张光明与湖北雅斯置业有限公司合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）张光明，男，1969年7月14日出生，汉族，钟祥市人，个体工商户。
委托代理人刘金梅，湖北京中金律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）湖北雅斯置业有限公司。
法定代表人肖玉，该公司董事长兼总经理。
委托代理人马方华，男，1965年10月14日出生，汉族，系该公司法务部主任，特别授权代理。

上诉人张光明因与被上诉人湖北雅斯置业有限公司（以下简称雅斯置业公司）合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2013）鄂钟祥民二初字第00055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年9月29日、12月5日公开开庭审理了本案。上诉人张光明及其委托代理人刘金梅，被上诉人雅斯置业公司的委托代理人马方华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年10月27日，原钟祥宾馆为甲方、张光明为乙方签订一份《布草房租赁合同》，约定甲方将钟祥宾馆院内的布草屋和车库租赁给乙方做洗涤业务，乙方负责甲方全年客房的洗涤业务，甲方每年付乙方客房部洗涤费报酬11万元，合同履行期限为五年，即从2010年11月1日起至2015年10月31日止；双方在合同中还对房屋维修、装修、用水用电、违约责任等进行了约定。雅斯置业公司于2013年3月19日向张光明送达《解除（终止）合同通知书》，通知内容为：2012年12月28日，本公司依法取得原钟祥宾馆地块国有土地使用权及原钟祥宾馆全部资产。根据2013年2月19日钟祥市人民政府工作报告的内容“推动城乡建设，加大城乡建设投入，启动钟祥宾馆片区开发……”，本公司决定将原钟祥宾馆房屋拆除后新建。因该拆除范围涉及到原钟祥宾馆各承租户（经营户）现通知如下，本通知到达承租户（经营户）时解除（终止）《房屋租赁合同》或《门面屋租赁合同》或《房屋经营权出让合同》；请各承租户（经营户）于2013年6月25日前腾退门面屋（房屋）；请各承租户（经营户）及时与我公司联系，我公司将对合同尚未到期的租金和使用费依法退还或补偿。张光明收到该通知后，于2013年5月13日向法院提起诉讼，请求依法确认雅斯置业公司于2013年3月19日向张光明送达的《解除（终止）合同通知书》无效，并判令雅斯置业公司继续履行张光明与钟祥宾馆签订《布草房租赁合同》。
另查明，2012年3月10日钟祥市经济体制改革工作领导小组办公室以钟经改办（2012）01号文件批复同意钟祥宾馆改制职工安置实施方案，该方案改制的截止日期为2012年12月29日。2012年11月13日钟祥市国有资产监督管理局以钟国资函（2012）10号授权钟祥宾馆按国有资产处置程序处置该宾馆资产。2012年12月5日钟祥市住房和城乡建设局以钟建规函（2012）115号函告钟祥市国土资源局，根据《钟祥市总体规划》钟祥宾馆位于阳春大街东侧一宗面积为12099.6㎡土地的用地性质为商业兼容住宅用地。2012年12月钟祥市国有资产监督管理局、钟祥市国土资源局、湖北正大拍卖有限公司分别在中国土地市场网、楚天都市报、荆门晚报刊登国有土地使用权拍卖出让公告，决定以竞拍方式出让1（幅）地块（宗地编号：钟土（2012）-45号，宗地面积：12099.6㎡，宗地坐落：钟祥市阳春大街东侧）的国有土地使用权。2012年12月28日在拍卖会上，肖玉竞得编号钟土（2012）-45号地块的国有建设用地使用权及钟祥宾馆其它全部资产，并签订了《拍卖成交确认书》。2013年1月29日钟祥市国土资源局与肖玉签订一份编号为鄂JM（ZX）-2012-45号《国有建设用地使用权出让合同》。2013年元月31日，在钟祥市国有资产监督管理局、钟祥市国土资源局见证下，原钟祥宾馆与肖玉签订《资产及人员移交协议》，双方依据湖北大信金恒资产评估有限责任公司出具的《报告书》里所列实物资产逐一按照现状清点移交。