广东康景物业服务有限公司上海分公司与上海翼德摩托车有限公司、湖南翼星行企业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：广东康景物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市黄浦区。
负责人：赵祺，经理。
委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：蒋露蓉，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
被告：上海翼德摩托车有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：王立，执行董事兼总经理。
被告：湖南翼星行企业管理有限公司，住所地湖南省长沙市。
法定代表人：郭志敏，执行董事兼总经理。
上列两被告共同委托诉讼代理人：周文婕，上海市君和律师事务所律师。

原告广东康景物业服务有限公司上海分公司(以下简称“康景公司”)诉被告上海翼德摩托车有限公司(以下简称“翼德公司”)、湖南翼星行企业管理有限公司(以下称“翼星行公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年9月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人汪滢、两被告共同委托诉讼代理人周文婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东康景物业服务有限公司上海分公司诉称：被告翼德公司与案外人上海珠江创展投资有限公司(以下称“珠江公司”)签订《联销合同》，约定珠江公司提供位于上海市青浦区嘉松中路5999弄米格天地2179号房屋(以下称“系争商铺”)作为联销商铺，合同有效期自2014年8月4日至2016年8月3日，实际履行至2017年11月25日。之后，原告与被告翼德公司签订《米格天地商业中心商铺物业管理服务协议》(以下称“物业管理服务协议”)，就系争商铺的物业管理作出约定，且“物业管理服务协议”的期限与“联销合同”一致。“物业管理服务协议”签署后，原告依约履行自身各项义务。但是，被告翼德公司却自2014年8月起拖欠该房屋的物业管理费等款项。此外，双方于2017年11月25日经协商一致解除“联销合同”、“物业管理服务协议”等。之后，出租人原告多次向被告催讨欠款，并于2018年2月12日以律师函要求被告支付拖欠的房屋使用费、服务费、物业费等以及逾期付款违约金，但仍未果。原告认为，“物业管理服务协议”系原告与被告翼德公司的真实意思表示、合法有效，双方均应恪守。然而，被告翼德公司拖欠物业管理费的行为已经构成了严重违约，并且给原告造成了重大的经济损失。此外，被告翼德公司为一人有限公司，被告翼星行公司为唯一股东，依法应当承担连带责任。为避免原告的合法权益受到进一步的侵害，特向贵院提起诉讼，请求：1.确认原告与被告翼德公司之间的《米格天地商业中心物业管理服务协议》于2017年11月25日解除；2.判令被告翼德公司支付物业管理费人民币(以下币种均为人民币)392,024.82元，并支付逾期付款违约金(以234,968.93元为基数，按照日千分之一的标准，自2016年8月2日计算至实际支付之日止；2016年9月起的物业费所对应的违约金按照中国人民银行同期贷款利率，自该月物业费应付之日次日起算至实际支付之日止)；3.判令被告翼星行公司对上述第二项付款义务承担连带责任；4.诉讼费由被告负担。
被告上海翼德摩托车有限公司、湖南翼星行企业管理有限公司共同辩称：1.确认原告与被告翼德公司签订的物业管理服务协议于2017年11月25日协商一致解除；2.原告诉请主张的2015年10月前的物业费已超过2年诉讼时效，不同意支付；被告已向原告支付钱款83万元，其中包含了2015年10月1日至2017年5月31日的物业管理费199,604.40元，剩余未支付的物业费自2017年6月1日至2017年11月25日合计58,218.53元，扣除物业管理保证金19,960.64元，结欠物业管理费为38,257.89元；但由于珠江公司与被告翼德公司的联营合同没有实际履行，且商场人气差，无法实现以商铺进行经营使用的目的，故系争商铺改为办公之用，所以原合同中约定的物业管理费在联销营业款中扣除无法实现，且双方对于支付方式及时间未达成一致意见，故被告不构成逾期支付，不应支付违约金；3.翼德公司与翼星行公司财产独立，翼星行公司自2017年8月变更为翼德公司股东，至今未满一年，还未进行审计。
经开庭审理查明：2014年8月，珠江公司(甲方)与翼德公司(乙方)签订《米格天地商业中心联销合同》，约定：甲方将系争商铺以联销销售的方式交付乙方使用，经营面积为356.44平方米；联销合同有效期限为2年，暂定自2014年8月4日起至2016年8月3日止，联销期限起算日具体以联销商铺完成或视为完成交付之日为准；联销商铺的交付日期暂定为2014年8月4日之前，具体交付时间以甲方另行发出的交付通知为准；甲乙双方约定，该商铺装修期为45日，开业日期为2014年10月10日；双方应于每月(对账月)中旬对上一个月(销售额发生月)的乙方销售额进行对账，甲方在对账完毕且收到乙方开立的正式增值税发票后，应于对账月的次月第十五个工作日之前将销售额发生月的乙方应得货款(销售额-销售额提成-物业管理费-综合管理服务费-其他费用)支付给乙方。合同另对其他内容进行了约定。
