常某某与李某岩、张某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

常某某
关廷广（黑龙江正泰律师事务所）
李某岩
张某某

原告(反诉被告)常某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
委托代理人关廷广，黑龙江正泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）李某岩，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
被告（反诉被告）张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
原告（反诉被告）常某某与被告（反诉原告）李某岩、被告（反诉被告）张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月2日、2016年3月25日、2016年7月13日公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）常某某的委托代理人关廷广,被告（反诉原告）李某岩到庭参加诉讼，被告（反诉被告）张某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。
2015年6月3日至2016年7月13日被告（反诉原告）李某岩申请司法鉴定。
本案缺席审理，现已审理终结。
原告（反诉被告）常某某诉称:原告常某某与被告张某某系夫妻关系为牡丹江市东安区XX村民，2000年10月10日被告张某某取得位于牡丹江市东安区XX村、产权证号为XXX号、建筑面积为140平方米的自建房屋的产权及产权证号为60XXX号、建筑面积为98平方米自建房屋的产权。
2000年3月16日张某某在原告常某某不知情的情况下与李某岩签订房屋买卖协议，张某某以人民币14万的价格将上述两处房屋卖给李某岩，张某某将诉争房屋产权证交付李某岩，其后李某岩分三次共计给付张某某购房款11万元，二被告的行为侵犯原告常某某的合法权益。
故原告（反诉被告）常某某起诉至法院，要求1.请求确认二被告于2000年3月16日签订房屋买卖合同无效；2.被告（反诉原告）李某岩返还诉争房屋；3.被告承担诉讼费用。
被告（反诉原告）李某岩辩称:同意返还原告房屋，但要求常某某及张某某赔偿损失。
被告（反诉被告）张某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见。
被告（反诉原告）李某岩反诉称:2000年3月16日张某某与李某岩签订房屋买卖协议，张某某以人民币14万的价格将诉争房屋卖给李某岩，张某某将诉争房屋产权证交付李某岩，原告常某某对被告张某某出卖房屋的事实清楚并同意，因常某某、张某某违反诚信原则造成被告（反诉原告）李某岩损失。
故被告（反诉原告）李某岩提出反诉，要求:1.确认被告张某某签订的房屋买卖合同无效，并返还购房款11万元；2.二被告赔偿因合同无效产生的经济损失359200元的50%即179600元；3.二被告支付购房款11万元，产生的利息损失9.9万元（自2000年4月1日至2015年4月1日止，按照中国人民银行同期贷款利率年利率6%计算）。
针对被告（反诉原告）李某岩提出的反诉，原告（反诉被告）常某某辩称:1.同意返还购房款11万元；2.同意按照购房款11万产生的增值部分258720元双方各承担50%，原告应当返还被告的增值损失129360元，但要求赔偿利息损失没有法律依据，被告也在使用原告的房屋，如果法院支持该反诉请求，也应当考虑原告的房屋租金损失。
被告（反诉原告）张某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见。
本案的争议焦点为:1.原、被告签订的房屋买卖合同是否有效；2.被告是否应当赔偿原告损失及具体金额的确定。
审理中原告（反诉被告）常某某为支持其主张，向法庭举证如下:
证据一，结婚证一份。
意在证明:原告常某某与被告张某某系夫妻关系。
被告李某岩对此份证据没有异议。
被告张某某经本院合法传唤未到庭质证。
本院认为:此份证据是合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。
证据二，产权证号为60XXX、XXX房屋产权证两份。
意在证明:登记在被告张某某名下的两处房屋是原告常某某与张某某的共同财产，并且该房屋是坐落在农村集体土地上的房屋。
被告李某岩对此份证据没有异议。
被告张某某经本院合法传唤未到庭质证。
本院认为:此份证据虽为复印件，但被告李某岩对此份证据无异议，结合被告证据海浪小区项目房屋征收补偿预估价结果明细表，能够证实原告欲证明的问题，故本院对此份证据予以采信。
证据三，房屋买卖协议书一份。
意在证明:被告张某某在2000年3月16日未经原告同意，将诉争房屋出卖给被告李某岩，侵犯了原告的合法权益，且该协议违反法律强制性规定无效，李某岩应当将房屋返还给常某某，原告将购房款11万元返回给李某岩。
被告李某岩对此份证据没有异议。
被告张某某经本院合法传唤未到庭质证。
本院认为:此份证据能够证实张某某将诉争房屋出卖给李某岩的事实，且被告李某岩对此份证据无异议，故本院对此份证据予以采信。
被告（反诉原告）李某岩为支持其反诉请求，向本院提供证据如下:
海浪小区项目房屋征收补偿预估价结果明细表两份。
意在证明:诉争房屋现在市值人民币469200元。
原告常某某对此份证据没有异议。
被告张某某经本院合法传唤未到庭质证。
本院认为:此份证据是合法有效的书证，具有证据的客观真实性，且原告（反诉被告）对此份证明没有异议，故本院对此份证据予以采信。
