应文煜、季某某与唐某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：应文煜，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　原告：季某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：柳宁浩，北京市京师(上海)律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：颜志洋，上海震亚律师事务所律师。
　　被告：唐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：姚岑，上海保诚律师事务所律师。
　　第三人：中国银行股份有限公司上海市分行，住所地上海市。
　　负责人：赵蓉，该分行行长。
　　委托诉讼代理人：陈衍平，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：汪漪，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告应文煜、季某某与被告唐某某、第三人中国银行股份有限公司上海市分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理。因被告下落不明，故本院依法组成合议庭，以公告方式向被告送达起诉状副本及传票，并于2018年8月23日、10月12日就本案公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人柳宁浩、被告委托诉讼代理人姚岑、第三人委托诉讼代理人陈衍平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即结清上海市闵行区莘松路xxx弄山林道x号xxx室房屋(以下简称系争房屋)在第三人处的贷款余额本息，并配合第三人涤除系争房屋上的抵押登记；并判令若届时被告未能清偿的，准予原告代为清偿，就代清偿部分，有权直接向被告追偿；2、判令被告在上海市闵行区莘松路xxx弄山林道x号xxx室的房屋抵押登记涤除后，协助两原告将系争房屋的产权过户至两原告名下；3、判令被告向两原告支付违约金，以人民币(以下币种同)364万元为基数，按日万分之五的比例，自2018年2月1日起计算至实际办理产权过户并迁出户口之日(以最晚完成之日为准)止。
　　事实和理由：两原告与被告于2017年3月22日就系争房屋签订《售房定金协议书》，约定两原告向被告购买系争房屋，总价为被告净到手价365万元。2017年3月31日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同价约定229万元，并约定了付款方式、交房日期、办理产权变更登记日期。2017年5月25日，原、被告双方签订补充协议《承诺书》。上述协议签订后，原告总计向被告付款364万元；被告于2017年6月将系争房屋交付原告居住使用至今。嗣后，被告拒绝办理产权变更登记手续；且系争房屋上仍然存在抵押。原告认为，被告的行为显属违约。故原告诉至法院，请求判如所请。
　　被告辩称，原、被告双方就系争房屋约定的总房价款为374万元，该价款与《售房定金协议书》中约定的365万元之间的差额9万元，系原告给予被告配合其减免税费的补偿；原告应在被告向其实物交付房屋时支付最后一笔尾款10万元，原告在支付尾款时存在违约，故被告不同意原告的全部诉讼请求。
　　第三人述称，2015年11月，被告为购买系争房屋向第三人申请贷款；2018年3月，因被告逾期还款，第三人遂联系被告，被告称系争房屋因存在诉讼，所以不再还款；第三人于2018年5月11日与原告签订书面协议，由原告代被告按照之前的贷款协议进行还款，因此，自2018年3月至本次开庭期间的贷款均由原告按月偿还。
　　本院经审理认定如下事实：被告为系争房屋产权人。2017年3月22日，原告(购买方、乙方)在中介方上海丽池房地产经纪事务所的居间介绍下，与被告(转让方、甲方)就系争房屋签订《售房定金协议书》，该协议书约定：系争房屋总标的为净到手价365万元，税费由乙方承担；乙方于2017年4月10日前支付甲方100万元；2017年8月30日除5万元尾款交房支付外，全部购房款付清；乙方支付定金10万元，正式交易时则作为付给甲方的第一次付款。
　　2017年3月31日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计229万元；由乙方于2017年3月22日支付甲方10万元、2017年3月31日支付100万元、交易过户之前付清剩下的房款119万元；在2018年1月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；该房屋总价为甲方净到手价，甲乙双方在交易时所产生的税费及中介服务费一切费用均由乙方支付；甲乙双方同意该套房屋产权证满2年以后去交易中心办理审税及其它交易事宜，甲方同意在2017年5月31日前将系争房屋交付给乙方，剩下房款除了尾款之外产权过户当天全部支付给甲方；甲方在交易前迁清该套房屋内所有户口，并保证该套房屋产权清晰，无任何抵押；乙方从总房款中留尾款3万元，办理完成一切手续当天由乙方支付给甲方；乙方未按约定期限付款的，乙方应向甲方支付违约金，违约金按照乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之次日起计算至实际付款之日止，逾期超过20日乙方仍未付款的，除乙方应当向甲方支付20日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方同意在2017年5月31日前将系争房屋交付给乙方；甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方未付款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过20日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付20日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同时，应书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为乙方购房总价款的20%。