常国新、徐某等与沧州荣某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：常国新，男，汉族，****年**月**日出生，住沧州市运河区。
原告：徐某，女，汉族，****年**月**日出生，住沧州市运河区。
二原告委托代理人：贾更全，
河北齐誉律师事务所律师。
被告：
沧州荣某房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：xxxx。
法定代表人：谢金永，系该公司总经理。
委托代理人：徐跃民、董红霞，
河北海岳律师事务所律师。
原告常国新、徐某与被告

沧州荣某房地产开发有限公司（以下简称荣某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常国新、徐某的委托代理人贾更全，被告荣某公司的委托代理人董红霞、徐跃民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告曾签订了十七份《商品房买卖合同》（第1304240054号1003铺、第1304240053号1008铺、第1304250019号1009铺、第1304250018号1010铺、第1304250017号1011铺、第1304250016号1012铺、第1304250015号1013铺、第1304240062号1014铺、第1304240064号1015铺、第1304240063号1016铺、第1304240061号1017铺、第1304240060号1018铺、第1304240059号1019铺、第1304240056号1027铺、第1304240057号1028铺、第1304240055号1029铺、第1304240058号1030铺），共购买了被告开发的荣某国际购物广场17套商铺。原告依约履行了自己的义务，但被告构成根本违约：1、涉案商铺房屋只增加了公摊面积，套内面积未相应增加，违反了合同约定的套内面积与公摊面积的比例，此属变更了原设计，诉争房屋的现状超出了原告在签订合同时对所购商品房的预期；2、合同补充协议约定，诉争房屋仅限经营金融常规性业态，但现实是现状根本不符合金融机构营业场所相关要求，导致原告购房目的不能实现；3、装饰、设备标准等不符合合同附件三约定，公共部位没有装修、各商铺没有分割等。被告在变更房屋设计和改变经营方向时没有告知原告和没有征得原告同意，涉案商铺根本违背了合同约定，被告行为严重侵害了原告的合法利益，经协商未果，特诉至法院，请求判令：解除原、被告之间签订的十七份《商品房买卖合同》并由被告承担的诉讼费用。
被告荣某公司辩称，一、对于原、被告双方签订的商品房买卖合同的事实没有争议，但被告没有变更设计，公摊面积的增加也不会导致原告无法实现签订商品房买卖合同的目的。原告签订合同购买的是用于经营的商业用房，合同约定的套内面积没有减少，房屋设计、结构也没有变更，不会影响到原告签订合同需要达成的使用目的，不存在根本违约；公摊面积的存在是为了保障套内面积的合同使用的，单纯增加公摊面积对于原告出租或者自营，甚至将来的出售没有影响。为此，不存在解除合同的法定事由。另外，双方在合同中明确约定出现面积差时的解决方式为“按产权登记面积结算，房价多退少补”，为此原告以此为由诉请解除合同没有合同依据。二、补充协议约定的原告需要经营金融业态是对于原告的经营要求，不能反过来要求被告。因为被告开发建设的是大型购物中心，需要各业主或者承租人满足不同的业态要求，而且补充协议还约定了原告未能满足业态要求的违约责任。三、原告诉称的被告没有对公共部分装修是错误的，被告已经履行了相关合同义务，可以现场考察。四、原告的起诉超出了法定的合同解除权的除斥期间。合同法对于合同解除权的行使期间是有约定的从约定，没有约定的依照法定行使的原则，根据商品房买卖合同司法解释第15条第二款的规定，商品房买卖合同当事人依照合同法第94条所列情形行使合同解除权的，如果对方当事人催告的需要在三个月内行使，如果没有催告的应当在解除权发生之日起一年内行使。本案当事人约定的交房日期是在2014年12月25日，事实上被告告知原告补交合同差价款的时间还更早，如果原告认为需要解除合同，那么应当在2015年12月24日之前提起解除权之诉或者在认为解除权发生后及时书面通知被告解除合同。但是原告起诉时间是在2016年8月份，已经超出了解除权的除斥期间，其无权再行使合同解除权。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为了证实其主张，提交了以下证据：1、十七份商品房买卖合同；2、原告的付款凭证35张发票；3、房屋测绘成果认签表一份；4、涉案商铺的实际测量结果一份；5、涉案商铺的照片五张。
被告为了证实其主张，提交了以下证据：1、沧州市城乡规划局出具的证明；2、规划验收合格证；3、规划局出具的无重大行政处罚事项证明；4、工程竣工验收报告；5、工程竣工验收备案证明书；6、沧州市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书；7、荣某购物广场的开业宣传广告及运河区委、区政府的贺信复印件一份。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年4月19日签订了编号为第1304240054号1003铺、第1304240053号1008铺、第1304250019号1009铺、第1304250018号1010铺、第1304250017号1011铺、第1304250016号1012铺、第1304250015号1013铺、第1304240062号1014铺、第1304240064号1015铺、第1304240063号1016铺、第1304240061号1017铺、第1304240060号1018铺、第1304240059号1019铺、第1304240056号1027铺、第1304240057号1028铺、第1304240055号1029铺、第1304240058号1030铺共计十七份《商品房买卖合同》，在该十七份买卖合同中均约定了商品房的建筑面积，包括套内面积和公共部位的面积。在该合同在第五条中约定了：。商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积结算，房价多退少补。合同第八条约定，被告应当在2014年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，即该商品房取得竣工验收报告（有勘察、设计、施工、建设、监理五方出具的报告），并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，按照逾期时间，分别处理：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并安买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金……。在合同签订后，原告按照合同约定支付了十七套房屋的全部房款。
另查明，原告所购买的十七套商铺的实际面积均较合同约定有所增加，增加的均为公摊面积。被告于2014年9月17日向原告发出了交房通知书，并通知原告需补交十七套商铺的面积金额差。原告因不同意交纳面积差额金，至今未办理交房手续。原告认为被告侵犯了其利益，遂于2016年8月26日诉至我院。

本院认为，本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认，原被告双方均应依约履行。双方在合同中虽然约定“商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积结算，房价多退少补”，但这里的面积增加，通常理解，应是房屋套内面积、分摊面积实测与预测同比例增长。原被告双方对此产生不同理解，应当作出不利于提供格式条款一方被告的解释。现在原告所购房屋套内面积、分摊面积实测与预测未同比例增长，因此，被告拟交付给原告的商品房不符合双方约定的条件，本案诉争房屋的现状已经构成违约。但在原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，被告已经于2014年9月17日向原告邮寄了入住通知书，原告应已经明知公摊面积的增加导致其合法权益受到侵害，但原告在解除权发生之日起一年内并未行使该解除权，该解除权应予消灭，故原告要求解除与被告之间商品房买卖合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：

驳回原告常国新、徐某的诉讼请求。
案件受理费50元，由二原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审判长 高洁
人民陪审员 何运利
人民陪审员 孙文会

书记员： 李灵