张某某与绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，哈尔滨东安汽车动力股份有限公司规划室主任，住哈尔滨市平房区。委托代理人温亚峰，黑龙江江铭律师事务所律师。被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，统一社会信用代码xxxx（1-1），住所地哈尔滨市平房区新疆大街8号。法定代表人刘书健，该公司总经理。委托代理人高乐，该公司员工。

原告张某某诉请：1、绿洋公司支付违约金及赔偿各项损失35431.55元；2、本案诉讼费用由绿洋公司承担。事实及理由：张某某与绿洋公司于2013年12月30日签订《认购协议》，张某某以440000元价格购买绿洋公司开发的国际花都一期房号为第18栋1单元4层2号房屋，但绿洋公司未如期签订正式《商品房买卖合同》。2014年12月26日，双方签订了《商品房买卖合同》和《附件补充条款》，约定绿洋公司于2015年10月30日前交付房屋，但绿洋公司直至2016年1月也未能交付房屋。鉴于绿洋公司交付房屋屡次超期，张某某于2016年1月30日退房，绿洋公司也未能按照约定如期返还张某某已交付的购房款，直至2016年10月26日，绿洋公司才将购房款本金部分返还完毕。绿洋公司严重延期交付房屋，违反了合同约定，给张某某造成了经济损失，应当依法承担相应的违约责任和赔偿责任。根据《附件补充条款》和《商品房买卖合同》的约定，绿洋公司应向张某某支付违约金，同时赔偿其他损失，共计35431.55元。被告绿洋公司辩称：张某某请求违约金及赔偿金不应超出其所发生的实际损失，双方合同中明确约定违约金计算方式，该计算方式合法有效，如张某某主张不足以赔偿全部损失，应承担举证责任。经本院审理查明：2014年12月26日，张某某与绿洋公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》（编号为141××××5611），合同书约定：张某某购买绿洋公司开发建设的坐落于平房开发区南城六路与南城第二大道东北侧局部地段第18栋1单元4层402室房屋，建筑面积为100.76平方米，房屋总价款445258元；出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付房屋，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人按累计已付款的2%向买受人支付违约金。2014年12月26日，张某某向绿洋公司支付购房款142953元；2014年12月27日，张某某向绿洋公司支付购房款132305元，上述两笔款项共计275258元，为张某某的首付款，2014年12月27日，绿洋公司为张某某出具上述款项预收专用发票。2015年1月12日，张某某以公积金贷款支付剩余购房款170000元。2014年12月26日，双方签订《国际花都合同附件补充条款》，该条款约定逾期交房的赔偿：1、此房屋的交房逾期天数按照买受人缴纳首付款时已经签订的购房协议交房时间为2013年12月30日至2015年10月30日或之前的实际交房日（实际交房日期为我公司对国际花都业主的交房、收房告知日期，告知方式包括信件、报纸、电话等形式），买受人以现金或贷款方式支付的剩余购房款如在购房协议约定的交房时间之后缴纳的，此部分房款对应的交房逾期天数为房款实际到出卖人的到账日至2015年10月30日或之前的实际交房日，出卖人按已交房款每日万分之一乘以逾期天数进行赔偿，并以现金的形式在交房日后30日内进行赔付。2、此房屋在2015年10月30日仍未达到交房条件，自2015年10月30日起至实际交房（实际交房日期为我公司对国际花都业主的交房、收房告知日，告知方式包括信件、报纸、电话等形式），此部分的逾期赔偿为出卖人按买受人已交房款每日万分之三进行赔偿。2015年2月8日至2016年4月22日期间，张某某共偿还公积金贷款本金170000元及利息3529.16元。2016年1月31日，双方解除商品房买卖合同，并签订《退房签收单》，该签收单载明：房款收据绿洋公司已收回。2016年4月21日，绿洋公司返还张某某购房款133577元；2016年7月29日，绿洋公司返还张某某购房款133577元；2016年10月26日，绿洋公司返还张某某购房款178028元，上述款项共计445182元。上述事实，有哈尔滨市商品房买卖合同书、国际花都合同附件补充条款、浦发银行的存款小票、商品房预售款专用票据、公积金贷款收据、退房签收单、公积金还款明细信息、存折明细、中国银行交易流水单载卷为凭，并经当庭质证和审查，予以认定。
原告张某某与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称绿洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告张某某于2018年5月4日向本院提起诉讼，本院受理后，由本院审判员蒋丹凤适用简易程序公开开庭审理。原告张某某及其委托代理人温亚峰，被告绿洋公司的委托代理人高乐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，本案争议焦点为：1、张某某主张绿洋公司支付违约金是否应予以支持；2、张某某主张绿洋公司赔偿损失是否应予以支持。关于张某某主张绿洋公司支付违约金是否应予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的补充条款关于赔偿问题约定：“买受人以现金或贷款方式支付的剩余购房款如在购房协议约定的交房时间之后缴纳的，此部分房款对应的交房逾期天数为房款实际到出卖人的到账日至2015年10月30日或之前的实际交房日，出卖人按已交房款每日万分之一乘以逾期天数进行赔偿，并以现金的形式在交房日后30日内进行赔付”，但该约定成立的前提条件是买受人交纳购房款的时间在约定交房日之后，且进行赔付的时间是交房日后，张某某最后一次交纳购房款的时间为2015年1月12日，系约定交房日（2015年10月30日）之前，且张某某与绿洋公司于2016年1月31日签订《退房签收单》，即双方买卖合同已解除，以上内容不符合补充条款关于赔偿问题约定，张某某主张按此约定计算逾期付款违约金无依据，应按买卖合同第九条的约定计算违约金，故逾期交房违约金为8905.16元（445258元×2%）。双方已明确约定解除合同的，解除通知到达绿洋公司之日（2016年1月31日）起90日内退还全部购房款，即2016年5月1日前应全部返还完毕，绿洋公司在此期限内仅返还133577元，未如期返还的购房款为311681元，绿洋公司应承担违约责任，张某某主张按中国人民银行同期贷款基准利率主张违约金符合法律规定。2016年7月29日，绿洋公司返还张某某购房款133577元，该款项的违约金计算的期限为2016年5月1日至2016年7月29日；2016年10月26日，绿洋公司返还张某某购房款178028元，该款项的违约金计算的期限为2016年5月1日至2016年10月26日。张某某主张绿洋公司赔偿损失是否应予以支持的问题。张某某为购买绿洋公司开发建设的房屋，公积金贷款170000元，绿洋公司未如约交付房屋导致双方合同解除，使张某某产生3529.16元的利息，该利息是张某某实际损失，绿洋公司应予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张某某逾期交房违约金8905.16元。二、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张某某逾期返款违约金，以133577元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算自2016年5月1日至2016年7月29日利息；以178028元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算自2016年5月1日至2016年10月26日利息。三、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张某某利息损失3529.16元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元（原告张某某预交），由原告张某某负担44元，由被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司负担300元，于本判决生效之日起十日内给付原告张某某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审判员　　蒋丹凤

书记员：王旭