应某某、吴某某与张某某物权保护纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：应某某。
委托代理人：马忠恒，荆州市楚天法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：荆州经济技术开发区滩桥镇吴某某。
代表人：张远龙，该村村主任。
被上诉人（原审原告）：张某某。
委托代理人：段向阳，湖北博智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄祥海。
被上诉人（原审被告）：吴俊祥。
被上诉人（原审被告）：张光礼。

上诉人应某某、荆州经济技术开发区滩桥镇吴某某（以下简称吴某某）与被上诉人张某某、黄祥海、吴俊祥、张光礼物权保护纠纷一案，江陵县人民法院于2013年4月19日作出（2012）鄂江陵民初字第01047号民事判决，原审被告应某某不服，向本院提起上诉。本院于2013年7月18日作出（2013）鄂荆州中民二终字第00233号民事裁定，裁定本案发回重审。江陵县人民法院于2014年10月17日作出（2013）鄂江陵民初字第00320号民事判决，原审被告应某某、吴某某仍不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审认定，张某某、应某某、黄祥海、吴俊祥、张光礼均系吴某某村民。1991年，吴某某将该村二组一块东抵五七公路、南抵彭成华住宅、西抵空地、北抵村二组生活路的土地收归本村集体所有。1994年，吴某某将该宗土地出租给张某某经营打米加工厂，双方未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限，仅约定年租金为400元。张某某承租后，在该宗土地上修建了车间、仓库，但未办理房产登记。随后，张某某对前述土地申请农村宅基地登记。同年10月13日，江陵县土管部门颁发了证号为“江集建（94）字第060207043号”集体土地建设用地使用证。证书载明用地面积319.6平方米，建筑占地面积292.1平方米。用途为住宅。
2003年10月20日，原审法院受理了黄祥海、吴俊祥、张光礼诉张某某民间借贷纠纷案，经过审理后于2003年12月4日作出判决：张某某偿还黄祥海、吴俊祥、张光礼借款本金及米款28916.04元，按月率17.7‰计息至清偿之日止，并负担诉讼费用2000元。在诉讼过程中，原审法院于2003年10月21日作出（2003）江民初字第301号裁定，查封了张某某位于滩桥镇吴场经济开发区的打米加工厂车间及仓库。同年，张某某的打米加工厂停业，张某某参加庭审后下落不明。打米加工厂无人看管。2004年5月10日，江陵县鹤鸣房地产估价事务有限责任公司受原审法院委托对张某某所属的座落于滩桥镇吴场经济开发区（打米加工厂）的房地产进行综合评估。经评估，该房地产价值为80627元。其中车间24742元、仓库34885元、土地价值21000元。2011年4月23日，黄祥海、吴俊祥、张光礼在未申请法院强制执行的情况下，经吴某某同意，将评估财产中的车间、仓库以4万元的价格卖给应某某，并以此款抵偿张某某下欠的债务。2011年5月30日，吴某某二组处理了张某某原打米加工厂所剩的2.5吨的油罐一个、25吨打米机一台、打糠机一台及15吨打米机一台，价款3500元，补交了张某某欠缴的“征地款”。
2011年4月26日，吴某某与应某某签订了一份租赁合同书，将张某某荒废数年的打米加工厂租赁给应某某使用。期限为20年，年租金700元。2011年5月1日，应某某一次性交纳了20年的租金14000元。应某某与吴某某签订租赁合同后，将张某某原打米加工厂改为蔬菜交易中心，并在原址上修建了一排三间平房，原仓库一间由应某某占有使用至今，但未办理上述土地使用权变更登记手续。
2014年1月30日，吴某某以江陵县国土资源局土地行政登记违法为由，提起行政诉讼。原审法院于2014年9月9日作出（2014）鄂江陵行初字第00001号行政判决，判决驳回吴某某的诉讼请求。该判决于2014年10月8日发生法律效力。
