张某某与郭某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，福建省顺昌县人，住福建省顺昌县。委托代理人万国亮，湖北思捷律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。委托代理人范莎，湖北诚拓律师事务所律师，代理权限为特别授权，即承认、放弃、变更诉讼请求；和解、调解；代收法律文书。

原告张某某诉称：2017年5月27日，原告与被告签订一份《租赁合同》。该租赁合同主要约定：“被告将位于应城市解放街158号二楼原乐佳基的经营场地租给原告经营西餐厅；二、租期从2017年9月1日至2022年8月30日，合同有效期5年；三、每年租金为人民币12万元：四、原告必须于每年6月30日前一次性向被告付清下一年的租金等”，该合同已依法生效。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付了2万元租赁定金，并于2017年6月5日向被告支付了当年的10万元房屋租金，因被告要求原告对租赁房屋之外的过道进行装修冲抵当年的2万元租金。至此，原告已将当年的12万元租金提前进行了支付和安排。为早日开张营业，原告于2017年5月29日与厦门巨子装饰科技有限公司签订《应城乐多仕餐厅设计合作协议》，原告将承租的房屋委托厦门巨子装饰科技有限公司进行装修设计。为此，原告支付装修设计费等共计29450元。2017年6月15日，被告与案外人陶鲁克签订《合作协议》，将原本租给原告的房屋违约租给案外人。经原告多次催促要求被告履行合同交付租赁房屋，被告拒不履行租赁合同恣意违约。原告又要求被告赔偿装修设计损失及定金双倍返还，被告仅向原告返还2万元定金及10万元房屋租金后，对原告的装修设计损失及合同违约损失拒不赔偿。为此，诉讼请求：一、依法判令被告赔偿原告房屋装修设计费等各项经济损失共计29450元。二、依法判令被告赔偿原告违约金20000元。三、依法判令本案诉讼费用由被告承担。原告张某某及其委托代理人为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1、原告张某某的居民身份证复印件。拟证明原告张某某诉讼主体身份信息。证据2、被告郭某某的居民身份证复印件。拟证明被告郭某某诉讼主体身份信息。证据3、《租赁合同》复印件。拟证明原告张某某与被告郭某某存在租赁合同关系。证据4、《应城乐多仕餐厅设计合作协议》、收据、发票、银行打款流水、授权委托书复印件。拟证明原告张某某已将承租的涉案房屋委托厦门巨子装饰科技有限公司设计，并支付29450元设计费。证据5、装修设计图纸。拟证明原告张某某已对涉案房屋完成装修设计。证据6、《合作协议》照片打印件。拟证明被告郭某某已将租赁的房屋违约与案外人陶鲁克合作经营。证据7、打款凭证复印件。拟证明原告张某某已向被告郭某某支付2万元的定金。证据8、打款凭证复印件。拟证明原告张某某已按合同约定向被告郭某某支付了10万元租金。被告郭某某的委托代理人辩称：本案是原告违约，被告郭某某不存在违约情形，合同第四条约定：“乙方必须每年6月30日前一次性向甲方付清下一年租金，如果乙方在6月30日前未交清租金，甲方有权在6月30日将乙方强制退场。”原告起诉状中已经明确注明，2017年6月5日向被告支付了当年10万元房屋租金，剩余2万元租金至2017年6月30日前，原告一直未按照合同约定给付，被告根据合同是可以要求原告退场的，由于原告至2017年6月30日一直未将12万元合同租金给付，故原告根据合同约定，要求原告退场，并于2017年7月5日将原告支付的2万元保证金以及10万元租金退还给原告。原告诉请是根据解除合同提出的请求，原告同意解除合同。但是该合同的解除，是因为原告违约在先，而非被告违约造成，原告支出的鉴定费，应由原告承担。诉讼请求判决驳回原告的诉讼请求。被告郭某某的委托代理人为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1、湖北东湖司法鉴定所鄂东鉴[2018]文鉴字第027号司法鉴定意见书以及鉴定费发票票据一张。拟证明原告提交的郭某某与陶鲁克签订的合作协议，郭某某签名系伪造，郭某某不存在违约情形以及被告郭某某因该司法鉴定支出鉴定费2000元。证据2、中国工商银行电子支付凭证。拟证明被告郭某某已于2017年7月5日将原告支付保证金以及租金共计12万元退还给原告。原告张某某提交的上述证据经被告委托代理人质证，对证据1、2、3、7、8无异议；对证据4、5、6有异议。其委托代理人认为证据4、5与本案无关联性，设计费用属于原告因设计餐厅自行产生的费用，不应由被告承担；证据6协议是伪造的，不能证明被告郭某某与陶鲁克签订了该协议。被告郭某某提交的上述证据经原委托代理人质证，对证据1有异议，证据2无异议。其委托代理人认为证据1湖北东湖司法鉴定所司法鉴定意见书不真实。本院对上述证据综合认定如下：原告张某某提交的证据1、2、3、7、8以及被告郭某某提交的证据2经对方质证均无异议，本院对其证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。