广水市鄂北房产综合开发公司、广水市安居房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：广水市鄂北房产综合开发公司，住所地：广水市应山街道办事处广安路10号。
法定代表人：王凤，总经理。
委托诉讼代理人：方军，湖北磊落律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广水市安居房地产开发有限公司，住所地：广水市应山街道办事处航空北路。
法定代表人：邓四望，董事长。
委托诉讼代理人：吴涛，湖北美佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁晟，男，1972年12月21日出生，汉族，住广水市。
委托诉讼代理人：王勇，湖北神农律师事务所律师。

上诉人广水市鄂北房产综合开发公司（以下简称鄂北房产公司）、上诉人广水市安居房地产开发有限公司（以下简称安居房地产公司）因与被上诉人丁晟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2016）鄂1381民初1286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人鄂北房产公司的委托诉讼代理人方军，上诉人安居房地产公司的委托诉讼代理人吴涛，被上诉人丁晟及其委托诉讼代理人王勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人鄂北房产公司上诉请求：请求撤销湖北省广水市人民法院（2016）鄂1381民初1286号民事判决第一项、第五项，并由被上诉人承担本案的上诉费。事实与理由：1、被上诉人丁晟与上诉人鄂北房产公司项目部签订的《房屋开发改建安置合同》及《协议书》内容违反法律禁止性规定，合同的主体不适格，应属无效合同。依据《中华人民共和国民法通则》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，上诉人鄂北房产公司的项目部没有独立的民事权利能力，不能独立对外签订合同，其不论是否取得法人的授权，只能以委托人的名义签订合同，项目部对外签订合同的主体不适格，应属无效。其次，项目部未取得拆迁人身份而与丁晟签订《房屋拆迁安置补偿合同》，违反了法律禁止性规定，该合同不具有法律效力。2、上诉人鄂北房产公司承担连带赔偿责任，没有法律依据。城郊家属院是政府主导的棚户区改造项目，棚户区改造的拆迁及还建可以由不同主体实施，上诉人鄂北房产公司虽取得了《拆迁许可证》，仅表明上诉人鄂北房产公司取得实施拆迁的资格，但颁发拆迁许可证后上诉人鄂北房产公司并未组织拆迁，实际拆迁是安居房地产公司实施的，并且安居房地产公司中标取得了案涉土地使用权，安居房地产公司才是拆迁还建的主体。其次，安居房地产公司并不是从上诉人鄂北房产公司承继案涉合同义务，根据权利义务对等的原则，安居房地产公司取得开发资格，房屋系其建设，其应是拆迁补偿的主体。即便鄂北房产公司与丁晟签订的安置补偿合同有效，但安居房地产公司取得开发权后，鄂北房产公司就丧失了开发的主体资格，失去了履行合同的条件，致合同不能履行，该合同亦应当予以解除。若被上诉人丁晟请求房屋补偿的理由成立，应按照实际面积进行补偿。3、一审诉讼费过高，请二审法院依法核实。
上诉人安居房地产公司上诉请求：撤销湖北省广水市人民法院（2016）鄂1381民初1286号民事判决，改判驳回被上诉人丁晟的诉讼请求，并由被上诉人承担本案上诉费。事实与理由：1、丁晟与鄂北房产公司旺达利都小区项目部签订的合同违反法律规定，该项目部仅系内设机构，并不具有独立的民事权利和行为能力，该合同应属无效。2、一审法院依据公司法第十四条的规定，认定项目部属于法人的分支机构的事实依据不足，其还认定安居房地产公司承继鄂北房产公司的权利义务错误。3、鄂北房产公司虽取得《房屋拆迁许可证》，但并未与任何拆迁人签订《安置补偿合同》。项目部与丁晟签订的合同没有法人授权，不能据此认定拆迁人与被拆迁人签订了拆迁安置合同，且内设机构对外签订的合同没有法律效力。根据法律的规定，案涉拆迁安置纠纷应由政府部门裁决，不属于法院民事受案范围。
被上诉人丁晟辩称，原审对《关于解除城郊家属院棚改项目与鄂北房产公司挂靠关系的声明》出具的时间认定错误。其他事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人鄂北房产公司、安居房地产公司的上诉请求，维持原判。
