建始县茨泉宾馆有限责任公司与张某某、秦某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

建始县茨泉宾馆有限责任公司
李兴国（湖北信旦律师事务所）
肖远玖
张某某
秦某某
黄珍翠
郑崇新（湖北广润律师事务所）

原告:建始县茨泉宾馆有限责任公司。
法定代表人吕家旺，系该公司总经理。
委托代理人（特别授权）:李兴国，湖北信旦律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）:肖远玖，建始国有资产经营公司工作人员。
被告:张某某。
被告:秦某某。
被告:黄珍翠。
三
被告
委托代理人（一般代理）:郑崇新，湖北广润律师事务所律师。
原告建始县茨泉宾馆有限责任公司（以下简称“茨泉宾馆”）诉被告张某某、秦某某、黄珍翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理。依法由代理审判员王蝶适用简易程序，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告茨泉宾馆的委托代理人李兴国、肖远玖，被告张某某、秦某某、黄珍翠及三被告的委托代理人郑崇新到庭参加诉讼。2014年12月22日，双方书面申请庭外和解4个半月。和解期间未能达成和解协议。本案现已审理终结。
经庭审质证，三被告对原告的证据一无异议，对证据二、三、四、五的真实性均无异议，但认为证据二中《承包合同》是无效合同，不能依照该合同要求三被告支付承包费，证据四的文件称谓为“茨泉娱乐会所”，说明三被告不是承包合同的相对方，三被告向原告方提出过减免租费、终止合同的书面申请，但原告未予回复。
原告对三被告的证据一、二、三均无异议，对证据四的真实性无异议，但认为原告招租是以公开的形式进行竞价，被告现取得承租权后，在合同期内交纳租费属于正常的、应当履行的合同义务，不属于扩大损失，对证据五的真实性有异议，认为真实性无法核实，亏损情况亦无法证实，且与本案无关。
本院对双方均无异议的证据依法予以采信。对双方有异议的证据，本院认为:原告的证据二、三、四、五及三被告的证据四，能够证明本案案件事实，本院依法予以采信。三被告的证据五，系三被告经营茨泉娱乐会所期间的财务数据，与本案争议法律关系没有关联，对该证据本院不予采信。
本院认为，根据双方提交的证据及庭审查明的事实，本案的争议焦点:1、原、被告签订的《承包合同》及《补充协议》性质及效力；2、若原、被告间的合同有效，合同是否应予解除；3、合同约定的合同解除条件已经成就，原告未及时行使合同解除权，自合同解除条件已成就后的租费是否属于扩大损失。
首先，关于原、被告签订的《承包合同》及《补充协议》性质及效力。一、按文义解释，双方在2013年3月10日的《补充协议》中，明确三被告“承租场地为四楼”、“租费386568.00元∕年，月租费为32214.00元”，原告提交的文件、被告的申请中均有“承租”、“转租”等表述，说明原、被告均认可双方系房屋租赁关系。原告以提供房屋租赁权为代价收取固定利润，符合房屋租赁合同的法律特征。因此，双方的合同为房屋租赁合同。二、被告主张合同无效的理由在于合同产生过程存在瑕疵，首次签订合同的人都属于国家工作人员，违反了《娱乐场所管理条例》第4条  的规定，合同的标的物是茨泉娱乐会所的经营权，实际履行的是租赁房屋，与租赁价格差距较大。本院认为:一、被告称合同产生过程存在瑕疵，但并没有明确指出存在何种瑕疵；二、《娱乐场所管理条例》第4条  规定，国家机关及其工作人员不得开办娱乐场所，不得参与或者变相参与娱乐场所的经营活动。该规定属于管理性规范，而非合同效力性规范，不属于认定民事合同效力的法律、行政法规依据；三、合同约定的房屋租费标准是依据公开招标竞价而来，承包费标准与租赁价格差距大小也不属于合同无效的法定情形。