一审认为，本案争议的焦点为：一是关于诉争土地使用权人的认定及财产返还问题。1994年，张某某与吴某某二组达成的口头租赁合同合法有效，张某某利用该宗土地经营开办了打米加工厂，后经江陵县政府审批，办理了（住宅用途）建设用地使用权证。在该证未被确认无效或被撤销之前，张某某系该宗土地的合法使用权人。吴某某未经法定程序将张某某土地使用权收回另行租赁给应某某的行为，侵害了张某某的合法权益。应某某辩称其拥有该宗土地的使用权属于善意取得。原审认为，在不动产未发生错误登记的情形下，不适用善意取得制度，其抗辩于法无据，应不予采纳。应某某应停止使用并返还张某某原打米加工厂占有的宅基地使用权。应某某添置的不动产，按照我国“屋随地走”的原则，应由张某某接受并给予补偿。应某某辩称本案属于土地权属争议，且自己并非侵权人，不是本案适格被告。原审认为，本案案由为物权保护纠纷，非诉争土地权属争议；应某某占有、使用该宗土地，与本案关系密切，是本案适格被告。应某某购买打米加工厂支付的费用和租金，与张某某无关，可与吴某某等协商或另案解决。
二是关于黄祥海、吴俊祥、张光礼以张某某所有的车间、仓库折价抵偿其债权及吴某某二组变卖张某某的部分设备抵偿租金的问题。2003年，张某某对黄祥海、吴俊祥、张光礼负有的债务经原审法院审理判决后，张某某仍下落不明。黄祥海、吴俊祥、张光礼参照评估价格对张某某的财产进行处分以抵偿其债权，是无权处分行为。但该处分行为是一种民事权利自我保护的方法，具有民事权利的自助性，尽管在抵偿程序上有些瑕疵，但为了维护民事权利的安定性，以维护现状为宜；黄祥海、吴俊祥、张光礼与吴某某和应某某，无共同侵权的事实，不构成共同侵权，不应成为本案的共同被告。同时，黄祥海、吴俊祥、张光礼要求张某某给付下欠的款项，与本案不是同一法律关系，在本案中不予审理。吴某某二组变卖张某某部分设备抵偿租金，也是无权处分行为。该村二组没有自己独立的资产，应由吴某某对其行为负责。但是，张某某在庭审后出走，且下落不明，也未委托他人管理其财产，以致其财产毁损、灭失，吴某某二组的变卖行为是为了防止张某某财产损失的进一步扩大，是对张某某有益的行为。故对张某某要求五被告赔偿损失的请求不予支持。
三是关于张某某要求五被告赔偿房地产被占用期间至返还之日的使用费问题。应某某占有、使用诉争土地，是与吴某某签订租赁合同交纳租金的情况下，并且张某某下落不明主观上存在规避债务的故意；吴某某在诉争土地荒芜，本着物尽其用的原则，将土地出租，无重大过错；黄祥海、吴俊祥、张光礼将张某某的财产进行处分，是民事权利自救，故对张某某诉请诉争土地被占用期间使用费的主张不予支持。但是，在本判决发生效力后，应某某应及时返还，否则，应给付使用费。给付的标准，可按照每年每平方米10元的标准给付。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告应某某停止使用并返还原告张某某位于荆州市荆州经济技术开发区滩桥镇吴场经济区的建设用地使用权及其附着物（一间仓库）；二、被告应某某添置的不动产由原告张某某所有并给予补偿；三、被告应某某应于本判决生效后30日内，向原告张某某交付被占用的土地，逾期交付，从逾期之日起按每年每平方米10元给付使用费；四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。上列具有给付内容的事项，于本判决生效之日起30日内履行。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，由被告应某某、荆州市荆州经济技术开发区滩桥镇吴某某委会各负担650元。
二审查明的事实与原审判决认定的一致，二审予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点为：1、本案纠纷是否属人民法院管辖；2、原审判决应某某向张某某返还仓库一间是否适当；3、原审认定张某某对讼争土地享有合法的宅基地使用权是否适当；4、原审认定应某某与黄祥海等三人达成的买卖合同合法，应某某与吴某某达成土地租赁合同合法，判决应某某向张某某返还土地及土地上的附着物、建筑物是否适当，未处理应某某在讼争土地上的投资是否适当。
1、本案纠纷是否属人民法院管辖。
经查，讼争土地系集体性质土地，所有权人为吴某某。1994年，吴某某将土地出租给张某某，约定年租金为400元。双方未签订书面租赁合同，未约定租赁期限。张某某承租后，在该宗土地上修建了车间、仓库。同年10月13日，江陵县土管部门向其颁发了证号为“江集建（94）字第060207043号”集体土地建设用地使用证。证书载明用地面积319.6平方米，建筑占地面积292.1平方米。用途为住宅。2013年9月9日，原审法院作出（2014）鄂江陵行初字第00001号行政判决，驳回吴某某请求确认讼争土地登记违法的诉讼请求。故本案讼争土地所有权人是吴某某，张某某是讼争土地宅基地使用权人，土地权属明确。现张某某作为讼争土地宅基地使用权人请求正在使用该土地的应某某等人停止侵害、返还土地并赔偿损失，属于人民法院主管的范围，本案纠纷属于人民法院管辖。