丁晟向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认丁晟与鄂北房产公司签订的房屋开发改建安置合同及补充协议合法有效；2、请求人民法院依法判决鄂北房产公司、安居房地产公司履行房屋开发改建安置合同及协议书确定的合同义务，并承担违约责任。3、诉讼费用由鄂北房产公司、安居房地产公司承担。
一审法院认定的事实：丁晟为广水市应山街道办事处红石坡居民，在红石坡××（××号，又称城郊家属院）有私有住宅一栋，建筑面积为131.19平方米。2010年前后，广水市人民政府将上述及附近房屋纳入棚户区改造项目，广水市城市房屋拆迁管理办公室于2010年1月5日向鄂北房产公司下发了拆许字（2010）第06号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限为2010年1月15日至2011年7月15日等。鄂北房产公司因该拆迁项目于2010年12月13日成立了鄂北房产公司旺达利都小区项目部，项目经理邓四望。同日向邓四望出具授权委托书，载明：现委托邓四望为我公司的代理人，以本公司名义参加旺达利都小区工程的具体联系事宜，委托代理人在工程运作过程中所签署与工程相关的文件和处理与之有关的事物，均予以承认；委托代理人无权转让委托权。2012年2月9日，丁晟（乙方）与鄂北房产公司旺达利都小区项目部（甲方）签订了《房屋开发改建安置合同书》，载明：一、被拆除房屋状况、还房比例及还房位置：乙方被拆除的房屋坐落在红石坡社区城郊家属院，房屋建筑总面积131.19平方米，其中一层131.19平方米，二层为0平方米。乙方被拆除的房屋一层按建筑面积1：2.5的标准还房，二层（含二层）以上的按建筑面积1：1的标准还房。甲方原则上就地还房（被规划为公用通道除外），甲方还给乙方新房屋的总面积为328平方米，其中住宅房面积128平方米，门面房面积为200平方米等。二、搬迁时间：合同一经签定，甲方以文字的形式通知乙方搬迁，乙方接到通知后20天内必须搬迁完毕，若乙方延迟，每天付违约金人民币200元，搬迁费用、过度房屋的租房金甲方已在赔付比例中包干，甲方不再承担此类经费，由乙方自理。三、交房期限：甲方从动工之日算起交房时间定为二年（动工日期由甲方同乙方业主委员会共同确认），如甲方违约，每天向乙方支付违约金200元，期间如遇特大自然灾害或者其他重大事故，经甲方与业主委员会协商可以延期。四、还房安置方式：甲方还给乙方新房面积余缺调剂。若新房面积超过合同约定的还房面积，超过面积部分乙方可享受20平方米优惠价（每平方米2000元），20平方米以外的多余面积，由乙方按甲方销售价与甲方结算；若新房面积低于合同约定还房面积，甲方按销售价与乙方结算。甲方代乙方交纳老户头一套三年的物业管理费，若乙方产权发生变更甲方不予负担。双方协商，所还住宅房栋数、楼层和房间具体位置采用抽签方式进行，并限定在A单元2-8层，B、C、D单元6-10层，个别情况可协商办理。甲方还给乙方的房屋建筑面积中公摊面积每户（限一套）不超过6平方米，其余住房只公摊（限本楼层）电梯、楼梯、水电井、公用走道的公用面积，按建筑成本计算。五、办证费用，老户头在甲乙双方签订合同时，乙方必须向甲方交出《土地使用权证》、《房屋所有权证》，乙方交齐两证后，甲方在房屋竣工一年内办好一套完整、齐全、有效的两权新证，并移交给乙方，办证费用由甲方承担。其余房屋的两证由甲方负责办理，费用由乙方承担。未交两证的业主办证费用和其他费用由业主自己承担。六、安置房屋标准：甲方还给乙方的安置房为普通粗装清污水主管（国标质量）安装到位，水、电（主线6毫米国标铜芯）、有线电视、电话线安装到水电井等。甲方还建给乙方的新房以质检部门验收为准，出具备案证。其他事项约定：如本合同出现争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的可向当地人民法院提起诉讼。本合同未尽事宜，由甲乙双方商议可签订补充协议。本协议生效后，甲乙双方必须共同遵守，如有违约，则由违约方向另一方赔偿损失，并承担相应的法律责任等。合同签字人邓四望（加盖鄂北房产公司旺达利都小区项目部印章）和丁晟。同日，上述合同的签字人又签订了《补充协议》，双方在前述合同的基础上，就乙方所拆除房屋、还房比例及还房位置，协商补充如下内容：甲方向乙方还建的200平方米门面房为一楼沿三环路门面房，除前合同约定的还房面积外，甲方向乙方增补72平方米的住宅房面积等。广水市公证处现场核实，随之对签订的上述合同进行了公证。合同签订后，丁晟将其持有的《国有土地使用证》及房屋交付给鄂北房产公司旺达利都小区项目部。
