廖某某与付某房屋租赁合同纠纷民事判决书

原告（反诉被告）廖某某，男，23岁，汉族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。
被告（反诉原告）付某，女，39岁，汉族，四川省成都市人，村民，住四川省简阳市芦葭镇。
委托代理人郑立，四川邛都律师事务所律师，代理权限为一般代理。

原告廖某某诉被告付某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员王立军适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告付某提起房屋租赁合同纠纷反诉，本院审查后于2014年1月6日立案受理，并与原告廖某某诉被告付某房屋租赁合同纠纷一案合并审理。本案于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖某某、被告（反诉原告）付某及其委托代理人郑立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：廖某某与付某于2013年5月8日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应严格全面地履行。合同签订后，廖某某按照合同内容将房屋交给了付某使用，付某也按约先行支付了半年租金，双方在合同签订后的初期均全面履行了合同义务。本案争议焦点为：1、双方签订的房屋租赁合同是否可以解除；2、原告（反诉被告）廖某某主张的房屋租金及违约金是否成立；3、原告（反诉被告）廖某某是否应该返还被告（反诉原告）付某转让费36000.00元；4、被告（反诉原告）付某主张原告（反诉被告）廖某某赔偿3个月的营业损失及房屋装修费是否成立。对于焦点1，本案双方在履行房屋租赁合同中因租金的给付等问题发生争议，继而发展到租赁房屋被锁，导致双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，现双方均主张并一致同意解除房屋租赁合同，继续履行房屋租赁合同已无必要，依法应对双方签订的房屋租赁合同予以解除。对于焦点2，本案双方签订的租赁合同虽对租金的交付期限作了约定，但由于被告（反诉原告）付某在合同履行过程中发现合同约定的面积大于实际面积而与原告（反诉被告）廖某某就租金产生争议，后双方经协商未达成协议，于是被告（反诉原告）付某拒绝支付房屋租金，廖某某即以付某不支付房租为由锁闭了付某租赁房屋的大门，被告（反诉原告）付某拒绝支付租金的行为不构成根本违约，廖某某的该行为属采取措施不当，侵犯了付某的经营权，该行为导致房屋租赁合同无法履行，其主张的租金与违约金因缺乏法律依据而不能成立。为此，对廖某某主张的房屋租金及违约金
15600.00元的请求不予支持。对于焦点3，廖某某收取付某转让费36000.00元，后又辩解此款为装修费，依据廖某某向付某出具的收条，说明此款为租赁房屋的转让费，现双方均要求解除合同，而双方租赁合同约定的租赁期限为10年，现双方的合同仅履行了半年，从公平原则考虑，廖某某应当返还付某转让费36000.00元。对于焦点4，被告（反诉原告）付某主张自己租赁房屋的大门被锁的营业损失为每月18600.00元，该损失被告（反诉原告）付某仅提供了自己在2013年9月、10月一品莲祛斑液的销售统计，该统计数据不能作为认定损失的依据，故其主张的每月营业损失
18600.00元本院不予支持。此外，被告（反诉原告）付某要求反诉被告廖某某赔偿其房屋装修损失25780.00元，因该装修系付某自行装修，租赁合同中并无合同解除后关于装修的约定，现其主动要求解除合同，该装修应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）廖某某与被告（反诉原告）付某于2013年5月8日签订的房屋租赁合同。
二、由原告（反诉被告）廖某某于本判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）付某转让费36000.00元。
三、驳回原告（反诉被告）廖某某的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）付某的其他诉讼请求。
本诉案件受理费3100.00元，由原告（反诉被告）廖某某负担，反诉案件受理费2650.00元，由原告（反诉被告）廖某某负担2000.00元，由被告（反诉原告）付某负担650.00元。
如果原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

审判员　　王立军

书记员：邱光才 附本判决书适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。