被告张某某（反诉被告）未向法庭提供证据。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
原告常某某与被告张某某系夫妻关系为牡丹江是东安区XX村民，2000年10月10日被告张某某取得位于牡丹江市东安区XX的产权证号为XXX号、建筑面积为140平方米的自建房屋的产权及产权证号为60XXX号、建筑面积为98平方米自建房屋的产权。
2000年3月16日张某某与李某岩签订房屋买卖协议，张某某以人民币14万的价格将上述两处房屋卖给李某岩，张某某将诉争房屋及房屋产权证交付李某岩，其后李某岩分三次共计给付张某某购房款11万元。
牡丹江远大房地产估价有限公司对诉争房屋进行评估，经评估确认产权证号为XXX号、建筑面积为140平方米的自建房屋一处评估总价款为人民币277200元，产权证号为60XXX号、建筑面积为98平方米自建房屋一处的评估总价款为人民币192080元。
另查，李某岩为牡丹江市东安区新安办事处居民。
本院认为:因原、被告在履行房屋买卖合同的过程中发生争议，符合房屋买卖合同纠纷的构成要件，故本案的案由为房屋买卖合同纠纷。
关于被告（反诉原告）李某岩与被告（反诉被告）张某某所签订的房屋买卖合同的效力问题，本院认为:《中华人民共和国土地管理法》第六十三条  规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
”《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第五项  规定:“有下列情形之一的，合同无效:（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”本案中，被告（反诉被告）张某某所转让的房屋为牡丹江市东安区XX村所有的集体土地的地上附着物，该土地使用者是张某某。
被告（反诉原告）李某岩为牡丹江市东安区新安办事处的城市居民，二被告所签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定无效，故本院确认二被告签订的房屋买卖合同无效。
关于常某某、张某某是否应当返还李某岩购房款11万元及李某岩返还诉争房屋的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条  规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
”本案中，原、被告所签订的合同因违反法律的强制性规定依法无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。
故常某某、张某某应向李某岩返还11万元的购房款，李某岩应向常某某、张某某返还诉争房屋。
关于常某某、张某某是否应当赔偿李某岩损失179600元及利息损失99000元的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条  规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
”本案中，原、被告均认为其所签订的房屋及土地使用权转让合同违反法律的强制性规定而无效，双方对于该合同签订后的法律后果知道或者是应当知道，故原、被告对合同的无效均有过错，各承担50%的责任。
李某岩2000年3月16与张某某签订房屋买卖合同，约定两处诉争房屋价款共计14万元，现诉争房屋经牡丹江远大房地产估价有限公司评估，共计价值469280元，该房屋增值329280元（469280元-140000元），对该增值部分原、被告双方各自承担该损失的50%即人民币164640元，故本院确认常某某、张某某赔偿被告李某岩经济损失人民币164640元。
对李某岩要求常某某、李某岩给付利息损失因于法无据，故本院对该项反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第五项  、第五十八条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，缺席判决如下:
一、被告（反诉原告）李某岩与被告（反诉被告）张某某于2000年3月16日签订的房屋买卖合同无效；
二、原告（反诉被告）常某某、被告（反诉被告）张某某于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）李某岩购房款人民币11万元；
三、被告（反诉原告）李某岩于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）常某某、被告（反诉被告）张某某坐落于牡丹江市东安区XX村的产权证号为XXX号、建筑面积为140平方米的自建房屋一处及产权证号为60XXX号、建筑面积为98平方米自建房屋一处；
四、原告（反诉被告）常某某、被告（反诉被告）张某某于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）李某岩损失人民币164640元；
五、驳回被告（反诉原告）李某岩的其他反诉请求。
案件受理费人民币2300元，由原告（反诉被告）常某某、被告（反诉被告）张某某负担人民币1150元，被告（反诉原告）李某岩负担人民币1150元。
反诉费人民币3565元，由原告（反诉被告）常某某、被告（反诉被告）张某某负担人民币2710元，被告（反诉原告）李某岩负担人民币855元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

