左某与管明和、刘云龙、饶河县富某房地产开发有限公司物权保护纠纷二审民事判决书

上诉人（原审第三人）：左某，，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龙江省饶河县饶河镇。委托诉讼代理人：姜笑雨，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：管明和，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龙江省饶河县饶河镇西丰镇。委托诉讼代理人：王世才（管明和的近亲属），男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龙江省双鸭山市尖山区。被上诉人（原审被告）：刘云龙，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龙江省饶河县饶河镇。委托诉讼代理人：李晓玲（刘云龙妻子），女，xxxx年xx月xx日出生，住黑龙江省饶河县饶河镇。被上诉人（原审被告）：饶河县富某房地产开发有限公司，住所地饶河县饶河镇通江路中段。法定代表人：臧兆宾，经理。

左某上诉请求：1、请求人民法院依法撤销(2017)黑0524民初字第657号民事判决书第一项和第二项；2、请求人民法院依法改判或发回重审；3、被上诉人承担上诉费用。事实和理由：一审判决事实认定错误。一审法院认定左某和裴玮签订房屋买卖协议和移交协议之后，并没有实际交付房屋是错误的。2017年1月1日左某与裴玮签订房屋买卖协议，并于2017年1月30日签订房屋交接协议，同时办理了房屋及房屋内的附属设施的交接，同时对水费电费使用状况进行了确认。该房屋已经由裴玮对左某交接完毕，在房屋交接之后，由左某对房屋门锁进行了更换，由于考虑到裴玮暂时没有地方居住，所以左某答应裴玮在该房屋中暂时居住到2017年5月1日，于是左某将新换的锁钥匙交给裴玮一把。一审法院直接认定双方并没有实施实际交接房屋是错误的。左某购买裴玮的房屋，是双方真实意思表示，并无违反法律强制性规定，且双方交易行为发生在管明和购买房屋之前，已经进行了房屋交付，应当认定双方的房屋买卖合同有效，并受到法律保护。反之，由于案外人胡军涛与案外人周全胜有借贷关系，裴玮为胡军涛担保，由于胡军涛无力偿还，所以案外人周全胜欲将承担担保责任的裴玮的房屋销售款用来偿还其借款，案外人周全胜才逼迫裴玮将房屋再次卖给管明和，并直接收取了管明和支付的房款抵债。在管明和和裴玮签订房屋买卖合同之前，裴玮多次向管明和、周全胜表明，该房屋已经出卖他人，不能再卖了，但是周全胜答复到你只管签合同，其他的事不用你管。在双方签订合同之后，周全胜也曾和左某协商，要求左某解除所签的房屋买卖合同并返还所购买的房屋，但左某考虑到即使解除合同也无法获得所退之房款，便拒绝了。以上事实证明管明和与裴玮所签订之房屋买卖合同不是双方真实意思表示，是案外人逼迫裴玮所签，并侵害了左某之合法利益，法院不应支持其诉讼请求。综上所述，因一审法院审理本案事实认定错误、导致上诉人的合法权益受到侵害。为维护上诉人合法权益，请二审人民法院撤销原判并改判或发回重审。管明和辩称，针对第三人左某的上诉请求和理由，被上诉人认为上诉人的上诉请求无事实依据和法律依据，应予驳回。一、左某与裴玮签订的房屋买卖协议是无效合同。《合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。在本案中，裴伟因未付清房款，又未办理房屋产权变更登记，且与李晓玲当时约定在付清房款前不得将该房屋出售抵押，所以裴伟不享有该案涉房屋的所有权和处分权，他与左某签定的房屋买卖协议是无效合同，房屋的所有权并未发生转移，仍归刘云龙所有。而管明和的房屋买卖协议是与房屋的实际所有权人刘云龙签定，并经饶河县富某房地产开发有限公司盖章确认，是双方的真实意思表示，并且管明和已按协议约定定期还款，合同已实际履行，真实有效，故该诉争房屋应归管明和所有。二、对该案涉房屋，管明和占有在先。裴玮已当庭证实，裴玮在将房屋交付给管明和之前并未将房屋交付给左某,一直是由裴玮居住，房屋的水、电等各项费用也是由裴玮缴纳。在裴玮与管明和于2017年3月21日签定完房屋买卖合同后，裴玮将房屋直接交给了管明和，第二天管明和要装修入住时发现门锁被破坏了。在此之前，一直是由裴玮居住，详见裴玮一审庭审笔录第9页。三、本案中管明和与裴玮之间的房屋买卖是双方合法自愿的行为，不存在逼迫的情形，是合法有效的。管明和与裴玮之之间的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，并不存在逼迫的情形，双方签定完买卖协议后，一同找到李晓玲和刘云龙，管明和与刘云龙重新又签了协义，并经饶河县富某房地产开发有限公司盖章确认，根本不存在上诉人所说的那些情况。综上，请求二审法院驳回上诉人的请求、维持一审判决。刘云龙辩称，实际情况是我方把房屋出卖给了裴玮，后来裴玮把管明和带到我的办公室，说把房屋转卖给管明和。我让裴玮把我和他签的协议拿回来，裴玮说协议丢了，我们在我那份协议上让裴玮签上此协议作废。之后，我和管明和重新签订了协议，当时并不知道裴玮和左某之间有协议。后来管明和给我打电话，说左某说房子卖给他了，不让管明和进入房屋。我当时表示，我并不知道左某和裴玮之间有协议。然后，左某和管明和就开始打官司，我并不清楚其他情况。管明和向一审法院起诉请求：一、请求法院确认原告与二被告签订的房屋买卖协议合法有效，判令位于饶河县花园小区的房屋归原告所有。二、请求法院判决二被告协助原告办理房屋产权登记手续。三、诉讼费和其他费用均由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月1日，裴玮和饶河县富某房地产开发有限公司签订了房屋买卖协议，购买了位于饶河县花园小区的房屋。