2014年8月6日，康景公司(甲方)与翼德公司(乙方)签订《米格天地商业中心物业管理服务协议》，约定：乙方使用商铺为米格天地商业中心2179号商铺，经营面积为356.44平方米；乙方聘请甲方担任米格天地物业管理公司并向甲方支付物业管理服务费用；物业管理服务期限与乙方和珠江公司签订的《联销合同》的合同期限相同，为2014年8月4日起至2016年8月3日止，联销合同期限延续的，本协议服务期限自动同期延续；乙方应按照商铺的经营面积向甲方支付该商铺的物业管理服务费，物业管理服务费每月28元/平方米，即乙方每月共计需缴纳物业管理服务费9,980.32元；装修期间，乙方无需支付物业管理服务费；乙方需在装修期间支付装修管理费，按照每月22.40元/平方米收取，乙方应于装修前支付；物业管理费每一个月作为一个支付期，乙方物业管理费应根据《联销合同》中约定的货款结算期限及方式从乙方销售额中扣除，最后一个月的物业管理服务费根据联销合同期限在该月所占的天数计算；在本协议签订的当天，乙方须向甲方缴纳相当于两个月物业管理服务费的物业管理保证金19,960.64元作为本协议履约保证金；如乙方逾期缴纳协议3.1条项下任何费用或违反本协议其他约定，则甲方有权从物业管理保证金中直接扣除乙方应支付的相关费用或违约金等；本协议终止后，如乙方缴清全部应缴费用且无其他违约行为，且该商铺经珠江公司验收并就该商铺产生的一切权利和义务清理完毕的，甲方自收回乙方物业管理保证金票据原件之日起15日内将保证金无息退还给乙方；若乙方拖欠支付或补足物业管理服务费，应按拖欠金额每天千分之三的标准向甲方支付违约金。协议另对其他内容进行了约定。
2017年8月3日，翼德公司向珠江公司发函，载明：接贵司通知，米格天地将对现有商铺进行整合，需要我们搬离现有的铺面(1185、2185、1181-1、2179)用以作儿童区业态。结合这几年的经营状况及对未来发展的预估，我公司经过慎重考虑，决定配合贵司的安排，计划于本年8月搬离(最迟不晚于本年10月)米格天地，终止双方合同。经过与贵司相关领导多次的沟通协商，我公司现将截止至2017年7月所含的1185、2185、1181-1、2179四个商铺欠付的租金、物业管理费、综合管理费等各项费用共计166万元向贵司作出安排……。
2018年2月12日，珠江公司向翼德公司寄送律师函，催讨欠付租金、物业管理费及综合管理费和逾期付款违约金。
另查明，2017年8月25日，翼德公司工商登记变更为一人有限公司，翼星行公司为其唯一股东。
审理中，原、被告一致确认案涉物业管理服务协议到期后双方未再签订书面合同，物业费标准没有变化；系争商铺装修期为66天。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，联销合同、物业管理服务协议、工商信息、律师函及邮寄凭证、公函等予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院经审核后依法予以确认。
审理中，双方当事人对被告83万元已付款及两被告责任如何承担存在争议：
一、83万元已付款的认定
原告表示被告翼德公司使用系争商铺期间，未曾支付过物业费或装修管理费，根据物业管理服务协议约定的物业费标准并结合被告欠缴期间，被告应向原告支付的物业费金额为392,024.82元；由于翼德公司欠缴物业费，应由被告翼德公司按照物业协议约定向原告支付逾期付款违约金；被告翼德公司未支付过物业保证金；翼德公司虽曾向珠江公司支付过83万元钱款，但是上述钱款用以支付的是结欠珠江公司的租金等，并非本案所涉物业费；原告一直向被告催讨欠付费用，且被告在2017年8月3日出具给原告的公函中确认并承诺支付欠付的租金、物业费、综合管理费等钱款，故即使存在诉讼时效问题，诉讼时效在此时应重新起算。为此，原告提供发票作为证据。
被告对原告提供的发票的真实性无异议，确认收到上述发票，但认为不应抵扣个案的租金，应按照双方协商一致的抵扣166万元中的费用。同时，被告主张：1.物业合同是原、被告签订的，而公函的致函单位是珠江公司，不能视为对本案物业费的认可，故2015年10月前的物业费及违约金已超过诉讼时效，被告不同意支付；即使按照公函的时间，最早2015年8月4日之前的物业费也超过了诉讼时效；2.2017年6月至11月期间共计向原告支付钱款83万元，其中的199,606.40元用于抵扣系争商铺2015年10月1日至2017年5月31日的物业费，剩余未支付的物业管理费从2017年6月1日至2017年11月25日共计58,218.53元，扣除物业保证金19,960.64元，欠缴物业费为38,257.89元；3.珠江公司与翼德公司在协商过程中通过邮件形式对终止双方合作达成终止协议，虽最终未签字，但被告已按照协议约定向珠江公司支付钱款，珠江公司也向翼德公司开具发票，说明终止协议已实际成立，协议已通过双方协商一致解除，原告现主张的物业费、违约金等无依据；4.经协商一致后被告向珠江公司发送了公函，且原告作为证据提供，说明原告对公函的内容是予以认可的，包括欠款金额及违约金等，故被告不需再向原告或珠江公司支付166万元之外的其他钱款；5.由于系争商铺未做商铺使用，联销合同未实际履行，物业费从联销营业额中扣除无法实现，双方对于新的支付方式未达成一致意见，故不应支付违约金；即使需支付逾期付款违约金，由于物业管理协议为格式合同，违约金约定过高，应按照中国人民银行同期存款利率计算。为此，被告提供转账凭证、公证书等作为证据。原告对上述证据的真实性无异议，但认为上述83万元钱款均系支付租金所用，并未用于支付物业费；同时公证邮件所显示的为双方工作人员就终止双方关系进行的协商，并未签署书面终止协议，原告公司也未就终止协议进行审批，说明终止协议并未最终达成，不应按照终止协议的内容履行；再者被告结欠原告钱款，原告无理由不接收被告支付的款项。
