常某某、曾某等与陈某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：常某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住高碑店市。
原告：曾某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住高碑店市。
二原告委托诉讼代理人：陈森、王少波，河北福衡律师事务所律师。
被告：陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住高碑店市。
被告：孙美佳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住高碑店市。
二被告委托诉讼代理人：张金桥，高碑店市法律援助中心律师。

原告常某某、曾某与被告陈某某、孙美佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常某某、曾某的委托诉讼代理人陈森、被告陈某某、孙美佳的委托诉讼代理人张金桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常某某、曾某诉称，2017年3月11日被告陈某某与隆基泰和置业有限公司签订《商品房买卖协议书》，由其购买该公司开发建设的高碑店市紫金府小区21号楼4单元301室房屋，建筑面积为90.31平方米，总价款803166元，其中首付款323166元，贷款金额480000元。同日，被告陈某某签订《地下室使用协议书》，购买该小区地下二层第17号地下室，价款为13400元。2017年4月2日，原告（两原告系夫妻关系）与被告陈某某口头达成房屋买卖协议，约定由原告以446566元的价格购买陈某某购买的上述房产及地下室。合意达成后，原告将约定的购房款446566元支付给陈某某的儿媳孙美佳。隆基泰和置业有限公司至今并未取得本案所涉商品房的预售许可，故被告陈某某与其签订的《商品房买卖协议》属于违法无效的协议。且被告依据前述无效协议出售的房屋至今尚未建成属于期房，不能办理房屋所有权证书，被告也未履行口头协议约定的更名义务。综上，原告购买房屋的根本目的无法实现，双方之间的房屋买卖协议依法无效。诉讼请求：1、依法确认双方于2017年4月2日口头订立的房屋买卖协议无效；2、依法判令两被告共同返还原告已付购房款446566元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告陈某某、孙美佳辩称,双方当事人之间不存在诉状所称的《房屋买卖协议》，既不是“商品房买卖合同”关系，也不是“二手房买卖合同”关系，应是合同转让关系，标的物不是现实存在的房屋，而是一份商品房买卖协议书，常某某取代了陈某某的预购主体资格，常某某的近34万元虽交给了孙美佳，实际上成为了向预售商的首付款，常某某即时取得了与隆基泰和置业有限公司订立合同及交首付款的收据，陈某某获得首付款以外的合同转让款收益，双方口头转让合同的合同因履行完毕而完毕，因常某某无意居住，将商品房加价转让给其下家范学芳，因陈某某、常某某是销售商的关系户，顺利进入更名流程，直接将预购者更名为范学芳，陈某某也因而与预售方订立了终止协议书。从更名流程及手续可以看出，隆基泰和置业有限公司作为预售方或是商品房买卖合同一方主体，是同意被告转让合同的，对直接更名到范学芳名下也是认可的。原告要求被告返还购房款，是转嫁市场风险的行为。
经审理查明，2017年3月11日被告陈某某与隆基泰和置业有限公司签订《商品房买卖协议书》和《地下室使用协议书》，购买该公司开发建设的高碑店市紫金府小区21号楼4单元301室房屋，建筑面积为90.31平方米，总价款803166元，其中首付款323166元，贷款金额480000元；同时购买该小区地下二层第17号地下室，价款为13400元。2017年4月2日，原告（两原告系夫妻关系）与被告陈某某口头达成房屋买卖协议，约定由原告以446566元的价格购买陈某某购买的上述房产及地下室。合意达成后，原告将约定的购房款446566元支付给陈某某的儿媳孙美佳。另查明，隆基泰和置业有限公司因开发手续不全，未取得商品房预售许可证，属于违法销售，在2017年3月24日已被行政处罚。
上述事实，有范学芳诉陈某某、常某某等人的民事起诉状、追加第三人申请书、高碑店法院（2017）冀0684民初1836号民事判决书、中国银行交易流水明细清单、中国建设银行交易流水明细清单、常某某与孙美佳的微信聊天记录、高碑店市房产局于2017年3月24日下发的行政处罚决定书所证实，本院予以确认。

本院认为，因隆基泰和置业有限公司开发手续不全，未取得商品房预售许可证，属于违法销售，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律行政法规的强制性规定。”故被告陈某某与隆基泰和置业有限公司签订的《商品房买卖协议书》无效，无效协议不存在权利义务关系的转让，故原告与被告陈某某于2017年4月2日口头达成的房屋买卖协议亦无效。无效的合同自始没有法律约束力，对取得的财产应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告常某某、曾某与被告陈某某口头订立的房屋买卖协议无效。
二、被告陈某某、孙美佳于本判决生效后十日内返还原告常某某、曾某购房款446566元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3999元（已减半收取），由被告陈某某、孙美佳共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员 李慧春

书记员： 武妍