张某某与杨某某、郑某某确认合同效力纠纷一审民事判决书

张某某
高平（湖北楚峡律师事务所）
杨某某
蒋祖林（巴东县野三关法律服务所）
郑某某

原告张某某。
委托代理人高平，湖北楚峡律师事务所律师。
被告杨某某。
委托代理人蒋祖林，巴东县野三关法律服务所法律工作者。
被告郑某某（系被告杨某某之妻）。
原告张某某诉被告杨某某、郑某某确认合同效力纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理后，依法组成由审判员钱财保担任审判长，代理审判员向子龙、人民陪审员李国章参加的合议庭，于2014年2月20日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人高平、被告杨某某及其委托代理人蒋祖林到庭参加了诉讼，被告郑某某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:根据《中华人民共和国合同法》第七条  、第五十二条  的规定，不违反法律、行政法规的强制性规定是合同有效的必备要件。按照我国法律规定，房屋买卖在处分房屋的同时，也处分了房屋所依赖的土地。农村房屋买卖在处分房屋的同时，处分了农村宅基地使用权，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，具有特定的身份关系。所以，农村房屋的买卖须在同一集体经济组织成员之间进行。本案中原告张某某不是涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，不具备购买房屋的资格，因而，其与被告杨某某、郑某某之间签订的房屋买卖合同无效。同时，虽巴东县水布垭镇柳家村民委员会同意被告杨某某、郑某某将承包的土地、山林流转给原告张某某，但因本案中土地、山林的流转与房屋的买卖系一个整体而非不同条款，且土地、山林、房屋系农村生产生活所必备条件、缺一不可，因此，本案中被告杨某某、郑某某与原告张某某签订的《房屋买卖、土地山林转让协议》无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，原告张某某要求被告杨某某、郑某某返还购买房屋、山林土地转让费50000元于法有据，本院予以支持。因被告杨某某对于原告张某某在合同签订后的房屋使用费、损害赔偿要求另案处理，本案不宜一并处理，且不宜一并审查双方的缔约过失责任。
据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第七条  、第五十二条  第（五）项  、第五十八条  ，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，判决如下:
一、原告张某某与被告杨某某、郑某某于2012年3月2日签订的《房屋买卖、土地山林转让协议》无效。
二、被告杨某某、郑某某返还原告张某某购买房屋、山林土地转让费50000元。限本判决生效后30日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告杨某某、郑某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇至恩施自治州中级人民法院立案庭（必须注明汇款用途和上诉人名称），上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:根据《中华人民共和国合同法》第七条  、第五十二条  的规定，不违反法律、行政法规的强制性规定是合同有效的必备要件。按照我国法律规定，房屋买卖在处分房屋的同时，也处分了房屋所依赖的土地。农村房屋买卖在处分房屋的同时，处分了农村宅基地使用权，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，具有特定的身份关系。所以，农村房屋的买卖须在同一集体经济组织成员之间进行。本案中原告张某某不是涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，不具备购买房屋的资格，因而，其与被告杨某某、郑某某之间签订的房屋买卖合同无效。同时，虽巴东县水布垭镇柳家村民委员会同意被告杨某某、郑某某将承包的土地、山林流转给原告张某某，但因本案中土地、山林的流转与房屋的买卖系一个整体而非不同条款，且土地、山林、房屋系农村生产生活所必备条件、缺一不可，因此，本案中被告杨某某、郑某某与原告张某某签订的《房屋买卖、土地山林转让协议》无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，原告张某某要求被告杨某某、郑某某返还购买房屋、山林土地转让费50000元于法有据，本院予以支持。因被告杨某某对于原告张某某在合同签订后的房屋使用费、损害赔偿要求另案处理，本案不宜一并处理，且不宜一并审查双方的缔约过失责任。
据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第七条  、第五十二条  第（五）项  、第五十八条  ，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，判决如下:

一、原告张某某与被告杨某某、郑某某于2012年3月2日签订的《房屋买卖、土地山林转让协议》无效。
二、被告杨某某、郑某某返还原告张某某购买房屋、山林土地转让费50000元。限本判决生效后30日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告杨某某、郑某某负担。

审判长：钱财保
审判员：向子龙
审判员：李国章

书记员：谭林