其中约定，涉及不动产移交，交付原《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》等证件原件；涉及房屋已出租的，交付已出租房屋的《房屋租赁合同》、《门面屋租赁合同》、《房屋经营权出让合同》、《门面屋经营权出让合同》、《财产租赁合同》等原件；涉及到所有租赁合同、房屋经营权出让合同的法律关系的解除及相关拆迁补偿由接收方依法处理；接收方计划在该宗土地上投资新建“钟祥雅斯国际广场”，接收房产后不办理房产过户手续，直接将现有房屋全部拆除，拆除手续办理时若需要移交方协助办理，移交方予以配合。2013年3月14日湖北雅斯置业有限公司经工商部门核准设立，股东为肖玉、湖北雅斯连锁商业有限公司。2013年3月28日钟祥市国土资源局、肖玉、雅斯置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将合同编号为鄂JM（ZX）-2012-45号《国有建设用地使用权出让合同》的受让人变更为雅斯置业公司，原合同的权利和义务由雅斯置业公司享有和承担。2013年6月6日原钟祥宾馆经工商部门核准注销。
原判认为，原钟祥宾馆与张光明签订的《布草房租赁合同》是双方真实意思表示。原钟祥宾馆改制，雅斯置业公司通过公开拍卖竞得原钟祥宾馆全部资产。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。雅斯置业公司在接收资产时，其设定在该租赁物上的合同仍然存在，张光明与雅斯置业公司无须另行签订租赁合同，即产生了租赁合同关系，雅斯置业公司成为新的出租人，继承原出租人的权利和义务。合同履行中，因雅斯置业公司根据《钟祥市总体规划》，新建“钟祥雅斯国际广场”，需将现有房屋全部拆除，原钟祥宾馆客房部的洗涤业务已不复存在，继续履行合同不能实现原钟祥宾馆与原告张光明签订合同时“乙方负责甲方全年客房洗涤业务”的合同目的，雅斯置业公司向张光明送达《解除（终止）合同通知书》，通知其解除合同，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第五条，第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决：驳回原告张光明的诉讼请求。案件受理费2000元，减半收取1000元，由原告张光明负担。
本院二审查明：张光明与原钟祥宾馆签订的《布草房租赁合同》第四条第一款约定：“任何一方违反本合同条款的，应承担对方经济损失3万元，同时，合同期内，乙方（张光明）未经甲方（钟祥宾馆）书面同意转租或转让本合同权利及义务予第三人的，甲方有权提前解除合同，所造成的损失由乙方按市场价赔偿。”第五条约定：“乙方洗涤若达不到甲方的标准，必须无条件重洗。乙方若严重违法经营（有关部门罚款或通报），甲方有权提前解除合同。”
2013年3月15日，雅斯置业公司的股东肖玉、湖北雅斯连锁商业有限公司在会议中表示，将肖玉竞买的原钟祥宾馆全部资产由雅斯置业公司接管。雅斯置业公司于2013年3月22日、6月19日、6月20日向钟祥市地方税务局莫愁湖分局缴纳“产权转移书据”印花税、“国有土地使用权出让”契税共2438100元。雅斯置业公司于2013年9月12日取得由钟祥宾馆出售的钟祥市郢中镇阳春大街45号8幢房屋的房屋所有权证，证号分别为：钟房权证郢中字第××号、第××号、第20××15号、第××号、第20××13号、第××号、第201303216号、第××号。本案争议门面屋未办理房产证，2013年9月25日雅斯置业公司取得本案争议门面屋所占用土地的土地证，证号为钟国用（2013）第2206652-1号。根据《钟祥市城市总体规划2012-2030》，现钟祥宾馆片区用地性质为商服兼商住性质。
原判认定的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点是：1、雅斯置业公司是否取得原钟祥宾馆资产所有权，是否享有原出租人的权利和义务？2、雅斯置业公司能否单方解除（终止）《布草房租赁合同》，该合同是否应当继续履行？
