0521民初1547号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人张某某及其诉讼代理人孙凤福,上诉人贾某某及其诉讼代理人黄英才到庭参加诉讼。现已审理终结。
本院认为,张某某与贾某某签订的房屋租赁合同真实、有效。本案中,因政府的征收行为导致房屋租赁合同无法继续履行,属于因不可抗力致使双方无法实现合同目的,符合法定解除合同的情形之一。根据双方《协议书》约定,贾某某一次性付给张某某歌厅损失费16万元,张某某在指定日期前腾空房屋,另约定,以后出现政府拆迁,乙方损失按政府规定补偿(甲、乙双方费用多退少补)。可以认定16万元歌厅损失费是双方解除租赁合同后对歌厅装饰装修费用补偿的约定,解除租赁合同后即不存在停业损失,故对张某某主张停业损失的上诉请求,不予支持。根据房屋征收估价分户表确定的歌厅装修费用为200304元,应扣除已给付的16万元及其中双方自认的地砖25581系贾某某财产外,其余14723元装饰装修费用贾某某应返还给张某某。故对张某某的上诉请求,不予支持。关于上诉人贾某某所提应扣除瓷砖价值、尚欠房屋租金、张某某拆走和损坏房屋的金额,并确认拆走和损坏物品归属的上诉请求,因贾某某未在一审时提出相应的反诉请求,上述请求不属于二审审理范围,故对贾某某的上诉请求,不予支持。综上所述,张某某、贾某某的上诉请求均不能成立,应予驳回;本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。二审案件受理费4216元,由张某某、贾某某分别负担2108元。本判决为终审判决。
审判长 曹建军
审判员 赵大伟
审判员 王晓亮
书记员:赵博
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