同日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《补偿协议》一份，该协议约定：甲乙双方于2017年3月31日签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定的成交价为229万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，实际甲方净到手价为365万元，现经双方友好协商，达成如下协议：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属、设备另行补偿甲方136万元；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订即不可撤销；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定；本协议与甲、乙方双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议约定为准。
　　2017年5月25日，原告(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)签订《承诺书》一份，该承诺书备注部分载明：乙方已支付给甲方购房款共计310万元，除10万元尾款交房支付外，剩余房款在2017年6月30日前支付给甲方。后双方又于该承诺书上手写备注：2017年6月30日改成2017年7月10日前支付。另查明，被告于2017年6月将系争房屋交付原告居住使用至今。
　　原告付款情况如下：2017年3月22日，原告向被告支付定金5万元；2017年3月23日，原告向被告支付定金5万元；2017年3月31日，原告向被告支付购房款100万元；2017年5月25日，原告向被告支付购房款200万元；2017年7月3日，原告向被告支付房款54万元。即，原告总计向被告支付房款364万元，尚余尾款1万元未支付。
　　再查明，2015年9月17日，被告唐某某为购买系争房屋，与第三人签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，申请贷款金额为105万元，还款方式为等额本息，贷款期限自2015年10月29日起至2036年10月28日止；被告并以系争房屋作为抵押担保，并办理了抵押登记。嗣后，第三人按约向被告发放了贷款。被告自2018年3月起开始未按约向第三人偿还贷款。原告遂与第三人联系并代被告按月归还贷款。
　　2018年8月23日，被告向原告发送通知函，要求解除原、被告双方就系争房屋签订的买卖合同及其他协议。
　　以上事实，由原告提交的《售房定金协议书》、《上海市房地产买卖合同》、《承诺书》、银行支付凭证、上海市不动产登记薄，被告提交的《补偿协议》、《通知函》，第三人提交的《个人住房(二手房)抵押借款合同》、借款凭证、贷款放款回单、抵押权登记证明、还款明细清单以及原告、被告、第三人的当庭陈述予以佐证。
　　本院认为，原、被告之间签订的《售房定金协议书》、《上海市房地产买卖合同》、《承诺书》、《补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。上述一系列协议均显示，原、被告就系争房屋总价约定为被告净到手价365万元。被告辩称系争房屋总成交价为374万元，依据不足，本院不予采信。根据原、被告于2017年5月25日签订的《承诺书》可知，截止2017年5月25日，原告已向被告支付房款310万元，除了10万元尾款在交房时支付外，剩余款项在2017年7月10日之前付清。同时，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定，被告同意于2017年5月31日前将系争房屋交付给原告，且被告实际于2017年6月即将系争房屋交付给原告使用。因此，双方当事人在《承诺书》中约定的尾款支付时间“交房时”系指系争房屋的“权利交付时”。被告辩称，原告未在系争房屋实物交付时付清10万元尾款，原告存在违约，证据不足，本院不予采信。原告已按约向被告支付了绝大部分的购房款，被告理应配合原告办理系争房屋的产权变更登记手续。原告要求被告办理产权变更登记，首先需要被告涤除抵押权，然后再协助原告办理产权过户手续。在办理产权过户手续时所应缴纳的税费由原告负担。如果被告不能涤除抵押权，原告亦可代为清偿抵押之债务，消灭抵押权，以便办理产权过户手续。如原告代为涤除抵押权的，原告可以另行向债务人追偿，主张相关权利。原告亦应按照合同约定于办理系争房屋产权过户手续当日向被告支付尾款1万元。至于原告主张自2018年2月1日起至办理系争房屋产权变更之日止的违约金，本院认为，该违约金应以合同约定的原告未付款为计算基数。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告唐某某于本判决生效之日起三十日内涤除第三人中国银行股份有限公司上海市分行在上海市闵行区莘松路xxx弄山林道x号xxx室房屋上的抵押权，如被告唐某某未按期涤除抵押权，原告应文煜、季某某可以代位清偿。第三人中国银行股份有限公司上海市分行在实现抵押的债权后十五天内协助被告唐某某办理注销上海市闵行区莘松路xxx弄山林道x号xxx室房屋抵押登记手续；
　　二、被告唐某某于第三人中国银行股份有限公司上海市分行注销了抵押登记后的十日内，协助原告应文煜、季某某办理上海市闵行区莘松路xxx弄山林道x号xxx室房屋产权变更登记手续，将此房屋产权变更登记至原告应文煜、季某某名下。在办理产权变更登记过程中所应缴纳的税费由原告应文煜、季某某负担；
　　三、原告应文煜、季某某于被告唐某某办理上海市闵行区莘松路xxx弄山林道x号xxx室房屋产权过户登记手续之日，支付被告唐某某购房款人民币10,000元；
　　四、被告唐某某于本判决生效之日起十日内支付原告应文煜、季某某自2018年2月1日起至办理上海市闵行区莘松路xxx弄山林道x号xxx室房屋产权过户登记手续之日止以人民币10,000元为计算基数、按日万分之五的标准计算的违约金；
　　五、驳回原告应文煜、季某某的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费人民币36,072.8元，财产保全费人民币5,000元，两项合计人民币41,072.8元，由被告唐某某负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：尹  萍

书记员：沈旺迪