庞某强与沧州恒顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

庞某强
蔡志勇（河北沧狮律师事务所）
赵显颖（河北沧狮律师事务所）
沧州恒顺房地产开发有限公司
姜永建（河北经航律师事务所）

原告庞某强，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住新华区。
委托代理人蔡志勇、赵显颖，河北沧狮律师事务所律师。
被告沧州恒顺房地产开发有限公司。
组织机构代码:10660318-4。
法定代表人张立顺，该公司董事长。
委托代理人姜永建，河北经航律师事务所律师。
原告庞某强与被告沧州恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开与另案合并开庭进行了审理。
原告庞某强的委托代理人蔡志勇、赵显颖，被告恒顺房地产公司的委托代理人姜永健均到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告庞某强诉称，2009年6月8日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告所开发的恒顺时代广场（时代广场小区）1单元1401号房屋，被告将验收合格的商品房交付给原告。
合同订立后，原告交付房款128420元，被告于2012年6月5日才交钥匙。
然而时至今日，被告都没有将办理权属登记需由出卖人（即被告）提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理房地产权属证书。
经屡次协商无果，为维护原告的合法权利，特向法院起诉，请依法判决被告支付原告逾期办证违约金18758元（办证违约金计算至2014年9月30日，之后至备案为止的违约金保留诉权）。
被告恒顺房地产公司辩称，1、原告的诉讼不应得到法院的支持，因该赔偿没有时间结点，如果按照原告的请求推迟到明年诉讼，恐怕被告不但将全部房款退赔给原告，同时，还需倒赔原告款项，这显然违背合同法的公平原则。
2、原、被告双方是有特殊约定的，根据双方签订的商品房买卖合同，能够体现是双方真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的，如果被告无法完成备案致原告无法办理产权登记，根据合同双方应进行协商，协商是本合同约定的必需要件，现在原告没有证据证明与被告就此事进行过协商，那么原告的诉求显然是违背合同的实质要件约定，也不应得到法院的支持。
3、原告没有证据证明，其迟延办房证产生了其诉请的损失，现洽洽相反，原告所购房屋是呈增值状态。
4、被告无法完成备案是由于第三人原因，即湖北远大建设集团公司就施工资料恶意不向被告及相关机关提供造成的，湖北远大公司与本案应有利害关系，被告现申请将该公司追加为第三人。
综上，我方认为原告的诉讼没有法律依据同时也违背双方合同的特殊约定，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告庞某强为证实自己的主张，向本院提供了如下证据:1、商品房买卖合同一份。
2、销售不动产发票。
3、入户通知单一份。
被告恒顺房地产公司对原告提交的证据质证称，1、对购房合同没有异议；2、不动产发票没有异议；3、入户通知单没有异议。
本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，合法有效，本院予以确认。
原告已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务，被告未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，属于违约行为，应承担相应的违约责任。
对于原告所主张的逾期办证的违约金，被告所称其无法完成备案致原告无法办理产权登记应协商解决，属于双方的特殊约定，协商是本合同约定的必需要件的抗辩，本院认为该约定不符合最高院关于商品房买卖合同司法解释第十八条有关当事人特殊约定的情形，故对被告该主张本院不予支持。
另由于本案商品房买卖合同的双方是原告和被告，与湖北远大建设集团公司无任何关系，故本院对于被告申请追加湖北远大建设集团公司为第三人的请求不予支持。
因原、被告双方在购房合同中没有约定违约金的计算方式，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
为此，原告主张的逾期办证违约金的天数应为实际交房日第二日2012年6月6日至2014年9月30日止（原告诉讼截止时间），扣除180日，被告共违约667天。
原告已付总房款128420元，逾期办证违约金数额的计算应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准。
本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百零七条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  之规定，判决如下:
被告沧州恒顺房地产开发有限公司支付原告庞某强逾期办证违约金为按总房款128420元×违约天数667天×利率，利率按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
限本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费268元，由被告沧州恒顺房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，合法有效，本院予以确认。
原告已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务，被告未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，属于违约行为，应承担相应的违约责任。
对于原告所主张的逾期办证的违约金，被告所称其无法完成备案致原告无法办理产权登记应协商解决，属于双方的特殊约定，协商是本合同约定的必需要件的抗辩，本院认为该约定不符合最高院关于商品房买卖合同司法解释第十八条有关当事人特殊约定的情形，故对被告该主张本院不予支持。
另由于本案商品房买卖合同的双方是原告和被告，与湖北远大建设集团公司无任何关系，故本院对于被告申请追加湖北远大建设集团公司为第三人的请求不予支持。
因原、被告双方在购房合同中没有约定违约金的计算方式，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
为此，原告主张的逾期办证违约金的天数应为实际交房日第二日2012年6月6日至2014年9月30日止（原告诉讼截止时间），扣除180日，被告共违约667天。
原告已付总房款128420元，逾期办证违约金数额的计算应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准。

本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百零七条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  之规定，判决如下:
被告沧州恒顺房地产开发有限公司支付原告庞某强逾期办证违约金为按总房款128420元×违约天数667天×利率，利率按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
限本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费268元，由被告沧州恒顺房地产开发有限公司承担。

审判长：张雯
审判员：鞠法昌
审判员：张忠民

书记员：杜彦博