首付款135000元裴玮已付清，剩余150000万元房款按工行贷款利率以每月还款方式分八年还清，每月向开发商还房款2110元。协议中还约定没有还清房款之前，买受方不许抵押和出售，房照开发商统一办理，如违反约定甲方有权收回房屋另行处理。2017年1月1日，第三人左某与裴玮签订房屋买卖合同，购买位于饶河县花园小区的房屋，房屋价格280000元，左某在签订合同当日给付裴玮房款150000元，约定剩余拖欠开发商房款130000元由左某偿还，如何偿还这笔房款没有约定，房屋没有交付。2017年1月30日，双方签订了房屋交接协议，鉴于房屋暂时无法办理房照，经协商裴玮将房屋交给左某，双方办理移交手续：一、该房间全部转移给乙方，房屋钥匙，当面点清移交，同时移交与该房屋有关的一切合同及相关手续，甲方如隐藏相关手续不进行移交，乙方有权追究甲方相关责任并要求赔偿。二、房屋钥匙交接完毕，即作为房屋移交手续办妥。三、自房屋移交之日起，乙方获得房屋的所有权及使用权，同时获得管理权和维修权。四、房屋交接之日，该房屋之后产生的水费、电费、电话费、上网费等由乙方承担。五、乙方在房屋交接后，同时承担该房屋的防火、防盗、防水等责任。六、在乙方接受房务交接后，乙方对该房屋享有所有权，可以进行转租、转让。七、甲方在房屋交接之日起，不享有与该房屋有关的一切权利。协议签订后房屋仍然由裴玮居住。2017年3月21日，裴玮与管明和签订了商品房买卖合同，约定管明和购买位于饶河县花园小区4号楼1单元301室的房屋，交易价格150000元，余款（即房贷）按揭交给开发商，与裴玮无关。裴玮收到房款后需在2017年3月22日将此房交付给管明和。签订合同后，双方到饶河县富某房地产开发有限公司售楼处找到售楼负责人刘云龙，经协商开发商同意，将2016年1月1日和裴玮签订的房屋买卖合同更换为管明和的名，时间没有更改，将交房款收据更改为管明和的名。约定以后由管明和每月向开发商缴纳剩余房款。管明和当日向开发商交付2017年5月1日前的按揭房款14770元。售楼处工作人员李晓玲和裴玮及管明和三人在原裴玮和开发商签订的合同上声明作废并签名。办完相关手续后，裴玮将电卡、水卡、供热卡交给管明和并当日搬出该房屋，管明和将房屋的门锁更换。次日，左某将该房门锁打开入住。一审法院认为，裴玮与管明和、左某分别签订了房屋买卖合同，双方都没有到房屋产权登记部门登记，裴玮和左某之间签订房屋买卖合同和移交协议后并没有实际交付房屋。裴玮和管明和签订房屋买卖合同后将房屋交付给管明和，并一同到饶河县富某房地产开发有限公司更换了原始购房合同，每月向开发商交付按揭房款，交付水费、电费。裴玮和管明和之间房屋买卖合同已实际履行，房屋产权已转移交付。裴玮和管明和没有恶意串通，应是善意取得的法律行为。产权产生了转移，其行为是物权行为。裴玮和左某之间虽然签订房屋买卖合同，但没有实际履行，其法律行为是债权行为。债权行为和物权行为具有不同的性质，并将引起不同的法律后果。债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的民事行为。而物权行为则是指直接引起物权取得、变更或消灭的民事行为。即使订立的是以转移所有权为目的的买卖合同，订立合同行为本身由于不能直接导致所有权的转移，因此不属于物权行为。标的物的交付或过户登记行为，才是直接引起物权转移的法律事实，从而才是物权行为。原告管明和主张饶河县花园小区的房屋所有权归其所有，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、饶河县花园小区的房屋所有权归管明和所有。二、饶河县富某房地产开发有限公司协助办理饶河县花园小区的房屋产权登记。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人左某申请证人裴玮、袁庆贺、胡军涛出庭作证，并提交了一份《房屋清单》。裴玮证实卖房经过、袁庆贺证实为左某换锁芯、胡军涛的证实与本案无关联，《房屋清单》落款日期是2017年1月30日、签订人是左某、裴玮。对于上述证人证言及《房屋清单》，是在举证期限内已经客观存在的，是左某知悉和掌握的证据，不是原审庭审结束后新发现的证据，本院不予采纳。庭审中刘云龙陈述称，自己是施工方，是为开发商饶河县富某房地产开发有限公司垫资施工，开发商把一部分房屋折抵工程款由刘云龙出售，刘云龙的妻子李晓玲负责收款。对此事实的陈述，左某、管明和明确表示承认，无需刘云龙举证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李晓玲与裴玮于2016年1月1日签订《售楼协议》，将花园小区4号楼1单元301室出售给裴玮，协议载明“首付房款已交清，余款壹拾伍万元按工行按揭利率分为六年还清，每月还款2110元”。裴玮与左某于2017年1月1日签订《房屋买卖协议》将该房卖给左某时，并未征得出卖人李晓玲的同意，左某亦未将裴玮欠出卖人的房款偿还。裴玮与管明和于2017年3月21日签订《商品房买卖合同》后，左某破坏诉争房屋门锁，入住至今。管明和接收了裴玮交给的电卡、水卡、供热卡并交纳了相关费用。刘云龙的妻子李晓玲有权出售诉争房屋。2017年8月11日，饶河县富某房地产开发有限公司的法定代表人，由靳长春变更为臧兆宾。本院对一审查明的事实予以确认。
上诉人左某因与被上诉人管明和、刘云龙、饶河县富某房地产开发有限公司物权保护纠纷一案，不服黑龙江省饶河县人民法院（2017）黑0524民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人左某及其委托诉讼代理人姜笑雨、被上诉人管明和及其委托诉讼代理人王世才、被上诉人刘云龙的委托诉讼代理人李晓玲到庭参加诉讼。被上诉人饶河县富某房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

