张某与翁某某、蔡某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

翁某某
张金英（河北金杯律师事务所）
蔡某某
王立伟（河北金杯律师事务所）
张某
王军
尚卫国

上诉人（原审被告）翁某某。
委托代理人张金英，河北金杯律师事务所律师。
上诉人（原审被告）蔡某某，位高碑店市军城办事处崔中旺村，系上诉人翁某某之妻。
委托代理人王立伟，河北金杯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张某。
委托代理人王军。
委托代理人尚卫国。
上诉人翁某某、蔡某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2014）高民初字第3123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人翁某某的委托代理人张金英、上诉人蔡某某、委托代理人王立伟，被上诉人委托代理人尚卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年3月1日，因翁某某不能面签，故由其妻
子蔡某某出面与张某及居间方（高碑店市五一路中建信息咨询服务部）签订房屋买卖协议，约定:经翁某某、张某、高碑店市五一路中建信息咨询服务部三方协商，张某以335000元价格购买翁某某和蔡某某所有的坐落于高碑店市团结东路南侧万和城28号楼1单元1303室房屋，并于2014年4月15日之前办理涉案房屋产权登记、过户、购房合同及收据更名、买卖协议公证、支付房款等事宜。签订合同当日，经双方协商，张某给付蔡某某购房定金10000元，经蔡某某同意，该定金由居间方高碑店市五一路中建信息咨询服务部代收。同时张某与蔡某某约定违约金为20000元。后翁某某和蔡某某拒绝履行协议，现张某以翁某某和蔡某某违约为由，诉至法院。上述事实有房屋买卖协议，双方委托代理人、被告蔡某某的当庭陈述予以证实。
本院认为，《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》可以证明涉案房屋所有权人为上诉人翁某某，该房屋为上诉人翁某某和蔡某某夫妻两人的共同财产。二上诉人都以房屋所有权人翁某某对房屋买卖不知情为由，主张该房屋买卖协议无效。同时，上诉人翁某某还主张涉案房屋是以担保贷款方式付款，在没有银行同意的情况下，债务转移无效。首先，甲方（卖方）翁某某、乙方（买方）张某及丙方（居间方）姚健（高碑店市五一路中建信息咨询服务部）三方签订的《房屋买卖协议》中明确约定:“因甲方不能面签，由其妻子蔡某某代签，蔡某某承担本协议的责任与权力”；其次，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条  规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人；再次，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故二上诉人以其转让房产时未经共有人及银行同意而导致合同无效的主张不能成立，本院亦不予支持。三方签订的《房屋买卖协议》系三方真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。二上诉人以丙方（居间方）和本案有直接利害关系为由，要求追加丙方（居间方）为被告的请求，原审法院认为不符合法律规定，予以驳回。本院对原审法院的决定予以支持。另外，关于原审判决诉讼费的承担问题，原审判决符合法律规定，并无不当，本院予以支持。关于定金的收取方式，三方在合同中明确约定，应视为蔡某某已收到定金10000元。张某在庭审过程中，经原审法院释明，其选择双倍返还定金（放弃违约金）的方式主张权利，符合法律规定。综上所述，三方签订的《房屋买卖协议》合法有效，各方均应恪守履行。上诉人未按合同约定的期限向被上诉人交付房屋，导致被上诉人无法实现合同的目的，上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  （一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人翁某某、蔡某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》可以证明涉案房屋所有权人为上诉人翁某某，该房屋为上诉人翁某某和蔡某某夫妻两人的共同财产。二上诉人都以房屋所有权人翁某某对房屋买卖不知情为由，主张该房屋买卖协议无效。同时，上诉人翁某某还主张涉案房屋是以担保贷款方式付款，在没有银行同意的情况下，债务转移无效。首先，甲方（卖方）翁某某、乙方（买方）张某及丙方（居间方）姚健（高碑店市五一路中建信息咨询服务部）三方签订的《房屋买卖协议》中明确约定:“因甲方不能面签，由其妻子蔡某某代签，蔡某某承担本协议的责任与权力”；其次，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条  规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人；再次，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故二上诉人以其转让房产时未经共有人及银行同意而导致合同无效的主张不能成立，本院亦不予支持。三方签订的《房屋买卖协议》系三方真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。二上诉人以丙方（居间方）和本案有直接利害关系为由，要求追加丙方（居间方）为被告的请求，原审法院认为不符合法律规定，予以驳回。本院对原审法院的决定予以支持。另外，关于原审判决诉讼费的承担问题，原审判决符合法律规定，并无不当，本院予以支持。关于定金的收取方式，三方在合同中明确约定，应视为蔡某某已收到定金10000元。张某在庭审过程中，经原审法院释明，其选择双倍返还定金（放弃违约金）的方式主张权利，符合法律规定。综上所述，三方签订的《房屋买卖协议》合法有效，各方均应恪守履行。上诉人未按合同约定的期限向被上诉人交付房屋，导致被上诉人无法实现合同的目的，上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  （一）项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人翁某某、蔡某某负担。

审判长：苑汝成
审判员：王清江
审判员：曲刚

书记员：王向颖