2、原审判决上诉人应某某向张某某返还仓库一间是否适当。
经查，应某某仍使用张某某在讼争土地原修建的仓库一间，应某某的上诉意见及在二审中对该事实均无异议，故原审判决其返还仓库一间有事实依据，并无不当。
3、原审认定张某某对讼争土地享有合法的宅基地使用权是否适当。
经查，讼争土地所有权人是吴某某，张某某占有、使用该土地系基于其与吴某某的租赁合同，并经江陵县土地管理部门颁发的建设用地（住宅）使用权证。吴某某于2014年1月13日以讼争土地登记违法为由，以江陵县国土资源局为被告向原审法院起诉，原审法院于2014年9月9日作出（2014）鄂江陵行初字第00001号行政判决，认定江陵县国土资源局因档案管理原因，不能提供据以作出登记讼争土地为张某某住宅用地的行为的全部证据，无法查清行政机关作出土地登记行为的全部事实和经过，无法认定其行为是否违法。根据现有证据无法证实张某某有隐瞒事实骗取登记的行为，且行政机关的登记行为并未违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决驳回吴某某的起诉。一审判决后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。原审根据本案目前现有的证据认定张某某是讼争土地合法的宅基地使用权人并无不当。
4、原审认定应某某与黄祥海等三人达成的买卖合同合法，与吴某某达成的讼争土地租赁合同合法，判决应某某返还土地及土地上的附着物、建筑物是否适当，未处理应某某在讼争土地上的投资是否适当。
黄祥海、吴俊祥、张光礼虽经原审法院判决其对张某某享有合法的债权。但其于2011年4月23日与应某某达成的打米厂房屋买卖合同未经原审法院执行程序，属无权处分行为。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案买卖合同未经权利人追认，无权处分人至今也未取得处分权。且买卖合同双方当事人均系吴某某村民，在达成买卖合同时均知道打米厂的所有权人。该买卖合同无效。黄祥海、吴俊祥、张光礼自行处分张某某的房屋虽系为了保护自己的合法权利，但并不具备民事自助行为必须具备的“情况紧急，如果不采取自助行为，权利人的合法权益将受到无以弥补的或是以后难以实现的损害”情势要素，原审认为其行为构成民事自助行为不当。吴某某于1994年与张某某就讼争土地达成未约定期限的租赁合同，于2011年又与应某某就讼争土地达成租赁合同，两租赁合同均是双方当事人真实意思表示，均为有效协议。张某某依上述协议办理了宅基地使用权证，张某某对该土地享有宅基地使用权。应某某现占有使用讼争土地的行为构成对张某某宅基地使用权的侵权，故原审判决其向张某某返还讼争土地并无不当。应某某与吴某某的纠纷应另行解决。但张某某诉请应某某立即停止使用并返还讼争土地及其上的建筑物、附属物，将讼争土地和房屋恢复原状，并赔偿损失，原审判决应某某后来在讼争土地上添置的不动产归张某某所有没有法律依据，且判非所请，应当予以改判。本案审理的是张某某请求停止侵害、返还财产、赔偿损失纠纷，应某某在该土地上的投资不宜在本案中一并解决。
另，对一审判决中双方当事人未提出上诉的部分予以维持。
综上，原审认定本案事实清楚，但部分判决判非所请，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持江陵县人民法院（2013）鄂江陵民初字第00320号民事判决第一项、第三项（即：一、被告应某某停止使用并返还原告张某某位于荆州市荆州经济技术开发区滩桥镇吴场经济区的建设用地使用权及其附着物（一间仓库）；三、被告应某某应于本判决生效后30日内，向原告张某某交付被占用的土地，逾期交付，从逾期之日起按每年每平方米10元给付使用费；）
二、撤销江陵县人民法院（2013）鄂江陵民初字第00320号民事判决第二项、第四项（即：二、被告应某某添置的不动产由原告张某某所有并给予补偿；四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。）；
三、驳回被上诉人张某某的其他诉讼请求。
本判决为终审判决。

审判长　殷　芳 审判员　谢本宏 审判员　欧阳庆

书记员：覃小飞