本院认为，李云龙妻子李晓玲是在开发商饶河县富某房地产开发有限公司允许下出售诉争房屋的,裴玮向出卖人李晓玲购买诉争房屋后，在尚欠购房款且未征得出卖人同意的情况下，无权将诉争房屋卖给左某，裴玮与左某签订《房屋买卖协议》后，左某亦未向出卖人李晓玲偿还裴玮所欠房款，诉争房屋没有过户登记到裴玮名下，裴玮对诉争房屋不具有所有权，裴玮与左某签订的《房屋买卖协议》应属无效。左某与裴玮签订《房屋买卖协议》后，虽有2017年1月30日的《房屋交接协议》，但一直没有占有使用诉争房屋，左某在裴玮与管明和签订《商品房买卖合同》后，对诉争房屋的破坏门锁占有，不适用占有优先原则。关于左某已付裴玮的购房款，可另行主张权利。没有确实充分的证据证明裴玮是在被逼迫的情况下将房屋卖给管明和。管明和与裴玮签订《房屋买卖协议》后，裴玮对管明和的购房款及裴玮所欠出卖人李晓玲的房款由管明和负责给付没有异议，也得到了出卖人李晓玲的认可和接受。裴玮与李晓玲的2016年1月1日的《售楼协议》由购买人裴玮变更为管明和，裴玮与出卖人李晓玲的房屋买卖关系已经变更为管明和与出卖人李晓玲的房屋买卖关系，管明和与出卖人李晓玲间变更后的《售楼协议》是平等协商而自愿签订的，且还有裴玮的签字，从房屋所有权人利益考虑是最大化地发挥了房屋的价值，应当认定为有效，管明和有权要求取得诉争房屋的所有权。综上所述，左某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人左某负担。本判决为终审判决。

审判长　　朱世涛
审判员　　于静哲
审判员　　段余昆

书记员：李阳