1、关于雅斯置业公司是否取得原钟祥宾馆资产所有权，是否享有原出租人的权利和义务的问题。上诉人认为，雅斯置业公司在未取得原钟祥宾馆不动产资产所有权时，无权继承原出租人的权利，无权向上诉人下达解除合同通知书。经查明，2013年1月31日，肖玉与原钟祥宾馆签订《资产及人员移交合同》，原钟祥宾馆向肖玉移交了其通过公开拍卖竞得的原钟祥宾馆的房屋及土地等资产，肖玉成为了上述资产实际权利人。2013年3月14日，肖玉作为股东成立了湖北雅斯置业有限公司。2013年3月15日，肖玉在雅斯集团办公会议中表示将竞得的原钟祥宾馆全部资产由雅斯置业公司接管。2013年3月28日，钟祥市国土资源局、肖玉、雅斯置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将原钟祥宾馆的土地等资产的受让人变更为雅斯置业公司，原合同的权利和义务由雅斯置业公司享有和承担。2013年9月12日，雅斯置业公司作为所有权人取得了原钟祥宾馆房屋的所有权证书。现雅斯置业公司是原钟祥宾馆房屋及土地等资产的权利人，其享有上诉人与原钟祥宾馆签订的《布草房租赁合同》中原出租人钟祥宾馆的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，虽然2013年3月19日，雅斯置业公司向上诉人发出《解除（终止）合同通知书》时，尚未取得本案所涉房屋及土地的相关权利，但二审诉讼期间已取得房屋的所有权，其之前对房屋财产的处分及履行与房屋有关合同的行为应为有效。上诉人认为雅斯置业公司未取得原钟祥宾馆不动产所有权，无权下达解除合同通知书的上诉理由不能成立。
2、关于雅斯置业公司能否单方解除（终止）《布草房租赁合同》，该合同是否应当继续履行的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据“买卖不破租赁”原则，雅斯置业公司取得原钟祥宾馆房产后，理应继续履行合同。张光明与原钟祥宾馆签订的《布草房租赁合同》第四条第一款、第五条中双方约定未经同意转租或转让、严重违法经营的，出租方有权解除合同。据已查明的事实，并未发生承租方转租转让或违法经营的事实，雅斯置业公司发出解除（终止）合同通知书依据的理由是根据政府工作报告，启动钟祥宾馆片区开发，要将原钟祥宾馆房屋全部拆除后新建，该解除事由与合同约定不一致，其单方解除（终止）合同的行为不符合合同约定，应属违约行为。上诉人张光明诉请法院要求确认雅斯置业公司发出的解除（终止）合同通知书无效，并要求继续履行合同，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“继续履行”是判令违约方承担责任的首选方式，但“采取补救措施或者赔偿损失”亦是承担违约责任的方式。
本案中，雅斯置业公司经公开拍卖取得原钟祥宾馆土地，根据《钟祥市城市总体规划2012-2030》，在该宗土地上新建“钟祥雅斯国际广场”。原钟祥宾馆含该门面房的房屋均须拆除，现原有的72户承租户中已有65户解除了租赁合同，部分房屋已经拆除，“钟祥雅斯国际广场”建设已经启动。根据规划和建设方案，不可能在原址原样建设大小相同的出租屋，继续按原合同履行已事实上不可能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案符合该条（一）项规定的情形，故对上诉人张光明的上诉请求，本院不予支持。因上诉人张光明在履行合同中没有过错，其可以要求雅斯置业公司以其他方式承担相应的违约责任。
原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条属适用法律不当，应予纠正。原审认定基本事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，经合议庭评议，并报请本院审判委员会讨论决定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由张光明负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　杨红艳 审　判　员　　董菁菁 代理审判员　　李园园

书记员：曾靖