本案的争议焦点为:1.原、被告签订的房屋买卖合同是否有效；2.被告是否应当赔偿原告损失及具体金额的确定。
审理中原告（反诉被告）常某某为支持其主张，向法庭举证如下:
证据一，结婚证一份。
意在证明:原告常某某与被告张某某系夫妻关系。
被告李某岩对此份证据没有异议。
被告张某某经本院合法传唤未到庭质证。
本院认为:此份证据是合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。
证据二，产权证号为60XXX、XXX房屋产权证两份。
意在证明:登记在被告张某某名下的两处房屋是原告常某某与张某某的共同财产，并且该房屋是坐落在农村集体土地上的房屋。
被告李某岩对此份证据没有异议。
被告张某某经本院合法传唤未到庭质证。
本院认为:此份证据虽为复印件，但被告李某岩对此份证据无异议，结合被告证据海浪小区项目房屋征收补偿预估价结果明细表，能够证实原告欲证明的问题，故本院对此份证据予以采信。
证据三，房屋买卖协议书一份。
意在证明:被告张某某在2000年3月16日未经原告同意，将诉争房屋出卖给被告李某岩，侵犯了原告的合法权益，且该协议违反法律强制性规定无效，李某岩应当将房屋返还给常某某，原告将购房款11万元返回给李某岩。
被告李某岩对此份证据没有异议。
被告张某某经本院合法传唤未到庭质证。
本院认为:此份证据能够证实张某某将诉争房屋出卖给李某岩的事实，且被告李某岩对此份证据无异议，故本院对此份证据予以采信。
被告（反诉原告）李某岩为支持其反诉请求，向本院提供证据如下:
海浪小区项目房屋征收补偿预估价结果明细表两份。
意在证明:诉争房屋现在市值人民币469200元。
原告常某某对此份证据没有异议。
被告张某某经本院合法传唤未到庭质证。
本院认为:此份证据是合法有效的书证，具有证据的客观真实性，且原告（反诉被告）对此份证明没有异议，故本院对此份证据予以采信。
被告张某某（反诉被告）未向法庭提供证据。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
原告常某某与被告张某某系夫妻关系为牡丹江是东安区XX村民，2000年10月10日被告张某某取得位于牡丹江市东安区XX的产权证号为XXX号、建筑面积为140平方米的自建房屋的产权及产权证号为60XXX号、建筑面积为98平方米自建房屋的产权。
2000年3月16日张某某与李某岩签订房屋买卖协议，张某某以人民币14万的价格将上述两处房屋卖给李某岩，张某某将诉争房屋及房屋产权证交付李某岩，其后李某岩分三次共计给付张某某购房款11万元。
牡丹江远大房地产估价有限公司对诉争房屋进行评估，经评估确认产权证号为XXX号、建筑面积为140平方米的自建房屋一处评估总价款为人民币277200元，产权证号为60XXX号、建筑面积为98平方米自建房屋一处的评估总价款为人民币192080元。
另查，李某岩为牡丹江市东安区新安办事处居民。
本院认为:因原、被告在履行房屋买卖合同的过程中发生争议，符合房屋买卖合同纠纷的构成要件，故本案的案由为房屋买卖合同纠纷。
关于被告（反诉原告）李某岩与被告（反诉被告）张某某所签订的房屋买卖合同的效力问题，本院认为:《中华人民共和国土地管理法》第六十三条  规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
”《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第五项  规定:“有下列情形之一的，合同无效:（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”本案中，被告（反诉被告）张某某所转让的房屋为牡丹江市东安区XX村所有的集体土地的地上附着物，该土地使用者是张某某。
被告（反诉原告）李某岩为牡丹江市东安区新安办事处的城市居民，二被告所签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定无效，故本院确认二被告签订的房屋买卖合同无效。
关于常某某、张某某是否应当返还李某岩购房款11万元及李某岩返还诉争房屋的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条  规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
”本案中，原、被告所签订的合同因违反法律的强制性规定依法无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。
故常某某、张某某应向李某岩返还11万元的购房款，李某岩应向常某某、张某某返还诉争房屋。
关于常某某、张某某是否应当赔偿李某岩损失179600元及利息损失99000元的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条  规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
”本案中，原、被告均认为其所签订的房屋及土地使用权转让合同违反法律的强制性规定而无效，双方对于该合同签订后的法律后果知道或者是应当知道，故原、被告对合同的无效均有过错，各承担50%的责任。
李某岩2000年3月16与张某某签订房屋买卖合同，约定两处诉争房屋价款共计14万元，现诉争房屋经牡丹江远大房地产估价有限公司评估，共计价值469280元，该房屋增值329280元（469280元-140000元），对该增值部分原、被告双方各自承担该损失的50%即人民币164640元，故本院确认常某某、张某某赔偿被告李某岩经济损失人民币164640元。
对李某岩要求常某某、李某岩给付利息损失因于法无据，故本院对该项反诉请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第五项  、第五十八条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，缺席判决如下:
一、被告（反诉原告）李某岩与被告（反诉被告）张某某于2000年3月16日签订的房屋买卖合同无效；
二、原告（反诉被告）常某某、被告（反诉被告）张某某于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）李某岩购房款人民币11万元；
三、被告（反诉原告）李某岩于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）常某某、被告（反诉被告）张某某坐落于牡丹江市东安区XX村的产权证号为XXX号、建筑面积为140平方米的自建房屋一处及产权证号为60XXX号、建筑面积为98平方米自建房屋一处；
四、原告（反诉被告）常某某、被告（反诉被告）张某某于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）李某岩损失人民币164640元；
五、驳回被告（反诉原告）李某岩的其他反诉请求。
案件受理费人民币2300元，由原告（反诉被告）常某某、被告（反诉被告）张某某负担人民币1150元，被告（反诉原告）李某岩负担人民币1150元。
反诉费人民币3565元，由原告（反诉被告）常某某、被告（反诉被告）张某某负担人民币2710元，被告（反诉原告）李某岩负担人民币855元。

审判长：马莹
审判员：穆海东
审判员：武军

书记员：范珊珊