广顺房地产公司、工农房地产公司与陈某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

秦皇岛广顺房地产开发有限公司
鹤岗市工农房地产开发有限公司
高俊霞（河北高俊霞律师事务所）
胡秀萍（河北高俊霞律师事务所）
陈某某
刘海燕（河北秦皇岛海港区燕海法律服务所）
陈燕（河北秦皇岛海港区燕海法律服务所）

上诉人（原审被告，反诉原告）秦皇岛广顺房地产开发有限公司（以下简称广顺房地产公司），住所地秦皇岛市开发区。
法定代表人郎晓光，该公司董事长。
上诉人（原审被告，反诉原告）鹤岗市工农房地产开发有限公司（以下简称工农房地产公司），住所地鹤岗市工农区。
法定代表人周洪林，该公司董事长。
二
上诉人
委托代理人高俊霞、胡秀萍，河北高俊霞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住秦皇岛市海港区。
委托代理人刘海燕、陈燕，秦皇岛市海港区燕海法律服务所法律工作者。
二上诉人广顺地产公司、工农地产公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市海港区人民法院（2012）海民初字第2102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

本院认为，二上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，二上诉人在履行合同过程中未按约定时间为被上诉人办理房屋产权证，构成违约。原审判决二上诉人承担违约责任并无不当。二上诉人上诉称该未按时备案，办理被上诉人的产权证系政府行为，属于不可抗力，二上诉人不应承担违约责任。但二上诉人未能提交证据证明其主张，应由负有举证责任的二上诉人承担不利后果，二上诉人的该项主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，当事人可以以约定的违约金数额过高过低进行调整。本案中，从二上诉人开始违约至二上诉人取得房屋大产权证止，二上诉人的违约处于持续状态，双方在房屋买卖合同中虽然约定了1%的违约金，但是被上诉人仍然可因约定的违约金数额低于因二上诉人的违约造成的损失进行调整。又因二上诉人违约造成损失数额在二上诉人不违约时方能确定，此时被上诉人才具备完全的起诉条件。故被上诉人要求二上诉人承担违约责任未超过诉讼时效。二上诉人关于被上诉人起诉超过诉讼时效的主张，本院不予支持。虽然被上诉人未在约定时间（2006年12月31日前）付清余款属于违约，但二上诉人在原审反诉请求时距被上诉人应该给付余款之日已经超过了两年的诉讼时效。二上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金及利息的主张，本院亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由二上诉人共同负担。
本判决为终审判决。

本院认为，二上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，二上诉人在履行合同过程中未按约定时间为被上诉人办理房屋产权证，构成违约。原审判决二上诉人承担违约责任并无不当。二上诉人上诉称该未按时备案，办理被上诉人的产权证系政府行为，属于不可抗力，二上诉人不应承担违约责任。但二上诉人未能提交证据证明其主张，应由负有举证责任的二上诉人承担不利后果，二上诉人的该项主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，当事人可以以约定的违约金数额过高过低进行调整。本案中，从二上诉人开始违约至二上诉人取得房屋大产权证止，二上诉人的违约处于持续状态，双方在房屋买卖合同中虽然约定了1%的违约金，但是被上诉人仍然可因约定的违约金数额低于因二上诉人的违约造成的损失进行调整。又因二上诉人违约造成损失数额在二上诉人不违约时方能确定，此时被上诉人才具备完全的起诉条件。故被上诉人要求二上诉人承担违约责任未超过诉讼时效。二上诉人关于被上诉人起诉超过诉讼时效的主张，本院不予支持。虽然被上诉人未在约定时间（2006年12月31日前）付清余款属于违约，但二上诉人在原审反诉请求时距被上诉人应该给付余款之日已经超过了两年的诉讼时效。二上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金及利息的主张，本院亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由二上诉人共同负担。

审判长：杨彦军
审判员：李德权
审判员：权金伶

书记员：单帅楠