康腾某与廊坊亿人房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

康腾某
于光宇
李勇（北京杰通律师事务所）
廊坊亿人房地产开发有限责任公司
王新梅

原告康腾某，个体医生。
委托代理人于光宇，河北省三河市第二中学教师。
委托代理人李勇，北京市杰通律师事务所律师。
被告廊坊亿人房地产开发有限责任公司。住所地河北省大厂回族自治县夏垫镇102国道北。
法定代表人储纪星，董事长。
委托代理人王新梅，该公司法律顾问。
原告康腾某与被告廊坊亿人房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋彬彬独任审判，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于光宇、李勇，被告委托代理人王新梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，合同依法成立后，对双方当事人均具有法律约束力。当事人均应按照合同约定，诚信、善意行使权利并履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。如当事人协商一致，可以变更合同项下的权利、义务。本案中，原、被告2013年6月4日订立的认购协议书、2013年6月9日、2014年3月25日先后两次签订的商品房买卖合同，均代表了双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予维护。三份合同对原、被告双方具有同等的法律约束力。
关于2013年6月9日签订的商品房买卖合同，对出卖方、买受方的权利、义务进行了明确确定。合同签订当日，原告按约向被告交付了首付款942920元（含定金40000元），应视为买受人依约履行了付款义务，合同约定余款940000元于2013年6月9日办理银行按揭贷款。同时约定出卖人交付房屋期限“在买受人按付款约定付清房款，包括银行按揭贷款到达出卖人账户之日起30日内交付使用”，但双方逾期未办理银行按揭贷款。对于造成逾期未办理的原因，原告未能提交相关证据予以证明，故不足以认定被告系逾期未办理银行按揭贷款的违约责任方。逾期未办理银行按揭贷款，对原、被告各自的权利、义务均产生了不利后果，即原告不能按约接收、使用房屋，被告不能按约收受剩余房款。2014年2月25日，被告将涉案房屋交付原告，应认定被告履行了买卖合同中的交付义务，原告实现了基于房屋买卖所享有的物权。至此，双方仍未办理银行按揭贷款，其后果是被告不能按约收受剩余房款。结合本院已查明事实，涉案房屋已具备办理银行按揭贷款条件，双方应按合同约定继续履行。履行过程中，双方均应积极协助配合，按照银行办理按揭手续相关规定，提供应由各方所需提交的相关证照材料。
关于原告请求确认2014年3月25日签订的网签商品房买卖合同无效的诉请，基于原、被告已经完成对涉案房屋的交付，原告并对房屋进行了装修使用，该项诉请理据不足且无现实意义，本院不予维护。但被告有义务协助原告补充、完备房屋主管部门相关的网签备案手续。原、被告未依约定期限办理银行按揭手续，致原告2013年6月9日交付被告的首付款942920元（含定金40000元）至房屋实际交付前产生了不当的利息损失。基于公平原则及权利义务对等原则，被告应以首付款942920元为基数，向原告支付2013年6月10日至2014年2月25日期间的利息，计算标准应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于原告要求被告赔偿2014年2月25日房屋交付后因装修设计、物业费等产生的其他损失，因房屋交付后的物权已归属原告，基于权利人对物权权能的如何行使，属于原告对其权利的自行处分，故原告该项诉请于法无据，理据不当，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十三条  第一款  、第一百三十三条  ，《中华人民共和国物权法》第三十九条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条  第一款  、第十一条  第一款  、第十八条  第二款  之规定，判决如下:
一、被告廊坊亿人房地产开发有限公司应协助原告康腾某办理银行按揭贷款手续及涉案房屋的网签备案手续。
二、被告廊坊亿人房地产开发有限公司应以首付款942920元为基数，向原告康腾某支付自2013年6月10日至2014年2月25日期间的利息损失，计息标准应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、驳回原告康腾某其他诉讼请求。
上述一、二项自判决生效之日起二十日内履行完毕。
案件受理费6600元，原告康腾某负担3000元；被告廊坊亿人房地产开发有限公司负担3600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
本判决生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起二年内。逾期将丧失申请执行权。

本院认为，合同依法成立后，对双方当事人均具有法律约束力。当事人均应按照合同约定，诚信、善意行使权利并履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。如当事人协商一致，可以变更合同项下的权利、义务。本案中，原、被告2013年6月4日订立的认购协议书、2013年6月9日、2014年3月25日先后两次签订的商品房买卖合同，均代表了双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予维护。三份合同对原、被告双方具有同等的法律约束力。
关于2013年6月9日签订的商品房买卖合同，对出卖方、买受方的权利、义务进行了明确确定。合同签订当日，原告按约向被告交付了首付款942920元（含定金40000元），应视为买受人依约履行了付款义务，合同约定余款940000元于2013年6月9日办理银行按揭贷款。同时约定出卖人交付房屋期限“在买受人按付款约定付清房款，包括银行按揭贷款到达出卖人账户之日起30日内交付使用”，但双方逾期未办理银行按揭贷款。对于造成逾期未办理的原因，原告未能提交相关证据予以证明，故不足以认定被告系逾期未办理银行按揭贷款的违约责任方。逾期未办理银行按揭贷款，对原、被告各自的权利、义务均产生了不利后果，即原告不能按约接收、使用房屋，被告不能按约收受剩余房款。2014年2月25日，被告将涉案房屋交付原告，应认定被告履行了买卖合同中的交付义务，原告实现了基于房屋买卖所享有的物权。至此，双方仍未办理银行按揭贷款，其后果是被告不能按约收受剩余房款。结合本院已查明事实，涉案房屋已具备办理银行按揭贷款条件，双方应按合同约定继续履行。履行过程中，双方均应积极协助配合，按照银行办理按揭手续相关规定，提供应由各方所需提交的相关证照材料。
关于原告请求确认2014年3月25日签订的网签商品房买卖合同无效的诉请，基于原、被告已经完成对涉案房屋的交付，原告并对房屋进行了装修使用，该项诉请理据不足且无现实意义，本院不予维护。但被告有义务协助原告补充、完备房屋主管部门相关的网签备案手续。原、被告未依约定期限办理银行按揭手续，致原告2013年6月9日交付被告的首付款942920元（含定金40000元）至房屋实际交付前产生了不当的利息损失。基于公平原则及权利义务对等原则，被告应以首付款942920元为基数，向原告支付2013年6月10日至2014年2月25日期间的利息，计算标准应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于原告要求被告赔偿2014年2月25日房屋交付后因装修设计、物业费等产生的其他损失，因房屋交付后的物权已归属原告，基于权利人对物权权能的如何行使，属于原告对其权利的自行处分，故原告该项诉请于法无据，理据不当，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十三条  第一款  、第一百三十三条  ，《中华人民共和国物权法》第三十九条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条  第一款  、第十一条  第一款  、第十八条  第二款  之规定，判决如下:

一、被告廊坊亿人房地产开发有限公司应协助原告康腾某办理银行按揭贷款手续及涉案房屋的网签备案手续。
二、被告廊坊亿人房地产开发有限公司应以首付款942920元为基数，向原告康腾某支付自2013年6月10日至2014年2月25日期间的利息损失，计息标准应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、驳回原告康腾某其他诉讼请求。
上述一、二项自判决生效之日起二十日内履行完毕。
案件受理费6600元，原告康腾某负担3000元；被告廊坊亿人房地产开发有限公司负担3600元。

审判长：乔纪云
审判员：闫昊
审判员：宋彬彬

书记员：刘洪滔