张健美与哈尔滨亚麻房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告张健美，女，1976年11月23日出生，汉族，黑龙江省农业机械有限责任公司会计，住哈尔滨市香坊区。
被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区亚麻街24号。
法定代表人李锡江，该公司董事长。
委托代理人卫睿博，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
委托代理人徐钺，1976年11月14日出生，男，哈尔滨亚麻房地产开发有限公司销售总监，住北京市朝阳区。

原告张健美诉被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告张健美及被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司的委托代理人卫睿博、徐钺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：原、被告于2009年12月13日签订《商品房买卖合同书》及《补充协议》，合同主要内容约定原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路的房屋，建筑面积137.58平方米，总价款为1，056，462元。原、被告在《补充协议》第五条第二项中约定：“采取一次性付款或分期付款形式支付房价款的买受人，是否委托出卖人或出卖人指定代办机构代办房屋所有权登记，按买受人选择办理。但无论买受人是否委托出卖人代办产权登记，如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房屋所有权证的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。”合同签订之日，原告将全部购房款1，056，462元交付给被告。另查明，该房屋于2010年12月31日前已具备了房屋交付条件，原告于2011年2月26日办理了进户手续。再查明，被告于2013年9月29日已经完成了到产权登记机关的报备义务，并取得了该房屋的《商品房销售许可证》。

本院认为：原、被告于2009年12月13日签订《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应为合法有效，原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。原告于2009年12月13日交付了全部购房款1，056，462元，该房屋于2010年12月31日前已具备了交付条件，被告于2011年2月26日为原告办理了进户手续，实际向原告交付了房屋。按照合同的约定被告应当自2011年1月19日起540日内将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于原告诉请的要求被告给付2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金58，739元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付日止的诉讼请求，根据原、被告签订的补充协议第五条第二项的约定，违约金的计算起算期应自被告实际将房屋交付给原告之次日起计算540日。在本案中被告在庭审中亦承认，该房屋于2010年12月31日前已经具备房屋交付的条件，且原告已经按照合同约定交付了全部购房款，故自2011年1月1日起的540日内被告应当到房屋产权登记机关完成开发公司的报备义务，故本案中违约金的起算时间应当为2012年6月25日。关于被告辩称应当按实际入户时间计算违约金起始时间的诉讼主张，本院认为该房屋已经于2010年12月31日前具备了交付的条件，且原、被告在合同中约定的房屋最晚交付时间为2010年12月31日，况且原告已经交付了全额的购房款，延迟进户的责任不应当由原告承担，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。按照补充协议的约定，违约金的截止日期应当计算至被告将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。本案在审理过程中依被告申请，经办案人至哈尔滨市住房保障局商品房处咨询，该处工作人员称被告方取得房屋销售许可证即视为已经完成开发公司在产权登记机关的报备义务。因该询问内容不是对立法进行解释，而是对相关政策进行咨询，不存在无权解释的问题。且原、被告在合同中关于违约金截止期限的约定也十分明确，不存在歧义。根据被告提供的《商品房销售许可证》显示，被告于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，即完成了被告将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务。综上，原告诉请的违约金应当自2012年6月25日计算至2013年9月29日止（共计462天），被告按房屋总价款日万分之一的标准给付原告违约金，故被告应当给付原告违约金为48，808.54元（1，056，462元×1／10，000×462天）。关于被告辩称因原告未能提供实际损失的证据，故要求违约金应当适当降低的诉讼主张，本院认为违约金的标准系原、被告在补充协议中明确约定的，且系双方真实意思表示，被告按照约定承担违约责任并无不当，该违约金的约定并未违反法律的禁止性规定，且被告对于违约金过高的主张亦未提供相关的证据予以证明，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：

一、被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告张健美违约金48，808.54元。
二、驳回原告张健美的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1268元（原告预交），由原告张健美负担248元，由被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担1020元，并于本判决生效后十五日内给付原告张健美。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审　判　长　　冯玉堂 人民陪审员　　万淑珍 人民陪审员　　李连芳

书记员：吴忠慧