上述合同签订后，鄂北房产公司旺达利都小区项目部对丁晟的房屋全部拆除。2012年9月20日，广水市房产管理局针对鄂北房产公司2012年8月20日《关于广水市城郊家属院棚户区改造项目有关情况的报告》的内容，就建设容积率、建设规费的减免和土地出让金减免问题向广水市人民政府提出了《关于城郊家属院棚户区改造项目相关问题的处理建议》，载明：该项目共需还建19500平方米，其中商业面积3000平方米，还建房屋安排在三栋楼房的五至八层，同年12月9日，广水市规划委员会作出（2012）3号专题会议纪要，会议议定：应山城区原城郊家属院棚户区改造项目，在交纳260万元土地出让金和100万元罚款后，容积率可由原确定的3.2调整为4.37，其他规费按棚户区改造政策实施。2013年4月8日，广水市国土资源局发出广土资告字（2013）2号《国有建设用地使用权拍卖出让公告》，载明：拍卖出让地块为应办红石坡社区（即城郊家属院，编号2013-2号），土地出让面积10279.5平方米（实际使用面积9209.5平方米，道路代征面积1070平方米），为棚改项目，拍卖起始价260万元；竞得人除缴纳成交价款外，还须无偿还建房屋面积19500平方米，其中商业面积3000平方米，五至八层住宅面积16500平方米等。同日，该局亦发出《国有建设用地使用权拍卖出让须知》，对公告中的内容作出了同样的说明。2013年4月27日邓四望向广水市国土资源局提出竞买申请书，并代表安居房地产公司法定代表人丁卫红拟参加该地块的国有土地使用权招标拍卖出让活动。次日，邓四望参加了孝感槐阴拍卖有限公司主持的拍卖会，以260万元的底价竞得了2013-2号地块（城郊家属院地块），签订了《成交确认书》，邓四望代表安居房地产公司对出让公告及拍卖出让须知均签字予以确认，并签订了成交确认书。2013年9月24日，广水市招标投标中心邀请招标，城郊家属院建设工程发包给湖北广建建筑有限公司承建。2015年12月，建设工程完工。2015年12月20日，安居房地产公司向城郊家属院拆迁户发出通知，要求拆迁户携相关证件到该公司办理交房手续。
另查明，2010年元月，邓四望以城郊家属院棚改项目股东会负责人的身份出具了《关于解除城郊家属院棚改项目与鄂北房产公司挂靠关系的声明》，载明：此项目挂靠鄂北房产公司，邓四望是鄂北房产公司旺达利都小区项目部的受托人。由于各种原因，经双方反复协商，同意解除挂靠关系。城郊家属院棚改项目在经营过程中所发生的债权债务及其他一切法律责任，均由邓四望承担，与鄂北房产公司无关。为此，城郊家属院棚改项目在今后经营中使用或者挂靠任何单位的证、照，鄂北房产公司无权干涉。现退回鄂北房产公司法人委托书及营业执照等，并退回鄂北房产公司旺达利都小区项目部及该部财务专用章各一枚。该声明鄂北房产公司不知情，且在丁晟与鄂北房产公司旺达利都小区项目部签订合同之前。邓四望与丁晟等拆迁户签订合同时，均以鄂北房产公司旺达利都小区项目部的名义签订。
2016年3月29日，安居房地产公司发出《致城郊家属院拆迁户的一封公开信》，称：城郊家属院工程中，安居房地产公司依法中标城郊家属院棚户区改造项目，不是从拆迁户手中购买的房屋和土地使用权，安居房地产公司从来就不差拆迁户的房屋和钱；城郊家属院拆迁的全部是住宅房，没有一间经营性用房，按产权调换规定，本应一律安置住宅房，但我公司严格兑现合同，前提必须是拆迁面积真实，任何人不能否定产权证书记载的房屋面积及法定效力等。同时提议，确保广大业主的合法权益不受损害，根据拆迁户房屋权属证书记载的建筑面积数据，按我公司的承诺的比例确认实际安置面积等。尊重原鄂北房产公司与拆迁户达成的安置共识，一层拆迁房建筑面积按1：2.5比例还住宅房，二层按1：1比例还住宅房等。
鄂北房产公司、安居房地产公司（邓四望等人受让股权前）的主管部门均为广水市房产管理局，邓四望不属上述两公司的工作人员。安居房地产公司于2011年5月13日注册成立，由广水市房产信息（服务）中心和四名自然人出资。2014年9月11日，邓四望和吴礼刚、吴明宏三位自然人股东受让了该公司的全部股权，对安居房地产公司进行了变更登记，邓四望为安居房地产公司的执行董事。
一审法院认为：丁晟与鄂北房产公司旺达利都小区项目部之间签订合同时，意思表示真实，并不违反法律规定，故丁晟与鄂北房产公司之间签订的合同合法有效。
本案系房屋拆迁安置补偿纠纷，丁晟的房屋由广水市人民政府纳入棚户区改造，并委托鄂北房产公司进行拆迁还建。广水市政府对城郊家属院棚户区改造项目在土地使用权拍卖价款、建筑物容积率的最终确定及相关规费的减免均提供了优惠政策。
