张某某、覃某英诉吴安进、张某确认合同无效纠纷民事判决书

张某某
覃某英
邹磊（湖北盛华律师事务所）
吴安进
张某
王秀菊（湖北高驰律师事务所）

原告张某某。
原告覃某英。（系原告张某某之妻）。
二
原告
委托代理人邹磊，湖北盛华律师事务所律师。特别授权代理。
被告吴安进。
被告张某。（系被告吴安进之妻）。
二
被告
委托代理人王秀菊，湖北高驰律师事务所律师。特别授权代理。
原告张某某、覃某英诉被告吴安进、张某确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈荣独任审判，于2015年5月8日及6月3日两次公开开庭进行了审理，二原告委托代理人邹磊、被告吴安进及二被告委托代理人王秀菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:二原告与二被告于2007年8月共同出资在原告张某某原宅基地上拆旧建新共建一栋楼房，并同时约定该楼房第三层归二被告所有，其余归二原告及其子女所有，房屋建成后双方当事人于2008年分别装修入住至今，近年来双方当事人因部分房屋楼层调换及二被告开设“麻将馆”的噪音问题等发生数次矛盾，虽经林园村人民调解委员会于2015年3月主持调解，促成双方当事人达成了人民调解协议，但二原告对该协议反悔后诉至本院，要求确认该协议无效并要求二被告将房屋退还给二原告。上述纠纷的核心争议点应为原、被告双方于2007年在原告张某某的宅基地上共同出资建房并按口头协议履行而占有使用房屋的基础法律行为是否有效问题，其次才是双方当事人于2015年3月27日达成的人民调解协议是否属有效合同。对此本院认为:1、双方当事人于2007年共同出资在二原告宅基地上建房，名为联建，实为房屋买卖，即二被告以其出资额购得二原告房屋的第三层，上述房屋买卖行为早在2008年即依双方口头约定予以履行完毕，并非2015年3月林园村组织双方当事人达成人民调解协议时才存在的法律事实；2、本案中二原告虽未明确提出对双方当事人于2007年达成的房屋买卖合同行为确认无效的诉讼请求，但在事实与理由部分中主张该房屋买卖行为无效，而二原告在二被告购得争议房屋第三层占有使用达七年后，现在才主张该买卖行为无效，按照我国现行有关农村集体土地的法律规定，农民在其宅基地上兴建的房屋，可以在其同一集体经济组织成员内部流转，当初房屋兴建时二被告虽与二原告非同一集体经济组织成员，但在本案审理时这种情形已经消失，二被告的户籍已转入该房屋所在的农村集体经济组织内部，以上房屋产权流转现已无法律上的障碍，故依照诚实信用原则，从维护社会稳定，以及交易安全出发，对双方当事人于2007年共同出资建房并按口头协议履行而占有使用房屋的基础法律行为现应认定为有效法律行为；3、林园村组织双方当事人达成的人民调解协议，其主要内容仍是维护双方当事人在建房时达成的口头房屋买卖合同效力，而且对双方当事人调换争议房屋进行了调解，还原到当初双方所形成的房屋买卖合同原状，并非组织双方当事人进行房屋买卖交易，从现在的情况分析，该人民调解协议并未违反我国法律及法规的强制性规定，与二被告获准转入林园村农民集体经济组织的事实一道，印证了林园村作为该宗土地的所有权人，对双方当事人的房屋转让予以认可；4、至于二原告认为林园村人民调解员在人民调解协议上未签名，该协议未生效的主张，对此本院认为，人民调解协议是否生效，主要审查协议内容是否为双方当事人订立协议时的真实意思表示，以及协议内容是否违反我国法律及法规的强制性规定，本案中双方当事人共同出资建房，并按约定履行后占有使用房屋至今达七年时间，当事人的意思表示及协议的内容真实，现在二被告的身份已符合法律、法规关于农村房屋购房要求，且该协议加盖有人民调解委员会的印章，因此该协议书虽没有人民调解员签名，存在形式上的瑕疵，但实体上依然有效。综上所述，二原告要求确认该人民调解协议无效的诉讼请求，因缺乏事实及法律根据，本院不予支持。
如前所述，原、被告双方于2007年在原告张某某的宅基地上共同出资建房并按口头协议履行而占有使用房屋的基础法律行为现应认定为有效法律行为，双方当事人于2015年3月达成的人民调解协议亦应认定为有效合同，故二原告要求二被告退还房屋的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条  、《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第一百三十条  、第一百三十二条  、第一百三十三条  、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条  、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条  第四款  、《中华人民共和国人民调解法》第二十八条  、第二十九条  、第三十一条  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第九条  、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  的规定，判决如下:
