崔某某与隋曲阳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：崔某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：刘素坤，上海申如律师事务所律师。
　　被告：隋曲阳，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：奚海麟，上海市浩信律师事务所律师。
　　原告崔某某与被告隋曲阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案后，依法适用普通程序，由审判员卫世平、邱连祥、人民陪审员王珠娟组成合议庭，由审判员卫世平担任审判长，公开开庭进行了审理。原告崔某某及其委托诉讼代理人刘素坤，被告隋曲阳及其委托诉讼代理人奚海麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　崔某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《店铺租赁合同》；2、请求被告返还原告店铺转让费人民币97,000元；3、请求被告支付原告违约金20,000元；4、请求被告向原告返还未履行部分的租金10,000元；5、请求被告赔偿原告装修店铺的损失15,000元；6、本案诉讼费用及原告起诉的律师费用、保全费由被告承担。事实和理由：2018年6月1日，原、被告签订《店铺租赁合同》一份，约定被告将位于上海市浦东新区浦东南路XXX号(原唐人街茶食部分)商铺营业场地(以下简称系争房屋)出租给原告使用，租赁期限自2018年6月1日起至2019年4月20日止，每月租金10,000元，押金20,000元，被告一次性支付转让费97,000元。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告按约履行义务，被告却存有下述违约行为：第一，被告未按合同约定提供办理营业执照的相关证件，致使原告一直未能办理正式的营业执照，无法实现签订合同的目的；第二，进博会期间，因被告原因致使原告未能办理正式的营业执照，导致原告在该期间不能营业；第三，被告非系争房屋的所有权人，且不具有转租权，被告不能保证原告对该店铺的实际租赁期限。被告的上述行为严重违反合同约定的义务，属于根本违约，导致原告的合同目的不能实现，原告有权要求解除《店铺租赁合同》，并要求被告承担违约责任。签订合同后，原告装修店铺花费15,000元，依合同约定，原告有权要求被告赔偿该部分损失。原告多次要求被告履行合同义务未果后，遂通过微信和律师函等形式书面通知被告解除《店铺租赁合同》。2018年11月3日，原、被告对店铺及相关物品、水电费等交接完毕。现因被告仍未对其违约事项及合同约定的相关义务作出妥善处理，故原告诉至本院。
　　隋曲阳辩称，针对原告要求解除合同，被告认可合同已经终止，双方已于2018年11月3日办理交接手续，事实上已退租。原告要求解除合同未满足合同约定的解除条件和法定解除权的适用条件，系单方行为，故被告不同意返还转让费、押金、租金，且不同意支付违约金、装修损失。原告从被告处承租系争房屋时是明知该店铺是一个门牌号分为两个铺面。对于所需办证材料，原告作为实际经营人应该明确告知，被告对办理何种证照及所需材料不清楚，原告主张被告不配合的说法不成立。直至原告退出系争房屋为止均能正常经营，同时在原有效期原告可以通过网上外卖的形式正常开展，不是一定需要办理个体工商户的执照，原告主张店铺无法正常经营三日以上的说法不成立。租赁期限不符合办理个体工商户的条件，原告一定要办理个体工商户执照客观上无法做到，不是被告原因。综上，被告认为原告行使单方解除权没有满足合同约定的条件，不具备法定的事由，单方退租行为属违约。
　　本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，原告作为承租方(合同乙方)与作为出租方(合同甲方)的被告签订《店铺租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区浦东南路XXX号(原唐人街茶食部分)商铺营业场地(即系争房屋)出租给乙方使用，租赁期限自2018年6月1日起至2019年4月20日止，每月租金为10,000元。租金以三个月为一个支付周期，乙方先付后用，在每期计租首日前的7日向甲方一次性付足本期租金。该合同第8.2条约定：“甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当期月份租金的两倍支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分。……(4)因甲方原因导致乙方不能正常营业超过三天的。”第9.1条约定：“因甲方原因需提供完整的办证等相关资料让乙方办证，保证乙方正常营业，若因证件原因影响乙方正常营业的，甲方须承担违约和赔偿责任。(返还)甲方实得转让费及房租押金。”第9.2条约定：“除本合同有特别规定外，任何一方违反本合同中约定的义务、承诺或保证，应承担由此给对方造成的损失(乙方的实际损失包括：该门店的装修、预期收益等)。”第10.1条约定：“乙方向甲方于合同签订日一次性支付转让费人民币玖万柒仟元，……。”第10.2条约定：“甲方保证乙方对该店铺的实际租赁期限。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告交付系争房屋，原告向被告支付商铺转让费97,000元，以及自2018年6月1日起至2018年11月30日止的租金60,000元。