项目部是建筑企业针对单项建设工程项目进行管理而成立的临时管理团队，本质上属于法人分支机构，依据法人意志在法人总部以外设立的部门，是法人的组成部分。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司，设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案涉及的项目部与公司分公司性质一致。2012年2月9日，邓四望挂靠鄂北房产公司，以鄂北房产公司旺达利都小区项目部的名义与丁晟签订了房屋拆迁安置合同及补充协议。据此，鄂北房产公司旺达利都小区项目部的行为后果由鄂北房产公司承担法律责任。
证据表明，邓四望以鄂北房产公司委托代理人的身份进行城郊家属院棚户区改造建设工程，拆除房屋后，前期以安居房地产公司的资质中标城郊家属院棚户区改造项目，后期邓四望和其他两位自然人股东受让了原安居房地产公司的全部股权，邓四望成为变更登记后的安居房地产公司执行董事。安居房地产公司以远低于市场价格（260万元）取得了城郊家属院的土地使用权，广水市国土资源局的拍卖公告及拍卖须知中附随偿还丁晟等拆迁户房屋的义务（即应无偿还建拆迁户房屋面积19500平方米，其中商业面积3000平方米，五至八层住宅面积16500平方米），拍卖公告及拍卖须知中附随义务，邓四望均签字同意，行为合法，安居房地产公司承继了相关权利义务。因此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，安居房地产公司应按丁晟2012年2月9日签订的《房屋开发改建安置合同》及《补充协议》全面履行合同义务。
相对于鄂北房产公司而言，城郊家属院棚户区改造项目的主体为鄂北房产公司，但在实际改造中，又将履行拆迁还建义务交由安居房地产公司承担，本质上，为合同权利义务的转移，但是该权利义务转移行为未经丁晟等拆迁户知悉、同意，已经实际发生。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”因此，债务人鄂北房产公司应对安居房地产公司应履行的合同义务承担连带责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”丁晟与鄂北房产公司签订房屋拆迁安置合同时，约定无偿还给丁晟一楼门面房及住宅房400平方米（其中一楼门面房沿应山街道办事处三环路200平方米；住宅房面积200平方米）。双方的合同还约定，鄂北房产公司从动工之日算起交房时间定为二年（动工日期由鄂北房产公司同丁晟等业主共同确认），如鄂北房产公司违约，每天向丁晟支付违约金200元。丁晟等人的房屋于2012年底拆迁结束，2015年底还建房屋建设完工，安居房地产公司亦于12月20日发出交房通知，因安居房地产公司没有向丁晟交付房屋，致交付工作不能进行，安居房地产公司应承担违约责任，但该违约金的起算应扣除交付房屋的合理时间一个月，即从2016年元月20日起依合同约定承担迟延履行合同的违约责任。故安居房地产公司除无偿还给丁晟一楼门面房及住宅楼400平方米（其中沿应山街道办事处三环路一楼门面房面积200平方米、住宅楼面积200平方米）外，还应支付违约金（自2016年元月20日起至判决生效确定的合同履行之日止还应按200元/日计算）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第八十四条和第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、丁晟与广水市鄂北房产综合开发公司于2012年2月9日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》及《补充协议》合法有效；二、广水市安居房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内交付丁晟位于广水市应山街道办事处原城郊家属院还建房屋一楼门面房及住宅房合计400平方米（其中一楼沿应山街道办事处三环路一楼门面房面积200平方米，住宅房200平方米）；若还房面积超过合同约定面积，超过面积部分丁晟可享受20平方米的优惠价，即2000元/平方米；20平方米以外的部分按广水市安居房地产开发有限公司的销售价结算。若还房面积低于合同约定的面积，广水市安居房地产开发有限公司按销售价与丁晟结算。