驳回原告张某某、覃某英的诉讼请求。
案件受理费4000元，减半收取2000元，由原告张某某、覃某英承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇荆州市非税收入管理局汇缴结算户，账号:26×××32，开户银行农业银行荆州市分行直属支行，收费单位编码1610901，收费项目编码161040201。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:二原告与二被告于2007年8月共同出资在原告张某某原宅基地上拆旧建新共建一栋楼房，并同时约定该楼房第三层归二被告所有，其余归二原告及其子女所有，房屋建成后双方当事人于2008年分别装修入住至今，近年来双方当事人因部分房屋楼层调换及二被告开设“麻将馆”的噪音问题等发生数次矛盾，虽经林园村人民调解委员会于2015年3月主持调解，促成双方当事人达成了人民调解协议，但二原告对该协议反悔后诉至本院，要求确认该协议无效并要求二被告将房屋退还给二原告。上述纠纷的核心争议点应为原、被告双方于2007年在原告张某某的宅基地上共同出资建房并按口头协议履行而占有使用房屋的基础法律行为是否有效问题，其次才是双方当事人于2015年3月27日达成的人民调解协议是否属有效合同。对此本院认为:1、双方当事人于2007年共同出资在二原告宅基地上建房，名为联建，实为房屋买卖，即二被告以其出资额购得二原告房屋的第三层，上述房屋买卖行为早在2008年即依双方口头约定予以履行完毕，并非2015年3月林园村组织双方当事人达成人民调解协议时才存在的法律事实；2、本案中二原告虽未明确提出对双方当事人于2007年达成的房屋买卖合同行为确认无效的诉讼请求，但在事实与理由部分中主张该房屋买卖行为无效，而二原告在二被告购得争议房屋第三层占有使用达七年后，现在才主张该买卖行为无效，按照我国现行有关农村集体土地的法律规定，农民在其宅基地上兴建的房屋，可以在其同一集体经济组织成员内部流转，当初房屋兴建时二被告虽与二原告非同一集体经济组织成员，但在本案审理时这种情形已经消失，二被告的户籍已转入该房屋所在的农村集体经济组织内部，以上房屋产权流转现已无法律上的障碍，故依照诚实信用原则，从维护社会稳定，以及交易安全出发，对双方当事人于2007年共同出资建房并按口头协议履行而占有使用房屋的基础法律行为现应认定为有效法律行为；3、林园村组织双方当事人达成的人民调解协议，其主要内容仍是维护双方当事人在建房时达成的口头房屋买卖合同效力，而且对双方当事人调换争议房屋进行了调解，还原到当初双方所形成的房屋买卖合同原状，并非组织双方当事人进行房屋买卖交易，从现在的情况分析，该人民调解协议并未违反我国法律及法规的强制性规定，与二被告获准转入林园村农民集体经济组织的事实一道，印证了林园村作为该宗土地的所有权人，对双方当事人的房屋转让予以认可；4、至于二原告认为林园村人民调解员在人民调解协议上未签名，该协议未生效的主张，对此本院认为，人民调解协议是否生效，主要审查协议内容是否为双方当事人订立协议时的真实意思表示，以及协议内容是否违反我国法律及法规的强制性规定，本案中双方当事人共同出资建房，并按约定履行后占有使用房屋至今达七年时间，当事人的意思表示及协议的内容真实，现在二被告的身份已符合法律、法规关于农村房屋购房要求，且该协议加盖有人民调解委员会的印章，因此该协议书虽没有人民调解员签名，存在形式上的瑕疵，但实体上依然有效。综上所述，二原告要求确认该人民调解协议无效的诉讼请求，因缺乏事实及法律根据，本院不予支持。
如前所述，原、被告双方于2007年在原告张某某的宅基地上共同出资建房并按口头协议履行而占有使用房屋的基础法律行为现应认定为有效法律行为，双方当事人于2015年3月达成的人民调解协议亦应认定为有效合同，故二原告要求二被告退还房屋的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条  、《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第一百三十条  、第一百三十二条  、第一百三十三条  、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条  、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条  第四款  、《中华人民共和国人民调解法》第二十八条  、第二十九条  、第三十一条  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第九条  、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  的规定，判决如下:

驳回原告张某某、覃某英的诉讼请求。
案件受理费4000元，减半收取2000元，由原告张某某、覃某英承担。

审判长：陈荣

书记员：卢秋静