张某某与林某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，建筑业。
委托代理人张睿琼，竹山电视台新闻记者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
委托代理人董超，湖北文润律师事务所律师。代理权限：代为立案，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
被告林某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人张楷文，竹山县城关法律服务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉或反诉。

原告张某某诉被告林某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法组成由审判员余明彬担任审判长，审判员高发清（主审）、吕光平参加的合议庭，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人张睿琼、董超，被告林某及其委托代理人张楷文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2010年12月10日，原告张某某向其女儿张睿琼出具书面委托书一份，委托张睿琼全权处理竹山县城关镇龙背小区内的租房事宜。2011年4月28日，张睿琼作为出租方（甲方），林某作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：张睿琼将龙背小区3号楼2楼（产权登记在原告张某某名下）整体出租给林某，租赁期限为五年，即自2011年8月1日至2016年8月1日；年租金为人民币130000元，按年结算，第一年租金在签订合同时交纳，其余四年的租金在每年元月8日交纳，逾期交纳每次向出租方交违约金50000元；租赁期间所产生的税费及水、电费由承租方负担。签订合同的次日，林某向张睿琼交付了第一年的房租费130000元。合同签订后，林某即将该房屋装修后用于经营泡脚城。被告林某在经营期间又于2012年1月20日、3月24日、5月17日分三次共向张睿琼交纳了第二年的房租费人民币130000元。被告林某经营到2012年下半年时，因要到十堰市区进行发展，准备将该经营场所转让出去。2012年11月份，经张睿琼同意，被告林某将该房屋转让给任某，由任某继续承租该房屋，租金仍为130000元每年。任某承租该房屋后，将该房屋重新装修后开办了“晓户人家”餐馆，任某经营到2013年11月份，因生意不景气便停止了经营，并于2014年下半年将房屋钥匙交给了张睿琼。在任某承租该房屋期间，张睿琼分两次收取了房租费130000元（张睿琼出具一式二联收取林某交房租费收据60000元，另70000元租金收据未提供）。2015年4月份，经被告林某、胡某与张睿琼三方协商同意后，由胡某继续承租该房屋，房租费仍为每年130000元，胡某先付给了张睿琼50000元房租费（张睿琼出具一式二联收取林某支付房租收据）后即将该房屋重新进行装修，开办了一个“乾隆御膳”餐馆，但只经营了4个多月，因生意不景气亦停止了经营，现在房屋一直由胡某锁着。诉讼过程中，经本院作胡某的工作，胡某已于2016年8月28日将该房屋腾退交付给了张睿琼。该房屋在租赁期间，原告张某某共应收取房租费650000元，原告张某某的委托代理人张睿琼已收取了房租费440000元，现尚欠房租费210000元、电费4261.7元、水费5790元。

本院认为：原、被告双方争议的《房屋租赁合同》虽然由原告张某某委托代理人张睿琼以其自己的名义与被告林某签订，但这并不能否定房屋产权归原告张某某所有和张睿琼受原告张某某委托与被告林某签订《房屋租赁合同》的事实，因此，应当认定被告林某与原告张某某之间形成了房屋租赁合同关系，且双方之间的房屋租赁合同合法有效。诉讼中原、被告争议的上述租赁合同是否于2012年11月在任某接受转让时已协议解除的问题，被告林某主张已协议解除，原告张某某主张其当时并未同意解除，且始终表示只认被告林某。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，协议解除合同须经当事人协商一致，从原告张某某出具的收租金收据来看，任某、胡某交付租金时，原告张某某的代理人张睿琼始终出具收取被告林某支付租金的收据，能印证其未同意解除租赁合同的主张，其证明力明显优于被告林某申请作证的证人任某、胡某言词证据的证明力。故依法认定原告张某某与被告林某于2011年4月28日所签为期五年的《房屋租赁合同》，直到原告张某某起诉之前尚未解除，对被告林某主张合同已解除且不欠房租的抗辩观点本院不予采纳。第三人任某、胡某的续租行为应认定为是经原告同意后的转租，原、被告之间的租赁关系依法不发生改变，第三人未按约定履行支付房租义务，被告林某可依法向其主张违约责任。原、被告之间房屋租赁合同已于2016年8月1日届满，双方之间的合同权利义务关系已终止，且租赁物已由第三人胡某返还，对原告张某某要求解除合同的诉讼请求因合同到期已终止，故不予支持。原告张某某要求被告林某给付尚欠房租费210000元和水电费10051.7元及返还房屋的诉讼请求有相应的事实依据和法律依据，本院予以支持。因被告林某从2012年1月20日起分三次付清第二年的房租费130000元是得到原告张某某的委托代理人张睿琼许可的，不能认定为被告林某违约，后三年被告林某虽未按期交付房租费，一是由于被告林某未实际在该房屋从事经营活动，二是由于原告及其委托代理人放任拖延而未及时主张权利所致，故对原告张某某要求被告林某承担违约金200000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告林某将租赁原告张某某的龙背小区3号楼2楼房屋返还给原告张某某（已于2016年8月28日返还）。
二、被告林某在本判决生效后五日内给付原告张某某房租费210000元，水电费10051.7元。
三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7537元，由被告林某负担5000元，由原告张某某负担2537元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；账号：17×××01；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。

审判长　　余明彬 审判员　　高发清 审判员　　吕光平

书记员：柯涛