廊坊市金轮物业服务有限公司与刘某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

廊坊市金轮物业服务有限公司
王超（河北张克锋律师事务所）
刘某某

原告廊坊市金轮物业服务有限公司。
法定代表人李运华，经理。
委托代理人王超，河北张克锋律师事务所律师。
被告刘某某。
原告廊坊市金轮物业服务有限公司与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓芳独任审判，公开开庭进行了审理，原告廊坊市金轮物业服务有限公司委托代理王超、被告刘某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，被告刘某某系汇源名居小区17栋2单元501室（房屋建筑面积112平方米）的业主，是原告廊坊市金轮物业服务有限公司的服务对象。2012年4月8日，原告廊坊市金轮物业服务有限公司与被告刘某某签订一份前期物业服务协议，协议约定了原、被告双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务的质量、物业管理服务费用、等等内容，其中物业管理服务的内容为:被告同意廊坊市汇源房地产开发有限公司选聘廊坊市金轮物业服务有限公司全权负责本物业的物业管理服务，物业管理服务内容包括:一、前期工作；二、房屋共用部位的维护管理和房屋装饰装修管理；三、房屋共用设施设备的运行、维护和管理；四、协助维护公共秩序（安全及消防、交通秩序与车辆停放）；五、公共环境卫生（保洁）服务；六、绿化养护管理等等，同时还约定了双方的权利、义务，物业管理服务质量、物业管理服务费用等内容。其中关于物业管理服务费用约定为:1、被告交纳费用的时间为上一个物业服务周期结束时交纳下一下物业服务周期的物业服务费；2、物业区域住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.6-元；3、物业区域商业物业服务费按建筑面积每月每平方米-元；4、被告出租物业的物业服务费以及其他相关费用按照被告与承租人约定的交费人交纳。被告负最终连带责任；等等，其中关于其它有偿服务费用和代收代缴费用约定为（两项费用都不属于物业管理服务费），1、车位使用及场地维护费用；2、与业主或物业使用人的特约有偿服务费用标准，按原告公示的或双方协商确定的执行；3、代收代缴费用:受有关部门或单位委托，为便民服务被告可提供水费、电费、燃气、采暖费、垃圾处置费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府有关规定。还约定了专项维修资金的管理与使用；有关《临时管理规约》的说明；广告牌设置及权益；等等。其中违约责任:1、原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；2、被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任；3、原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用；4、被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三加收滞纳金；物业公司可以采取电话、短信或挂号信或电子邮件或上门走访或对外公布欠费业主名单等方式催缴，逾期超过1个月仍未交物业管理服务费者，物业公司可依法向人民法院提起诉讼，等等。协议自签订之日起生效，至物业业主委员会与廊坊市金轮物业服务有限公司签订《物业服务合同》生效止。此协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。协议双方签字盖章。
本院认为，廊坊市金轮物业服务有限公司与被告刘某某签订的《前期物业服务协议》，均有双方签字盖章，属双方的真实意思表示，合法有效。被告称协议是强迫签属的，证据不充分，证人李某、郑某的陈述很多与本案无关，也不能证实被告主张，故本院不予采信，被告的答辩理由不能成立，按照协议约定原告提供相应服务，被告应按约及时缴纳物业费。被告刘某某已于2012年4月8日缴纳了2012年5月1日至10月31日物业费806元，按每平方米1.2元计算。应当继续缴纳2012年11月1日至2013年4月30日的物业费806元，缴纳2013年5月1日至2014年5月1日的物业费1747元，缴纳2014年5月至2014年11月开庭时的物业费1097元。另外，原告要求的垃圾处理费72元、公摊电费50元，虽然收费主体不是原告，但协议第五条第3项约定属于代收代缴的费用，本院予以支持。根据原告方的计算，因为被告属于拆迁户，考虑到其经济问题，且原告酌定的收费标准低于合同约定的标准，属原告自愿放弃，故法院对于原告酌定的收费标准予以认可。根据原告提出的滞纳金的请求，双方在协议中约定日千分之三滞纳金的条款，实质约定的是违约金，根据合同法司法解释的规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，属于过分高于造成的损失”的规定，综合考虑后对原告要求被告支付违约金的主张，予以部分支持，酌情确定以每月欠付的物业费为基数，从2012年11月1日起，按每日万分之二分段计算至付清之日。
故依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  之规定，判决如下:
一、被告刘某某给付原告廊坊市金轮物业服务有限公司2012年11月至2013年4月的物业费806元及违约金；给付2013年5月至2014年5月的物业费1747元及违约金；给付2014年5月至2014年11月的物业费1097元及违约金，以上物业费合计3650元及违约金（从2012年11月1日起至付清日止按每日万分之二分段计算）。
二、被告刘某某给付原告廊坊市金轮物业服务有限公司垃圾处理费72元、公摊电费50元。上述一、二项分别于本判决生效之日起10日内付清。
三、驳回原告廊坊市金轮物业服务有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告刘某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

本院认为，廊坊市金轮物业服务有限公司与被告刘某某签订的《前期物业服务协议》，均有双方签字盖章，属双方的真实意思表示，合法有效。被告称协议是强迫签属的，证据不充分，证人李某、郑某的陈述很多与本案无关，也不能证实被告主张，故本院不予采信，被告的答辩理由不能成立，按照协议约定原告提供相应服务，被告应按约及时缴纳物业费。被告刘某某已于2012年4月8日缴纳了2012年5月1日至10月31日物业费806元，按每平方米1.2元计算。应当继续缴纳2012年11月1日至2013年4月30日的物业费806元，缴纳2013年5月1日至2014年5月1日的物业费1747元，缴纳2014年5月至2014年11月开庭时的物业费1097元。另外，原告要求的垃圾处理费72元、公摊电费50元，虽然收费主体不是原告，但协议第五条第3项约定属于代收代缴的费用，本院予以支持。根据原告方的计算，因为被告属于拆迁户，考虑到其经济问题，且原告酌定的收费标准低于合同约定的标准，属原告自愿放弃，故法院对于原告酌定的收费标准予以认可。根据原告提出的滞纳金的请求，双方在协议中约定日千分之三滞纳金的条款，实质约定的是违约金，根据合同法司法解释的规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，属于过分高于造成的损失”的规定，综合考虑后对原告要求被告支付违约金的主张，予以部分支持，酌情确定以每月欠付的物业费为基数，从2012年11月1日起，按每日万分之二分段计算至付清之日。
故依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  之规定，判决如下:

一、被告刘某某给付原告廊坊市金轮物业服务有限公司2012年11月至2013年4月的物业费806元及违约金；给付2013年5月至2014年5月的物业费1747元及违约金；给付2014年5月至2014年11月的物业费1097元及违约金，以上物业费合计3650元及违约金（从2012年11月1日起至付清日止按每日万分之二分段计算）。
二、被告刘某某给付原告廊坊市金轮物业服务有限公司垃圾处理费72元、公摊电费50元。上述一、二项分别于本判决生效之日起10日内付清。
三、驳回原告廊坊市金轮物业服务有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告刘某某承担。

审判长：李晓芳

书记员：张晓萌