本院认为，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。结合证据材料内容，本院认定双方未就相关终止事项达成一致意见，被告仍应按照实际产生的费用向原告支付钱款；被告未提供其支付物业保证金的依据，且原告不予认可，故本院认定翼德公司未向原告支付物业保证金；物业管理费、综合管理费等均系基于作为基础法律关系的租赁关系或联销关系产生，且原告向被告开具了相应价款的发票后被告亦未提出异议，故本院认定案涉83万元所对应的欠款应为租金或联销费用。
二、两被告责任如何承担
原告主张被告翼德公司为一人有限公司，被告翼星行公司作为其股东，应对公司债务承担连带责任。
被告表示虽然被告翼德公司为一人有限公司，但翼星行公司在2017年8月份入股后两公司的财产是独立核算的，且入股时间不足一个财务年度，故不应对翼德公司的债务承担连带责任。为此，被告提供利润表及资产负债表作为证据。原告对翼德公司的利润表及资产负债表的真实性无异议，对翼星行公司的利润表及资产负债表不予确认，且认为仅凭财务报表无法显示两公司财务独立。
根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《物业管理服务协议》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现双方当事人对上述协议于2017年11月25日解除没有异议，本院予以确认。被告对占用系争商铺的期间及物业费标准无异议，且未提供支付物业费及物业保证金的证据，故对原告主张的欠缴物业费金额本院予以确认。针对被告提出的诉讼时效问题，本院认为，被告2017年8月3日出具的公函已确认结欠物业费并同意支付，虽致函对象为珠江公司且物业费金额未确定，但结合联销合同与物业管理服务协议的关联关系、被告自述其付款给珠江公司款项应抵扣物业费等情形，本院认定被告于此日同意支付截止2017年7月欠付的物业费，诉讼时效应自此时起重新起算，原告主张的物业费未超过诉讼时效。现被告拖欠协议约定之款项，显属违约，理应支付逾期付款违约金之责任，故原告要求被告支付逾期付款违约金之诉请，合法有据，本院予以支持。对于违约金计算标准，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为拖欠金额的日千分之三，对此被告方认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率、原告方亦认为约定标准过高而主动予以调低至未付款项的日千分之一(2016年8月3日前租金)及中国人民银行同期贷款利率(2016年8月4日起租金)。综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院认定违约金标准为中国人民银行同期贷款利率。对于违约金的起算时间，结合联销合同中关于货款结算及物业费支付时间的约定，物业管理费应为先用后付形式，即物业费支付时间应延后使用时间一个半月，故结合当事人对违约金的起算主张，本院认定2016年8月前租金的违约金起算时间为2016年9月16日，2016年8月至2017年11月25日期间每月租金的违约金自该月延后一个半月起算。被告翼德公司虽为一人有限公司，但结合被告翼星行公司的入股时间及其提供的证据材料，本院对原告提出的由被告翼星行公司承担连带责任的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用

若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告广东康景物业服务有限公司上海分公司与被告上海翼德摩托车有限公司签订的《米格天地商业中心物业管理服务协议》于2017年11月25日解除；
二、被告上海翼德摩托车有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告广东康景物业服务有限公司上海分公司物业管理费392,024.82元；
三、被告上海翼德摩托车有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告广东康景物业服务有限公司上海分公司逾期付款违约金(以234,968.93元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月16日起算至实际支付之日止；2016年9月至2017年10月每月物业费的逾期付款违约金，以9,980.32元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，分别自下个月16日起算至实际支付之日止；2017年11月份物业费的逾期付款违约金，以8,316.93元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年12月16日起算至实际支付之日止)；
四、对原告广东康景物业服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,264.90元，减半收取计4,132.45元，由被告上海翼德摩托车有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员 张分

书记员： 黄琛陶