三、广水市安居房地产开发有限公司在判决生效之日起六十日内办理上述房地产的权属证书交付给丁晟，费用由广水市安居房地产开发有限公司承担；广水市安居房地产开发有限公司还应按合同约定履行其他附随合同义务；四、广水市安居房地产开发有限公司自2016年1月20日起至判决确定的履行之日止承担向丁晟迟延交付上述房屋的违约金（按200元/日计算）；五、被告广水市鄂北房产综合开发公司对上述第二、三、四项承担连带责任。案件受理费5800元，由广水市鄂北房产综合开发公司、广水市安居房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，被上诉人丁晟向本院提交两份新证据。证据一、2012年9月20日，广水市房产管理局向广水市政府书面提出《关于城郊家属院棚户区改造项目相关问题的处理建议》一份，证明案涉拆迁协议的履行及房屋还建情况；证据二、广水市安居房地产开发有限公司城郊家属院项目部出具的6份收据及还建房业主首套房交付收费明细单，证明安居房地产公司已实际履行了部分还建义务。
鄂北房产公司质证认为，对证据一的真实性及证明目的均有异议，该证据是复印件，真实性存疑。书面内容证实拆迁是政府主导，证据与丁晟争议拆迁补偿面积及比例没有关联性，不能达到其证明目的。对证据二的真实性没有异议，但仅能证明丁晟属于拆迁户，安居房地产公司收取了相关房屋物业等管理费，不能达到证明其拆迁面积、比例的证明目的，拆迁还建面积及比例应以国有土地使用权拍卖约定的还建面积为准。
安居房地产公司质证认为，同意鄂北房产公司发表的质证意见。同时，认为证据一系案涉拆迁相关的情况说明，并不是正式的文件，不能达到其证明目的。且安居房地产公司取得案涉国有土地使用权是根据广水市政府拍卖公告以竞拍方式取得，其对丁晟不承担拆迁还建的义务。证据二已证明安居房地产公司按照与广水市政府签订竞拍协议的约定，履行了还建义务。
对上述证据，本院审查认为，证据一虽系复印件，但该证据与广水市房产管理局作出的广房函（2012）17号文件《关于城郊家属院棚户区项目土地挂牌出让的函》等证据相印证，能够反映案涉土地上房屋需拆迁的面积、规划等事实，本院予以采信。二上诉人对证据二的真实性没有异议，能够反映安居房地产公司向丁晟交付首套房屋及收取水电、房屋维修基金等费用的事实，本院予以采信。
一审法院认定的事实属实，本院二审予以确认。本院二审另查明：2012年1月18日，安居房地产公司向丁晟交付房号为1-2-1301、面积138.35平方米的还建房一套及收取丁晟该还建房水电预存费、房屋维修基金、工程质量保证金等费用合计9311元。
本院认为，本案二审争议焦点为：（一）本案是否属于民事诉讼受案范围？（二）丁晟与鄂北房产公司签订的房屋开发改建安置合同及补充协议是否有效？（三）鄂北房产公司、安居房地产公司是否承担民事责任？根据双方当事人的二审中的上诉及答辩意见，结合在案证据，现分述如下：

综上所述，鄂北房产公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第六十条、第八十四条和第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖北省广水市人民法院（2016）鄂1381民初1286号民事判决第一项、第二项。
二、撤销湖北省广水市人民法院（2016）鄂1381民初1286号民事判决第五项。
三、变更湖北省广水市人民法院（2016）鄂1381民初1286号民事判决第三项为广水市安居房地产开发有限公司在判决生效之日起六十日内协助办理上述房地产的权属证书交付给丁晟，广水市安居房地产开发有限公司承担所还建面积内一套住房的办证费用（以实际交付的房屋面积为准），其他房屋的办证费用由丁晟承担；广水市安居房地产开发有限公司还应按合同约定履行其他附随合同义务。
四、变更湖北省广水市人民法院（2016）鄂1381民初1286号民事判决第四项为广水市鄂北房产综合开发公司和广水市安居房地产开发有限公司共同支付自2016年1月20日起至判决确定的履行之日止向丁晟迟延交付上述房地产的违约金（按200元/日计算）。
五、驳回丁晟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5800元，由广水市鄂北房产综合开发公司负担2900元，广水市安居房地产开发有限公司负担2900元。二审案件受理费11600元，由广水市鄂北房产综合开发公司负担5800元，广水市安居房地产开发有限公司负担5800元。
本判决为终审判决。

审判长　　詹君健 审判员　　李　超 审判员　　储颖烨

书记员：王凌