原告张某某提交的证据4、5《应城乐多仕餐厅设计合作协议》、收据、发票、银行打款流水、授权委托书、装修设计图纸可以证明原告与案外人签订设计协议支出设计费29450元，本院予以认定；证据6《合作协议》照片打印件，来源不明，且该协议上郭某某签名经鉴定不是被告郭某某书写，故本院不予认定。被告郭某某提交的证据1湖北东湖司法鉴定所司法鉴定意见书以及鉴定发票系具有鉴定资格的鉴定机构出具，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采纳，原告对此鉴定有异议，但未提交相反的证据证明，故原告异议不能成立。本院根据上述确认有效证据，认定本案事实如下：审理查明：2017年5月27日，被告郭某某为甲方与原告张某某为乙方签订《租赁合同》，约定：“甲方将位于应城市解放街158号二楼原乐佳基的经营场地租给乙方经营西餐厅。租期从2017年9月1日至2022年8月30日，合同有效期5年。每年租金为人民币120000元，另外保证金人民币20000元（电费押金），如乙方中途放弃经营，保证金和租金不予退还。乙方必须每年6月30日前一次性向甲方付清下一年租金，如果乙方在6月30日之前未交清租金，甲方有权在6月30日将乙方强制退场。在承租期间，经甲方同意，乙方在不改变和影响卖场整体结构的前提下，可进行装修装饰，乙方所装的方案及图纸，必须由甲方审核同意方可实施。”合同签订当日，原告张某某通过银行转款向被告郭某某付款20000元，附言房租押金。2017年5月29日，原告张某某为甲方与厦门巨子装饰科技有限公司为乙方签订《应城乐多仕餐厅设计合作协议》，由原告张某某委托厦门巨子装饰科技有限公司进行应城市解放街158号二楼原乐佳基的经营场地的空间设计。原告张某某支付设计费29450元。2017年6月5日，原告张某某通过银行转款向被告郭某某付款70000元、30000元。2017年7月5日，被告郭某某通过银行转款向原告张某某退款120000元。2017年10月25日，原告张某某以被告郭某某与案外人陶鲁克签订《合作协议》，将出租房屋违约租给案外人为由，向本院起诉，并提出上述诉讼请求。该协议内容“甲方郭某某，乙方陶鲁克，共同出资对佳美特进行全面升级改造，甲方占股30%负责整个商场的外围管理工作，乙方占股70%全面负责商场的经营和管理……甲方负责一、二楼的清场工作，二楼7月1日交付场地，一楼服装区7月30日以前清场，黄金柜8月30日清场……甲方签字郭某某，时间2017年6月15日。”诉讼中，被告委托代理人提出2017年6月15日的《合作协议》中，甲方签名系伪造申请司法鉴定，经本院委托湖北东湖司法鉴定所出具鄂东鉴〔2018〕文鉴字第027号司法鉴定意见书，鉴定意见“2017年6月15日”的《合作协议》中，落款“甲方”：“郭某某”签名笔迹与供比对样笔迹不是同一人书写。
原告张某某诉被告郭某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月11日公开开庭进行了审理，原告张某某及其委托代理人万国亮，被告郭某某的委托代理人范莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告张某某与被告郭某某签订的《租赁合同》、系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应当按照协议约定的内容，依据诚实信用原则去实际履行。原告张某某以被告郭某某与案外人陶鲁克签订《合作协议》，将出租房屋违约租给案外人，但其提交的证据2017年6月15日的《合作协议》中，落款“郭某某”签名笔迹经司法鉴定不是被告郭某某书写，故其主张被告郭某某构成违约不成立。根据原、被告签订的《租赁合同》约定“在承租期间，经甲方同意，乙方在不改变和影响卖场整体结构的前提下，可进行装修装饰，乙方所装的方案及图纸，必须由甲方审核同意方可实施”，原告张某某未提交证据证明其委托厦门巨子装饰科技有限公司对经营场地进行的空间设计得到被告郭某某同意，故其诉讼请求要求被告郭某某赔偿设计费29450元，缺乏证据，本院不予支持。《租赁合同》约定“每年租金为人民币120000元，另外保证金人民币20000元（电费押金），如乙方中途放弃经营，保证金和租金不予退还。乙方必须每年6月30日前一次性向甲方付清下一年租金，如果乙方在6月30日之前未交清租金，甲方有权在6月30日将乙方强制退场”。原告张某某向被告郭某某支付租金100000元，有2017年6月5日的银行转款记录予以证实，本院予以认定，原告张某某诉称双方约定以过道装修冲抵租金20000元，未提交相关证据予以证实，本院不予采信。《租赁合同》已明确约定保证金20000元属于电费押金，原告张某某在合同签订当日通过银行向被告郭某某付款20000元附言亦是房租押金，原告张某某主张该款为定金，诉讼请求被告郭某某赔偿违约金20000元，缺乏证据，本院不予支持。综上，本案不能认定原告张某某已经按照合同约定完全履行义务，其支付的保证金20000元和租金100000元被告郭某某已经返还，双方之间的租赁合同已实际解除，双方不能达成调解协议，原告张某某主张被告郭某某违约无有效证据证实，其诉讼请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告张某某的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。