张某某与陈某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：李坤，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴正红，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：陈某某(曾用名：谢国明)，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住福建省南平市。
　　原告张某某与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人李坤到庭参加诉讼。被告陈某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　张某某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间就上海市浦东新区陈春路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋租赁合同关系；2.判令被告支付原告2019年1月1日至实际返还上述房屋之日止的租金/房屋使用费，按人民币(以下币种相同)4,600元/月计算；3.判令被告支付原告违约金13,800元；4.判令被告返还原告上海市浦东新区陈春路XXX弄XXX号XXX室房屋；5.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2015年10月25日，原、被告就上海市浦东新区陈春路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定陈某某向原告承租涉案房屋，租赁期限为2015年12月1日至2020年11月30日，第一、二年月租金为4,300元，第三、四、五年月租金为4,600元。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付了押金4,300元及部分租金。后续经原告催讨，被告仍未支付2019年1月1日起的租金，故原告起诉来院，要求判如所请。
　　陈某某未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。
　　本院经审理认定事实如下：张某某系涉案房屋权利人之一，土地用途为住宅用地。
　　2015年10月25日，以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)，案外人满某(上海)房地产咨询有限公司为居间方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋建筑面积为92.37平方米，月租金为4,300元，租金按三个月为一期支付，乙方应于2015年10月31日(实际以交付房屋日期为准)或之前支付甲方第一期租金,以后每期租金支付时间为该期首月的七日前；租赁保证金(即押金)为4,300元；甲方于2015年10月31日前将涉案房屋交付乙方,房屋租赁期自2015年12月1日至2020年11月30日止；租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担,房屋的物业管理费甲方承担。租赁合同第九条约定，“甲、乙双方同意在租赁期内发生有下列情形之一的,非违约方有权解除本合同,并要求违约方承担相应违约责任：……9.4乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租房屋的;9.5乙方逾期不支付租金累计超过二十日的;”租赁合同第十条约定，“……10.5如任何一方未按本合同约定履行,本合同另有特别约定相关责任的,从其约定;本合同没有特别约定相关责任的,经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视为根本性违约,守约方有权单方面解除本合同,且违约方需支付守约方违约金,违约金数额为月租金的20倍。”租赁合同特别约定手写载明：“乙方不得群租此房屋，甲方允许乙方装修此房屋，乙方可在楼上加设一个卫生间，租赁期限为五年，第一第二年租金为4,300元，第三、第四第五年为4,600元，此外租赁期限第五年里，甲方有权收回此房屋，甲方提前两月通知乙方，乙方配合甲方归还房屋”。
　　租赁合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付原告租金至2018年12月31日止。因被告未支付2019年1月1日起的租金，原告催讨未果，故起诉来院，要求判如所请。
　　审理中，1.原告提交原告妻子袁健名下中国农业银行股份有限公司银行卡交易明细清单一组，证明案外人叶丹及上海对邻公寓管理有限公司代被告向原告方支付租金的情况。明细清单中无被告方2017年9月、10月的交易记录，但原告确认已收到该两笔租金。2.原告提交原告妻子袁健向被告发送的短信记录截屏打印件、告知书及国内挂号信函收据一组，证明原告多次向被告催讨租金，但被告仍未支付2019年1月1日起的租金。因被告是否签收及签收日期未能查询，故原告表示双方合同关系解除日期以本案起诉状送达之日为准。3.原告表示因被告未结清涉案房屋内的水、电、燃气等费用，故不愿在本案中返还押金，待上述费用结清后，原告愿意返还被告剩余押金。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的租赁合同合法有效，各方均应遵守。原告主张被告拖欠租金故要求解除双方之间的租赁合同关系。根据双方租赁合同的约定，被告逾期不支付租金累计超过二十日的，原告有权解除合同。现被告未付清2019年1月1日起的租金，故原告有权解除双方的租赁合同关系，解除的日期以起诉状到达被告处的时间为准，即2019年11月22日。租赁合同关系解除后，被告应当将涉案房屋返还，并付清使用期间的费用，故对原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求及原告要求被告按照合同约定的4,600元/月的标准支付2019年1月1日至实际返还上述房屋之日止的租金/房屋使用费的诉讼请求，本院均予以支持。原告另主张被告支付违约金。租赁合同约定，被告租金按三个月为一期支付，第一期租金之后的每期租金支付时间为该期首月的七日前。租赁合同另约定，守约方有权单方面解除本合同,且违约方需支付守约方违约金,违约金数额为月租金的20倍。现被告未按约支付2019年1月1日起的租金/房屋使用费，已构成违约，理应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿将违约金数额调整为13,800元，系其对自身权益的处分，本院予以照准。陈某某经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其自行放弃反驳原告诉讼请求的权利，由此造成原告已经履行举证义务而无法质证的后果应由陈某某自行承担。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、解除原告张某某与被告陈某某之间就上海市浦东新区陈春路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋租赁合同关系；
　　二、被告陈某某于本判决生效之日起十五日内返还原告张某某上海市浦东新区陈春路XXX弄XXX号XXX室房屋；
　　三、被告陈某某于本判决生效之日起十五日内支付原告张某某自2019年1月1日起至实际返还上海市浦东新区陈春路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的租金/房屋使用费，按4,600元/月计算；
　　四、被告陈某某于本判决生效之日起十五日内支付原告张某某违约金13,800元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,180元，减半收取计590元，由被告陈某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨燕燕

书记员：徐  婷