　　2018年10月29日，被告通过微信通知原告：“……11月4日-10日，进博会所有有瑕疵的店都要休息，11日之后就可以开了……”2018年10月31日、11月1日，原告分别通过微信及邮寄方式向被告发送《解除合同通知》，内容包括：“……本合同签订后，我方(崔某某)严格履行了《店铺租赁合同》约定的义务。而贵方却存在如下严重违约行为：1.未按照《店铺租赁合同》第九条的约定提供给我方办理营业执照的相关证件(包括但不限于房产证、消防验收合格证等)，导致我方一直未能办理正式的营业执照，不能正常营业。2.根据贵方向我方发出的通知及相关部门公布的消息，2018年11月4日至10日，上海将举行进口博览会，因贵方没有办理正式的营业执照在该期间不能营业。贵方的上述行为违反了《店铺租赁合同》第八条第2款的约定。3.贵方并非该店铺的所有权人且不具有转租权。……因此，我方现郑重通知如下：1.我方于2018年10月31日正式解除与贵方签订的《店铺租赁合同》。2.请求贵方返还我方店铺转让费人民币97,000元。3.请求贵方支付我方违约金人民币20,000元整。4.请求贵方向我方返还未履行部分的租金人民币10,000元。5.请求贵方赔偿我方装修店铺的损失人民币15,000元。……”2018年11月3日，原告向被告移交系争房屋。原、被告一致同意双方已于2018年11月3日协议解除租赁合同。现原告认为被告未按约定提供办理营业执照的相关证件，致使原告无法正常营业，故原告于2018年11月诉至本院，要求判如所请。
　　审理中，原告提供微信聊天记录，证明其多次通过微信催促被告提供相关材料用于办理营业执照，但被告一直拖延；原告提供《租赁经营协议》，证明被告不是系争房屋的所有权人，且不具有转租权，不能保证原告的实际租赁期限；原告提供《收据》，证明装修系争房屋花费15,000元，其中门面外的整体墙面装修花费八千多元，招牌和吧台灯花费四千多元，内部装修墙面粉刷、地板贴共花费一千四百元；原告提供发票联，证明支付律师费用10,000元。
　　被告提供与上家严跃东签订的《房屋租赁合同》以及聊天记录，证明对系争房屋被告具有转租权利，租赁期至2019年4月20日，故原、被告签订的租赁合同合法有效；被告提供《佣金确认书》，证明原告支付给被告的转让费中30,000元被中介收取；被告提供《便民饮食临时备案公示卡》，备案人为案外人陈某某，证明出租时系争房屋具有合法经营资质；被告提供与案外人郑某某的聊天记录及快递单，证明被告已将材料交给相应人员，原告未提出异议。经庭审质证，原告认为双方合同签订日为2018年6月1日，而被告提供的《佣金确认书》签订日期为2018年5月20日，故与本案无关。
　　以上事实，由原告递交的《店铺租赁合同》、《交通银行个人客户交易清单》、《收据》、《解除合同通知》、收条、微信聊天记录，被告递交的《房屋租赁合同》、《便民饮食临时备案公示卡》、微信聊天记录、快递单据，以及庭审笔录等证据在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《店铺租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。审理中，原、被告一致确认双方签订的《店铺租赁合同》于2018年11月3日解除，本院予以照准。针对双方争议焦点，本院分析认定如下：
　　本案争议焦点之一，《店铺租赁合同》在履行中出现问题导致无法继续履行，无法履行的违约责任在于何方？原告认为被告存在如下违约行为：第一，被告未提供完整的办证相关材料导致原告无法办理营业执照；第二，因被告原因导致原告不能正常营业超过三天；第三，被告不具有转租权。就经营类房屋租赁合同，出租方的主要义务在于提供合法、安全、符合约定要求的房屋。而承租方作为实际经营人，选择房屋时较出租方更为明确了解自身所需租赁要求，具有时间和能力考查房屋的真实情况，审慎查阅房屋的相关材料能否办理营业执照，衡量房屋能否满足经营活动的需要，进行充分了解后进而决定是否承租。本案中，原告在签订合同时未予谨慎注意和合理考量，自身存在过错，其应对合同解除的损失承担责任。与此同时，既然双方在合同中明确约定由被告负责提供完整的办证资料，被告作为出租方亦应考虑能否提供完备材料以供承租方办理营业执照，故对于合同的解除，被告同样存在过错，也应承担相应的责任。对于原告认为被告不具备转租权构成违约的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
　　本案争议焦点之二，合同解除后，违约责任的承担问题以及相关费用如何确定。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方于2018年11月3日进行房屋交接，故被告理应退还原告该日期之后的租金部分。对于原告要求被告返还店铺转让费，因转让费与原告经营所需相关，原告在系争房屋租赁期间确有营业事实，故本院根据合同已经履行的期限，并结合双方的过错程度，对应返还金额予以酌定。对于原告要求被告赔偿装修损失费，本院根据装修折旧并结合双方过错程度，酌情确定被告的赔偿数额。因对于合同的解除双方均有过错，故原告以被告违约导致合同解除为由主张支付违约金，本院不予支持。对于原告要求被告支付律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、确认原告崔某某、被告隋曲阳于2018年6月1日签订的《店铺租赁合同》于2018年11月3日解除；
　　二、被告隋曲阳应于本判决生效之日起十日内返还原告崔某某租金9,000元；
　　三、被告隋曲阳应于本判决生效之日起十日内返还原告崔某某商铺转让费20,000元；
　　四、被告隋曲阳应于本判决生效之日起十日内支付原告崔某某装修费3,000元；
　　五、驳回原告崔某某的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,140元，由原告崔某某负担2,000元，被告隋曲阳负担1,140元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：邱连祥

书记员：卫世平