原告与含三被告在内的八人签订的《承包合同》、《补充协议》及2013年3月10日原、被告签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。因三被告经原告同意后与其他原合同签订人签订了《茨泉娱乐会所股份转让合同》，即承受原其他合同签订人的权利与义务，现合同双方即为原告与三被告。前述《承包合同》、《补充协议》对原、被告均有法律约束力，双方都应遵循诚实信用原则，按照约定行使权利、履行义务。根据合同的相对性原则，现合同的签订一方为三被告，且“茨泉娱乐会所”也未经工商登记，仅是三被告经营场所的特定称谓，会所的经营者才是权利义务的承受者，因此，原告向三被告主张权利并无不当。被告关于合同中的乙方为“茨泉娱乐会所”，三被告不是本案适格被告的抗辩理由，本院不予采纳。关于三被告称存在其他合伙人情况属三被告合伙期间的内部问题，不能对抗原告的主张。
其次，关于合同是否应予解除的问题。《承包合同》约定被告逾期一个月仍未交清房租，原告可解除合同，并不承担被告装修的补偿责任，2013年3月10日的《补充协议》仅对《承包合同》中约定的租金的支付标准、方式进行了变更，并未变更《承包合同》约定的解除条件。三被告自2013年11月1日起未支付租金，原告经书面催交，三被告仍未支付，合同约定的解除条件已经成就，原告据此要求解除双方的租赁合同，本院支持。解除权属于形成权，原告通过起诉提出解除合同主张，本院于2014年11月14日、18日先后向三被告送达起诉状副本，可视为原告解除合同的通知于2014年11月18日到达三被告，合同已自该日解除。被告应当腾退并向原告返还所承租茨泉大厦四楼房屋。
最后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条  第一款  的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。三被告未按期交纳租金已构成违约，原告于2014年4月9日第一次向三被告发出《催收茨泉KTV承包费的通知》后，三被告仍未按该通知要求的期限即2014年4月20前付清之前的租费，已构成根本违约。此时，原告应该及时行使合同解除权解除合同，以防止损失的扩大，但原告迟至2014年11月11日才通过起诉的方式行使合同解除权，因此，自原告催收通知确定的租费交付期限届满之次日即2014年4月21日至2014年12月的租费属于扩大损失，应由原告自行承担，其相应的请求本院不予支持。三被告应支付原告自2013年11月至2014年4月20日的租费182546.00元（32214元∕月×5个月＋32214∕月÷30天×20天=182546.00元）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第九十三条  第二款  、第九十七条  、第一百一十九条  、第二百一十二条  、第二百二十七条  的规定，判决如下:
一、被告张某某、秦某某、黄珍翠腾退并返还租赁的原告建始县茨泉宾馆有限责任公司位于建始县业州镇茨泉路3号茨泉大厦四楼房屋。
二、被告张某某、秦某某、黄珍翠向原告建始县茨泉宾馆有限责任公司支付2013年11月至2014年4月20日的租费182546.00元。
三、驳回原告建始县茨泉宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。
上述第一、二项判决内容，限于本判决生效后十五日内履行完毕。
本案受理费8064.94元减半收取4032.47元，由原告建始县茨泉宾馆有限责任公司负担2400.28元，由被告张某某、秦某某、黄珍翠负担1632.19元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求额交纳案件受理费，款邮汇湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，将按自动撤回上诉处理）

本院认为，根据双方提交的证据及庭审查明的事实，本案的争议焦点:1、原、被告签订的《承包合同》及《补充协议》性质及效力；2、若原、被告间的合同有效，合同是否应予解除；3、合同约定的合同解除条件已经成就，原告未及时行使合同解除权，自合同解除条件已成就后的租费是否属于扩大损失。
首先，关于原、被告签订的《承包合同》及《补充协议》性质及效力。一、按文义解释，双方在2013年3月10日的《补充协议》中，明确三被告“承租场地为四楼”、“租费386568.00元∕年，月租费为32214.00元”，原告提交的文件、被告的申请中均有“承租”、“转租”等表述，说明原、被告均认可双方系房屋租赁关系。原告以提供房屋租赁权为代价收取固定利润，符合房屋租赁合同的法律特征。因此，双方的合同为房屋租赁合同。二、被告主张合同无效的理由在于合同产生过程存在瑕疵，首次签订合同的人都属于国家工作人员，违反了《娱乐场所管理条例》第4条  的规定，合同的标的物是茨泉娱乐会所的经营权，实际履行的是租赁房屋，与租赁价格差距较大。本院认为:一、被告称合同产生过程存在瑕疵，但并没有明确指出存在何种瑕疵；二、《娱乐场所管理条例》第4条  规定，国家机关及其工作人员不得开办娱乐场所，不得参与或者变相参与娱乐场所的经营活动。该规定属于管理性规范，而非合同效力性规范，不属于认定民事合同效力的法律、行政法规依据；三、合同约定的房屋租费标准是依据公开招标竞价而来，承包费标准与租赁价格差距大小也不属于合同无效的法定情形。原告与含三被告在内的八人签订的《承包合同》、《补充协议》及2013年3月10日原、被告签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。因三被告经原告同意后与其他原合同签订人签订了《茨泉娱乐会所股份转让合同》，即承受原其他合同签订人的权利与义务，现合同双方即为原告与三被告。前述《承包合同》、《补充协议》对原、被告均有法律约束力，双方都应遵循诚实信用原则，按照约定行使权利、履行义务。根据合同的相对性原则，现合同的签订一方为三被告，且“茨泉娱乐会所”也未经工商登记，仅是三被告经营场所的特定称谓，会所的经营者才是权利义务的承受者，因此，原告向三被告主张权利并无不当。被告关于合同中的乙方为“茨泉娱乐会所”，三被告不是本案适格被告的抗辩理由，本院不予采纳。关于三被告称存在其他合伙人情况属三被告合伙期间的内部问题，不能对抗原告的主张。
其次，关于合同是否应予解除的问题。《承包合同》约定被告逾期一个月仍未交清房租，原告可解除合同，并不承担被告装修的补偿责任，2013年3月10日的《补充协议》仅对《承包合同》中约定的租金的支付标准、方式进行了变更，并未变更《承包合同》约定的解除条件。三被告自2013年11月1日起未支付租金，原告经书面催交，三被告仍未支付，合同约定的解除条件已经成就，原告据此要求解除双方的租赁合同，本院支持。解除权属于形成权，原告通过起诉提出解除合同主张，本院于2014年11月14日、18日先后向三被告送达起诉状副本，可视为原告解除合同的通知于2014年11月18日到达三被告，合同已自该日解除。被告应当腾退并向原告返还所承租茨泉大厦四楼房屋。
最后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条  第一款  的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。三被告未按期交纳租金已构成违约，原告于2014年4月9日第一次向三被告发出《催收茨泉KTV承包费的通知》后，三被告仍未按该通知要求的期限即2014年4月20前付清之前的租费，已构成根本违约。此时，原告应该及时行使合同解除权解除合同，以防止损失的扩大，但原告迟至2014年11月11日才通过起诉的方式行使合同解除权，因此，自原告催收通知确定的租费交付期限届满之次日即2014年4月21日至2014年12月的租费属于扩大损失，应由原告自行承担，其相应的请求本院不予支持。三被告应支付原告自2013年11月至2014年4月20日的租费182546.00元（32214元∕月×5个月＋32214∕月÷30天×20天=182546.00元）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第九十三条  第二款  、第九十七条  、第一百一十九条  、第二百一十二条  、第二百二十七条  的规定，判决如下:

一、被告张某某、秦某某、黄珍翠腾退并返还租赁的原告建始县茨泉宾馆有限责任公司位于建始县业州镇茨泉路3号茨泉大厦四楼房屋。
二、被告张某某、秦某某、黄珍翠向原告建始县茨泉宾馆有限责任公司支付2013年11月至2014年4月20日的租费182546.00元。
三、驳回原告建始县茨泉宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。
上述第一、二项判决内容，限于本判决生效后十五日内履行完毕。
本案受理费8064.94元减半收取4032.47元，由原告建始县茨泉宾馆有限责任公司负担2400.28元，由被告张某某、秦某某、黄珍翠负担1632.19元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求额交纳案件受理费，款邮汇湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，将按自动撤回上诉处理）

审判长：王蝶

书记员：余诗俊